Расскажем о оценке стоимости аренды нежилого помещения. Рассмотрим договор оценки недвижимости...

Расскажем о оценке стоимости аренды нежилого помещения. Рассмотрим договор оценки недвижимости и аренды: образец

Успешное планирование любого процесса невозможно без определения ценности активов и будущих затрат.

Рынок оценочных услуг призван «привести к общему знаменателю» планы и их результаты.

Весомое доказательственное значение будет иметь только отчет, составленный профессиональными оценщиками – членами саморегулируемой организации (СРО), застраховавшим свою ответственность.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Оценка стоимости аренды нежилого помещения

Оценка арендной платы помещения сводятся к определению стоимости (выражение в денежном эквиваленте) права аренды и/или размера арендной платы.

Ниже перечислены распространённые ситуации, в которых встает вопрос об обращении к профессиональному оценщику для оценки стоимости аренды помещения, а именно:

  • внесение права пользования в уставный капитал;
  • установление точной цены при ликвидации или банкротстве фирмы;
  • проведение публичных торгов (реализация арестованного имущества);
  • планирование конкурса или аукциона;
  • любые имущественные споры (подсчет упущенной выгоды или убытков, расчет гос. пошлины и многое другое);
  • внутренний финансовый мониторинг;
  • сбор информации в ходе производственных процессов (планируемое открытие завода или обособленного подразделения);
  • принятие финансового решения относительно долгосрочного найма.

В зависимости от целей заказчика устанавливаются следующие категории стоимости:

  • рыночная (сумма, по которой имущество может быть отчуждено в рассматриваемый момент с учетом его характеристик и состояния рынка в «штатном» режиме);
  • ликвидационная (по своей природе похожа на рыночную, с поправкой на необходимость реализации в кратчайшие сроки);
  • инвестиционная (рассматривает имущество как объект долгосрочных вложений и оперирует специфическими экономическими критериями);
  • кадастровая (устанавливается в процессе государственной оценки, фактически постепенно заменяет цену по БТИ).
  • залоговая (акцентирует внимание на возможность быстрой реализации объекта, независимо от других активов собственника).
ВАЖНО: В настоящее время все чаще возникает вопрос об оспаривании завышенной кадастровой стоимости недвижимости. Отчет, составленный уполномоченной организацией, является ключевым доказательством в судебном или административном процессе.

Провести исследование, потребовать через суд скорректировать данные государственного кадастра вправе любое заинтересованное лицо – например, арендатор, платежи которого зависят от кадастровой цены имущества.

Анализ размера арендной платы за наем нежилого помещения

Действующий стандарт проведения оценки недвижимости установлен Приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611.

Специалисту-инженеру следует предоставить максимально подробные сведения об имуществе: адрес (местоположение), материал и год постройки, сведения о коммуникациях, транспортная доступность, документы правообладателя, притязания и споры.

Также обязательно установить статус земли, где расположен предмет обследования (исчерпывающие данные содержатся в ЕГРН).

Оценщик до формирования отчета обязан осмотреть недвижимость лично либо убедительно обосновать невозможность выезда.

Такая расчетная характеристика, как «рыночная арендная плата», может быть прямо прописана в задании для инженеров.

Выводы: Оценщик строит на сопоставлении множества факторов, начиная с самых масштабных (общая ситуация в России и конкретной местности) до мониторинга микросегмента рынка, в который вписывается предмет оценки.

Подробным образом рассматриваются цены сделок, совершаемых с аналогичным имуществом, статистика спроса и предложения, даже мотивы физических лиц – участников договоров.

Применяемые методики оценки помещения

Государственный стандарт выделяет сравнительный, доходный и затратный методы проведения оценки.

Самым понятным является сравнительный – предполагает сбор информации о ценах аналогичной недвижимости и подсчет некоего «среднего арифметического» на основе полученных данных.

Доходный подход характеризуется поиском равновесия между уже вложенными в возведение объекта средствами и возможными будущими доходами.

Иными словами, оценщик рассчитает, насколько капитал, затраченный на создание помещения, соответствует прибыли, которую помещение способно принести. Разумеется, будут учтено состояние рынка и степень рисков.

В основе затратного метода лежит анализ количества средств, которые будут израсходованы при сравнимых обстоятельствах на создание недвижимости, аналогичной оцениваемой.

Обоснование стоимости найма жилого или нежилого помещения

Предметом исследования может служить как уже имеющееся право аренды, определение суммы арендной платы, которую потенциально выручить при сдаче внаем.

ВАЖНО: Не всегда сдача внаем является оптимальным решением. Экспертные выводы помогут выявить способ наиболее эффективного использования, он может не совпадать с тем, который выбрал заказчик.

Оценщиком помимо сведений об объекте недвижимости принимаются во внимание следующие положения:

  1. Срок аренды.
  2. Платежный период.
  3. Размер и состав платежей (если укажет заказчик).
  4. Наличие/отсутствие каких-либо ограничений использования помещения арендатором.
  5. Условия досрочного или одностороннего расторжения договора аренды.
  6. Условия пролонгации аренды.
  7. Подлежит ли договор аренды государственной регистрации.

Оценка аренды квартиры:

  1. Особенности распределения расходов по квартплате, услугам ЖКХ и иных обязательных платежей (плата за машино-место, общедомовые расходы, установленные собранием ТСЖ и пр.).
  2. Состав коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственныхуслуг и входит ли их оплата в ставку аренды.
  3. Условия регистрационного учета арендатора и его семьи, количество проживающих лиц, в том числе временных жильцов, состав семьи арендатора.
  4. Иные значимые пункты соглашения между арендодателем и арендатором.
ВАЖНО: Все перечисленные факторы должны отражаться в задании исполнителю, а также в итоговом отчете. В случае, если предметом исследования будет являться размер предполагаемой арендной платы, целесообразно дополнить задание сравнением полученного значения со статистикой рынка.

Краткая инструкция по заключению договора на выполнение оценочных работ

Договор о проведении оценки аренды нежилого помещения является частным случаем договора об оказании услуг. Далее будет рассмотрены специфические формулировки, подлежащие включению в соглашение заказчика и исполнителя.

Предметом договора является возмездное выполнение работ согласно Техническому заданию (Приложение No1 к настоящему договору).

Порядок исполнения договора

Отчеты должны содержать цветные фотографии и описания помещения, изготовленные Исполнителем.

В случае необходимости Исполнитель вправе направить Заказчику обоснованный письменный запрос. Заказчик в течение 48 часов с момента получения запроса Исполнителя направляет последнему запрашиваемую информацию либо отказ с указанием причин.

Исполнитель гарантирует соответствие отчетов Техническому заданию. В случае мотивированного указания на недостатки Исполнитель обязан произвести их исправление и представить обновленный Отчет в течение трех дней с даты получения замечаний.

В случае если недостатки немотивированно не устранены, Заказчик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Требования к оценщикам

Исполнитель гарантирует, что услуги оказываются согласно обязательным стандартам оценочной деятельности.

Сведения об оценщиках:

  • персональные данные;
  • реквизиты саморегулируемой организации, членом которой является оценщик;
  • подтверждающие квалификацию и страхование гражданской ответственности документы.

Исполнитель подтверждает, что он и привлеченные им оценщики не имеют заинтересованности в отношении помещения и результата его оценки.

Техническое задание

  1. Правовые основания (перечислить нормативы).
  2. Объект оценки (конкретизация).
  3. Цель оказания услуг по оценке:

Определение размера рыночной арендной платы за пользование помещением согласно п.2 настоящего Технического задания, с учетом платы за пользование местами общего пользования, в том числе:

  • годовой суммы арендной платы;
  • месячной ставки арендной платы;
  • размера арендной платы за 1 кв. м нежилого помещения в месяц.

Расчет показателей проводится по состоянию на ____________ (дата).

ВАЖНО: Техническое задание, конкретизирующее объем и содержание услуг, является ключевым документом для получения в итоге нужного результата. При отсутствии опыта в формулировке заданий Заказчику рекомендуется обратиться к профессионалам.

Пример технического задания на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости.

Результат оценочных услуг

Составление письменных отчетов согласно пункту 3 в одном оригинальном экземпляре.

Договор оценки недвижимости и аренды: образец.

Заключение

В настоящее время рынок предлагает достаточное количество услуг для оценки аренды недвижимости. Выразить в денежном эквиваленте можно не только привычную недвижимость, но и транспортное средство, интеллектуальную собственность и даже информацию.

Отчет, сформированный с учетом требований законодательства, будет являться достаточным доказательством цены имущества, основанием для принятия управленческих решений.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий