Сроки и стоимость оценки доли недвижимости (квартиры) для продажи, этапы расчета цены и отчет об услуге

Оценка доли недвижимости – процесс расчёта стоимости части объекта для совершения сделок по её отчуждению или для предоставления ФНС, суд, страховой компании.

В результате действий специалиста заказчик получает отчёт, имеющий юридическую силу.

Скрыть содержание

• Цели оценки доли в квартире
• Этапы расчёта стоимости
• Что влияет на цену?
• Описание процесса
• Как заказать и произвести?
• Отчет об оценке доли в квартире
• Сроки и стоимость услуги
• Полезное видео

Цели оценки доли в квартире

Долевая собственность при владении объектом недвижимости – довольно частое явление в юридической практике. Каждый владелец доли имеет на руках свидетельство о собственности, определяющее конкретный размер принадлежащей ему части помещения.

В данном документе указывается размер доли, но не фиксируется конкретное количество квадратных метров и их стоимость.

Когда возникает необходимость совершения сделок по отчуждению доли или её залога, необходимо произвести её оценку. Отчёт об оценке доли понадобится при совершении:

• купли-продажи;
• дарения;
• обмена;
• залога в банке;
• страховании;
• делении во время развода;
• использовании в качестве уставного капитала.

Любая из этих сделок невозможна без определения рыночной стоимости части объекта. Отчёт об оценке входит в пакет документов, оформляемых при совершении сделок.

Главной причиной необходимости оценки части квартиры или дома является её продажа.

Кроме того, продавец может совершать сделки по отчуждению не всей принадлежащей ему доли, а только её части.

Принадлежащую долю по закону можно ещё раз поделить на определённые части и продать некоторые из них по отдельности. Для подобных сделок оценка также необходима.

Этапы расчёта стоимости

Процедура оценки стоимости доли в квартире состоит из двух этапов:

1. Определение рыночной стоимости всего объекта.

   Процесс основывается на анализе рынка продажи целых квартир, с учетом расположения объекта, технического состояния здания, состояния самого объекта.

2. Оценка доли в зависимости от конкретного количества квадратных метров, входящих в долю. Ошибочно полагать, что стоимость доли равна цене квадратного метра целой квартиры.

   На данном этапе применяется дисконт (то есть скидка) от рыночной стоимости квадратного метра.

Что влияет на цену?

Конкретная цена квадратных метров в доле зависит от следующих факторов:

1. Наличие у совладельцев соглашения о порядке пользования помещением. Если порядок пользования помещением определён, цена доли может повышаться.
   Юридической силой обладает только документ в письменной форме, заверенный нотариусом.
2. Наличие свободного доступа в квартиру. Преимуществом обладают доли, которые можно выделить в натуре, комнаты, имеющие отдельный вход и возможность организации отдельного входа.

   Немаловажный фактор – согласие на продажу и вселение в квартиру нового лица содольщиков. При его наличии цена доли также повышается.

3. Общая площадь объекта. Если площадь всего помещения большая, цена доли в нём, как правило, также выше.

   Связано это с возможностью выкупа в дальнейшем остальных частей помещения или обмена большой квартиры на две маленькие. Стартовая цена части квартиры в некоторых случаях повышается на треть.

4. Количество владельцев долей в квартире. Чем большее количество содольщиков помещения, тем ниже цена каждой её части.

   Идеальным вариантом, имеющим большую цену, является деление квартиры на две части. В этом случае цена повышается на 15-20 %.

5. Общее количество прописанных в квартире. Здесь учитываются также жильцы, не имеющие прав на жильё, но официально зарегистрированные в квартире.

   Спрос на долю в квартире с постоянными жильцами гораздо ниже, чем на свободные площади, соответственно и цена на них гораздо ниже.

6. Наличие несовершеннолетних собственников. Сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, возможны только с согласия органов опеки.

   Получить такое разрешение не просто, поэтому продавать долю в квартире, частью которой владеет несовершеннолетний, придётся по сниженной цене.

7. Наличие у объекта статуса элитного жилья. Покупатель скорее захочет приобрести недорогую квартиру, нежели часть элитного жилья по завышенной цене.

   Поэтому продать долю в элитном жилье по высокой цене практически невозможно.

Описание процесса

При расчёте стоимости эксперт вначале определяет рыночную стоимость всего объекта. Цена зависит от следующих факторов:

1. Месторасположение объекта (регион, микрорайон и т.д.).
2. Этаж. Низкую цену имеют квартиры, находящиеся на крайних этажах.
3. Тип здания и год его постройки.
4. Качество внутренней отделки и техническое состояние инженерного оборудования.

Все эти расчёты можно произвести самостоятельно, воспользовавшись онлайн-калькуляторами в интернете.

Однако такие расчёты не будут точными, поскольку специалист учитывает ещё многие факторы, влияющие на стоимость объекта.

Для оценки доли экспертом применяются математические формулы. Для начала определяются следующие цифры:

• РСН – рыночная цена объекта;
• РД – размер конкретной доли;
• К – понижающий или повышающий коэффициент.

Получив все необходимые цифры, оценщик производит необходимые расчёты и определяет конкретную стоимость доли.

Как заказать и произвести?

Для получения официального документа об оценке доли недвижимости необходимо связаться со специалистами профильной организации.

У компании должен иметься допуск СРО, соответствующая лицензия. Необходимые документы могут быть в наличие у целой организации и частных оценщиков, имеющих право на осуществление деятельности.

Со специалистом заключается договор на оказание услуг. После этого эксперт посещает объект для осмотра.

При осмотре на месте оценщик, или его представитель, производит фотографирование помещения, вида из окна, месторасположения здания.

Фотографии прилагаются к отчету об оценке.

При встрече оценщику передаётся следующий пакет документов:

1. Техпаспорт и кадастровый паспорт квартиры.
2. Правоустанавливающие документы(Свидетельство, договор купли-продажи, дарения, обмена и др.)
3. Выписка из ЕГРП.
4. Справка о зарегистрированных.
5. Паспорт заказчика.

Отчет об оценке доли в квартире

Отчёт об оценке доли – официальный документ, составляющийся в соответствии с законодательными нормативами. Не стоит путать его со справкой об оценке или актом об оценке доли недвижимости.

Структура отчёта состоит из разделов:

1. Титульный лист.
2. Вводная часть.
3. Общее описание объекта.
4. Анализ рынка недвижимости.
5. Анализ ННЭИ (эффективности использования объекта).
6. Расчёт затратной стоимости.
7. Расчёт сравнительной стоимости.
8. Расчёт доходной стоимости.
9. Последовательность произведения расчёта стоимости доли.
10. Дата составления документа.
11. Перечень использованных документов.

Отчёт нумеруется постранично и прошнуровывается, скрепляется подписью сотрудника и печатью. К отчёту прилагается договор с заказчиком.

Сроки и стоимость услуги

Общий срок получения готового документа составляет около 3-х дней с момента подписания договора со специалистом.

Цена на оценку начинается от 3000 рублей и зависит от конкретных расценок фирмы и включения в договор дополнительных услуг.

Конкретного срока действия документа об оценке недвижимости законом не установлено.

По умолчанию результаты признаются сторонами сделки, если с момента произведения оценки прошло не более шести месяцев.

Документ может иметь юридическую силу и дольше этого срока, если стороны сделки не выражают своего несогласия с приведёнными в нём расчётами.

Оценка доли в квартире для продажи или других необходимых действий – важный этап, требующий серьёзного подхода и выбора специалиста, имеющего соответствующие разрешения.

Только при соблюдении этих условий составленный отчёт будет иметь юридическую силу, а стороны сделки будут уверены в правильности расчётов.

Полезное видео

Более подробно об оценке долей в квартире для продажи, вы можете узнать из видео ниже: