+7 (499) 703-45-84Москва +7 (812) 309-50-48Санкт-Петербург

Особенности оценки недвижимости: цели, основания и этапы. Какова средняя стоимость проведения процедуры?

Оценка недвижимости подразумевает под собой достаточно сложную процедуру установления цены здания.

Прежде чем достигнуть результата оценки, опытные профессионалы учитывают множество тонкостей и характеристик, оказывающих влияние на процесс выяснения реальной цены недвижимости.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Цели проведения

Цели проведенияПонятие «оценка построек» подразумевает определение цены объекта, а также определение прав (собственность, аренда и т. д.) в отношении имущества, на которое надлежит установить цену.

Основанием и целью для оценки стоимости помещения служат такие сложившиеся обстоятельства, как:

  • покупка или продажа;
  • необходимость страхования недвижимого имущества;
  • внесение постройки в уставный фонд;
  • переход недвижимого имущества наследнику после смерти наследодателя;
  • получение банковского займа, предусматривающего залог недвижимого имущества;
  • выполнение решений судовых инстанций.
Справка. Основания для оценки имущества, принадлежащего к разряду недвижимого, могут быть различными, но все они имеют правовую базу, которая основывается на законодательных актах РФ.

Законодательное основание

Законодательное основаниеИнститут оценки регулируется ФЗ № 135 от 29.07. 1998 года, вместе с внесенными в него изменениями, который является основанием для проведения процедуры уполномоченными лицами.

Статьи закона оговаривают суть такой деятельности в РФ, определяют лиц, проводящих оценку недвижимости, устанавливают правила и требования к оценке помещения, а также указывают на случаи, которые предусматривают установку оценочной стоимости на помещение.

Особенности при выяснении стоимости помещения

Процедура оценки недвижимости учитывает некоторые особенности при выяснении цены объекта и полностью зависит от различных обстоятельств, которые являются определяющими при проведении такой деятельности. Оценка имущества, относящегося к категории недвижимого, должна учитывать:

  1. тип строения;
  2. предназначение объекта;
  3. состояние недвижимого имущества;
  4. месторасположение постройки;
  5. размеры строения;
  6. доступность транспортного сообщения с объектом.

Учет всех этих факторов позволяет определить одну из трех категорий применяемой к объекту оценки, которая предполагает:

  • рыночную оценку недвижимости;
  • затратную оценку на объект;
  • доходную оценку объекта недвижимости.

Каждая категория предусматривает определенную цель, относительно которой будет проводиться оценка недвижимости, а также несколько видов определения стоимости объекта: потребительская, страховая, инвестиционная, залоговая, утилизационная и другие.

Важно! Завершение процедуры оценки объекта предполагает предоставление оценочной организацией полного пакета документации заказчику с описанием всех причин повлиявших на окончательный результат определения стоимости.

Характеристика этапов

Характеристика этаповПроцедура, предусматривающая оценку определенных объектов недвижимости, состоит из нескольких необходимых для ее проведения этапов, согласно которым оценщик определяет основы последовательность своих действий.

Законодательный процесс оценки недвижимого имущества характеризуется следующими действиями:

  1. определяются характерные особенности объекта недвижимости.
  2. Анализируются условия рынка, относящегося к недвижимому имуществу.
  3. Выбираются способы оценки недвижимых объектов и производятся необходимые для этого расчеты.
  4. Формируются и анализируются полученные в результате проведенных оценщиком действий величины, определяющие стоимость объекта.
  5. Заказчик получает полный отчет о цене постройки, а также подробное изложение всех причин, оказавших свое влияние на итоговую цену.

Расчетная цена недвижимости

Расчеты, предусматривающие оценку цены помещения, зависят от особенностей этого самого помещения, а также от цели оценки и прочих условий и особенностей.

В расчетной цене постройки учитывается:

  • Расчетная цена недвижимостивозможность получения дохода от последующей продажи здания потребителю;
  • прирост получаемого дохода при передаче здания инвестору;
  • сумма внесения страховых платежей;
  • стоимость нового похожего объекта с применением современного оборудования и материалов;
  • сумма на восстановление постройки;
  • получение дохода при условии кредитования;
  • сумма от вынужденной продажи постройки для ее ликвидации;
  • инвентаризационная цена для налогообложения;
  • сумма расходов на утилизацию здания;
  • сумма вносимых субъектами вкладов в постройку.

Какой бывает дата процедуры?

Дата оценки постройки – это календарный день, в который специалистами уполномоченной организации определяется заключительная объявленная и зафиксированная стоимость объекта не зависимо от даты подписанного оценщиками отчета.

Дата оценки подразумевает под собой особое требование, согласно которому цена объекта привязывается к конкретному числу его окончательной оценки.

Такое требование нужно для фиксации оценки помещения на конкретную дату в условиях постоянно изменяющихся рыночных цен.

Если объектом является квартира

Оценка квартиры обязательно предусматривает осмотр жилого помещения представителем оценивающей его компании, а еще – подробно учитывает все особенности и детали помещения, на которое следует установить цену.

Если объектом является квартираПри проведении специалистом экспертной оценки квартиры предусматриваются такие действия:

  1. выбор организации, которая будет осуществлять данную процедуру.
  2. Подготовка необходимых для начала процесса определения стоимости квартиры документов, которые предусматривают предоставление:
    • документ, подтверждающий право собственности;
    • техпаспорт или справка ЕГРН;
    • поэтажный план;
    • паспорт;
    • экспликация к предоставленному собственником поэтажному плану.
  3. Проведение фотосъемки жилого помещения, подъезда, двора, фасада здания по определенному адресу для оценки его привлекательности.
  4. Внесение данных о помещении в смотровой лист, на основании которого уполномоченным лицом будет составлен отчет и определена стоимость квартиры.

Корректировки при установлении стоимости

Процедура оценки уполномоченными лицами объектов недвижимости не может пройти без внесения поправок в разработанную организациями типовую документацию. Корректировки напрямую зависят от определенных характеристик объекта, особенностей расположения предмета недвижимости, а также от большого количества причин, влияющих на окончательное установление его стоимости.

Вносимые поправки учитывают:

  • Корректировки при установлении стоимостицель и условия предполагаемой сделки;
  • способ оформления владельцем недвижимости права собственности;
  • ограничение прав на пребывающее в собственности недвижимое имущество;
  • местоположение объекта;
  • расстояние от остановок;
  • тип здания;
  • этажность;
  • внутреннюю отделку;
  • размер и масштаб помещений;
  • вид на улицу из квартиры;
  • присутствие лоджий, наличие балконов, расположение санузла.
Справка. Каждая поправка, вносимая в документ, имеет свои особенности, а также зависит от ряда причин и условий, с которыми приходится сталкиваться при оценке.

На тип постройки

Поправка, предусматривающая тип здания, вносится оценщиком в тех случаях, когда дом относится к категории блочных или панельных сооружений, что удешевляет расположенные в нем квартиры в размере 10-15%.

К жилым зданиям, сооруженным из кирпича, такая корректировка не применяется, в документе уже предусмотрена определенная формула расчета, предназначенная для таких строений. Дома построенные из более современных, безопасных и экологически чистых материалов всегда дороже устаревших конструкций.

Учет расходов

Учет расходовОценка недвижимого имущества предполагает доходный подход к учету расходуемых средств на содержание и эксплуатацию объекта оценки, где учитываются все возможные варианты доходной и расходной части.

Полученные результаты находят свое отражение в бюджете, согласно которому можно рассчитать стоимость в этой категории учета.

Операционные расходы

Определение стоимости недвижимого имущества учитывает расходы на содержание и эксплуатацию объекта, и относит их к категории операционных расходов (ОР). В свою очередь, такие операционные издержки разделяются на три вида:

  1. расходы условно-постоянные. Этот вид издержек подразумевает под собой учитываемые оценщиками издержки, применяемые для стабильного функционирования и эксплуатации объекта недвижимости.

    Размер условно-постоянных расходов не зависит от загруженности попадающего под оценку объекта, а сумма операционных расходов на его содержание стабильна и находится на одном и том же установленном уровне.

  2. Расходы условно-переменные. Вид издержек, полностью зависящий от загруженности недвижимого объекта.
  3. Расходы замещения. Издержки, предназначенные на замещение выходящих из эксплуатации деталей и элементов здания. Такие расходы из-за их зачисления в отдельный фонд называют расходами резерва.

Что подлежит оценке?

Объект недвижимости

Объект недвижимостиКаждый объект недвижимости, в зависимости от условий его места расположения, конструкции, цели назначения, а также множества других факторов имеет свои определенные особенности. Не бывает двух абсолютно одинаковых подлежащих оценке объектов.

Индивидуальный подход к установлению стоимости недвижимого имущества учитывает все детали оценки, которые могут повлиять на окончательный результат определения стоимости объекта.

Ремонта квартиры

Ремонта квартирыДля того, чтобы установить фактическую стоимость квартиры необходимо провести оценку произведенного в квартире ремонта и прибавить к стоимости жилья ту сумму, которая была затрачена на ремонт помещений. В случаях, когда ремонт не был произведен, из фактической стоимости жилого помещения исчисляются те деньги, которые потребуются на ремонт.

На практике оценка ремонта помещения позволяет оценщику производить свои действия в установленной компанией последовательности:

  1. представителем организации анализируется физический износ жилого помещения;
  2. Специалист компании осуществляет все необходимые замеры для определения стоимости ремонта;
  3. Основываясь на полученных результатах представитель организации производит оценку общего состояния квартиры;
  4. На заключительном этапе подготавливается смета, предусматривающая стоимость выполненных ремонтно-строительных работ в помещении, а также рассчитывается цена материалов в случае, когда помещение требует ремонта.

Оценка ремонта квартиры производится на в различных целях, но в основном заказчик приглашает оценщика на свою жилплощадь с целью покупки и продажи жилья, а также оценки нанесенного помещению ущерба для подачи иска в судебные инстанции.

Справка. Для более качественного проведения оценки квартиры заказчик может предоставить оценщику товарные чеки, акты выполненных работ, договора, накладные и другую документацию. Полученная дополнительная информация поможет специалисту установить реальную стоимость ремонта помещения.

Домашней мебели

Домашней мебелиЧтобы произвести оценку находящейся в квартире мебели специалисту необходимо сделать анализ потребительских качеств присутствующего в помещении имущества, учесть год изготовления, изучить состояние, предложение, спрос, провести параллель с современными аналогами.

Процесс оценки подразумевает под собой осмотр имущества, его фотографирование, а также составление отчетной документации о фактической стоимости мебели.

Наиболее часто процедура оценки мебели происходит при проведении таких операций:

  • покупка или продажа помещения;
  • аренда;
  • дарение;
  • включение мебели в уставный фонд;
  • налогообложения;
  • раздела имущества;
  • процесс получения страховки.

Комнаты

КомнатыОтличительная особенность оценки комнаты состоит в процедуре определения стоимости принадлежащей одному из владельцев доли, которая исчисляется делением оценочной суммы на количество собственников прописанных в помещении.

Оценка комнаты производится при наличии таких необходимых документов:

  1. паспорта владельцев помещения;
  2. документ, утверждающий права на жилое помещение;
  3. техпаспорт либо справка из ЕГРН;
  4. план поэтажный;
  5. экспликация.
Внимание! В особых предусмотренных законодательством случаях может потребоваться документ, подтверждающий право вступления в наследство.

Загородных зданий

Загородных зданийРынок загородной недвижимости очень популярен среди населения. Очень часто спрос на жилье превышает предложения, и цены становятся выше даже рыночной стоимости. Независимая оценка помогает установить реальную цену на недвижимость и уравновесить баланс между продавцом и покупателем.

Оценка загородной недвижимости учитывает удаленность объекта от города и транспортное сообщение, учитывается наличие природных ресурсов, определяется качество воды, почвы, учитывается наличие инженерных коммуникаций.

Большое значение для установления стоимости объекта имеет наличие развитой инфраструктуры, наличие подъездных путей и качество дорог.

Независимые оценочные компании

Как правило, оценку недвижимости проводят независимые оценочные компании, которые имеют лицензии на данный вид деятельности, а специалисты, производящие оценку, застраховав свою личную ответственность, получают соответствующие сертификаты.

Решение вопроса оценки такими организациями осуществляется в течении 1-3 дней, после чего заказчик получает подробный отчет о стоимости объекта, что позволяет ему производить с прошедшим процедуру оценки имуществом любые виды предусмотренных законодательством сделок.

Проведение инспектирования подразумевает под собой оплату заказчиком услуг специалиста в денежных суммах, которые зафиксированы на территории РФ. Средняя стоимость оценки недвижимости определена в таком размере:

  • однокомнатная квартира – 2500 рублей;
  • двухкомнатная квартира – 3125 рублей;
  • трехкомнатная квартира – 3125 рублей;
  • более четырех комнат – 5000 рублей;
  • частные жилые дома – 7500 рублей;
  • коттеджи – 7500 рублей;
  • сооружения незавершенного строительства (до 100 кв. м) – 5000 рублей;
  • размером от 100 до 300 кв. м – 7500 рублей;
  • размером от 300 до 500 кв. м – 15000 рублей;
  • размером от 500 до 700 кв.м – 17500 рублей;
  • размером от 700 до 1000 кв. м – 22500 рублей;
  • размером от 1000 до 5000 кв. м – 25000 рублей.
Внимание! Стоимость оценки недвижимости в зависимости от условий, особенностей и географического расположения различных регионов РФ могут существенно отличатся.

СРО

Одной из некоммерческих организаций, которая занимается независимой оценкой объектов недвижимости, является саморегулирующая организация оценщиков (СРО). Законодательная деятельность СРО регулируется ФЗ РФ №315 и № 135.

Организация состоит из физических лиц работающих оценщиками, как по трудовому договору с юридическим лицом, так и занимающихся частной практикой, которые застраховавших свою личную ответственность.

СТК

СТКОснованная в 1998 году консалтинговая компания, занимающаяся на территории РФ не только оценкой объектов недвижимости, но также анализом и оценкой стоимости активов различных предприятий, имеет большой опыт в ведении своей деятельности.

Ее филиалы разбросаны практически по всем регионам страны, что предоставляет возможность любым гражданским и юридическим лицам вступить в деловые отношения с завоевавшей популярность организацией.

Тесное сотрудничество предприятия с российскими банками, в частности с ЦНС позволяет не только заниматься оценкой имущества своих клиентов, но и углублять сотрудничество со своими партнерами в сфере обеспечения объектов недвижимости программным обеспечением, а также вносить свой вклад в развитие ипотечного кредитования.

ЦНС

Центр недвижимости организованный Сбербанком предлагает на сегодняшний день своим клиентам на территории Москвы уникальную возможность проводить оценку недвижимости через созданный специалистами ЦНС сервис.

Центр недвижимости качественно и в кратчайшие сроки оценивает объекты недвижимости своих заказчиков и своевременно предоставляет им необходимую отчетность.

Оценка недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, где учитываются все мельчайшие детали, характеристики, особенности и условия содержания объекта. Только специалисты обладающие профессиональными навыками оценки имущества могут установить реальную стоимость объектов недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Разделы в рубрике "Оценка недвижимости"
Виды кадастровых оценок земель: сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов и других
Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли
Нюансы оценки кадастровой стоимости земельного участка для процедуры оспаривания, а так же какова цена на данную услугу?
На основе чего осуществляется государственная кадастровая оценка земель? Каковы методические указания и технические рекомендации к процедуре?
Что такое отчет об оценке земли, и кто его составляет, как проводится оценка сервитута земельного участка?
Для чего нужна оценка рыночной стоимости земельного участка? Выдача отчета и экспертиза, если вы с ним не согласны
Виды оценки земельного участка: рыночная, экспертная и другие экспертизы
Стоимость услуг оценщика или сколько стоит оценка дома и земельного участка?
Определяем стоимость территории и недвижимости на ней или как сделать оценку жилого дома с земельным участком?
Как осуществляется оценка земельного участка для наследства: принципы и цели, документы для проведения и образец договора
1 комментарий
  1. Сергей

    Не лишним было бы кроме того, чтобы убедиться в том, состоит ли оценщик в СРО, уточнить информацию по количеству проверок, на наличие дисциплинарных взысканий и т.п.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий