Составляем договор ЖСК с собственником: что это такое и как оно работает?...

Составляем договор ЖСК с собственником: что это такое и как оно работает? Рассмотрим все плюсы и минусы участия

ЖСК – объединение людей на добровольной основе для строительства многоквартирных домов.

Для того, чтобы не возникало спорных вопросов, необходимо заключить договор между кооперативом и пайщиком.

О том, что такое договор ЖСК вы узнаете далее в статье.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Договор ЖСК: что это такое?

Договор ЖСК: что это такое?При оформлении отношений кооператива и пайщика заключается договор.

Документ должен подписываться с членом кооператива.

Чтобы стать таковым, нужно подать заявление в правление ЖСК, внести вступительный взнос и, главное, надо, чтобы заявление было утверждено на Общем собрании.

Договор жилищно строительного кооператива прописывает права, обязанности сторон, а также условия, когда пайщик вносит деньги на строительство, описание предоставляемого жилья, требования при расторжении договора и сумма возврата при выходе из кооператива.

Договор ЖСК — это договор инвестирования. Единого образца не существует. Каждый кооператив может самостоятельно составлять договор по своему усмотрению. Документ регулирует отношения между кооперативом и пайщиком. При его подписании пайщик полностью соглашается со всеми условиями, зафиксированными в нем. Документ формируется в интересах застройщика. При любых спорах в выигрыше будет застройщик.

Скачать образец договора ЖСК с собственником

Договор об участии

Договор об участии в ЖСК фиксирует отношения между гражданином и организацией для долевого строительства жилья. На основании этого документа устанавливаются права собственности на долю в строительстве. Договор защищает интересы и имущество граждан в соответствии с Федеральным законом РФ.

Предмет договора

В договор включаются основные пункты:

  • точный адрес строительства;
  • инвестор;
  • застройщик;
  • проектная площадь квартиры, количество балконов или лоджий;
  • отделочные работы.

Здесь же фиксируются сроки завершения строительства с точностью до квартала сдачи дома, но имеются оговорки о возможном перенесении срока.

Также в данном разделе уточняется, когда возникает право собственности на недвижимость и когда наступает момент принятия в кооператив.

Условия и обязанности участников договора

При подписании документа необходимо тщательно изучить условия, прописанные в нем:

  • какая земля отведена под строительство;
  • какой дом будет построен, его характеристики: кирпичный, панельный, монолитный;
  • какая квартира будет предоставлена: площадь, количество комнат, с отделкой или нет;
  • порядок выплаты пая;
  • порядок выплаты членских взносов;
  • возможные перенесения сроков окончания строительства;
  • оплата коммунальных расходов еще не сданного жилья;
  • сумма штрафов, которыми облагается пайщик за несвоевременные денежные выплаты;
  • порядок предоставления жилья;
  • при каких условиях осуществляется выход из кооператива.
Нужно отметить, что перед заключением договора необходимо досконально изучить Устав, выяснить какие подводные камни кроются в нем. Лучше проконсультироваться с независимым юристом и при одобрении, подписывать документ.

Права и обязанности включаются в пункты документа. Рассматриваются отдельно обязанности пайщика и кооператива.

К обязанностям членов ЖСК относятся:

  • соблюдение Устава и выполнение решений Общего собрания;
  • внесение по определенному графику суммы пая;
  • внесение дополнительных взносов по решению органов ЖСК.

К обязанностям кооператива относятся:

  • целевое направление средств пайщиков;
  • выдача справки о выплатах пая;
  • обеспечение передачи Акта приемки по окончанию строительства.

Права пайщиков

  • право голоса на Общем собрании;
  • право избрания в Правление кооператива;
  • право на пай;
  • право на получение дохода от деятельности, осуществляемой объединением пайщиков;
  • право на предоставление жилой площади.

Размер взносов и порядок их внесения

Размер взносов и порядок их внесенияВ документе прописывается общая сумма пая и график ее внесения.

Оговариваются отдельно сумма вступительного взноса и стоимость одного квадратного метра жилья.

Обязательным является пункт о возможном изменении площади предоставляемой квартиры. В случае увеличения пайщик должен в определенный срок внести дополнительную плату.

В случае уменьшения – никаких возвратов сумм, как правило, не оговаривается. Необходимо внимательно читать все условия договора.

Срок действия

Договор начинает действовать с момента подписания и прекращает действие при полном выполнении взаимных обязательств. В документе должен быть подпункт о досрочном расторжении.

В договоре могут оговариваться отдельным пунктом форс-мажорные обстоятельства. Самым последним пунктом документа являются реквизиты и подписи сторон.

Возможные риски

Перед заключением договора необходимо ознакомиться со всеми возможными рисками.

Основная опасность – это невозможность получения квартиры. Может произойти, при неправильном оформлении документации на строительство или при ее отсутствии. Нужно уточнять есть ли:

  • разрешение на строительство;
  • свидетельство об аренде или собственности земли, на которой строится дом;
  • Устав ЖСК.

Риск удорожания квадратного метра жилья. Важно выяснить отношения инвестора и застройщика. Возможны два вида отношений:

  • инвестор и застройщик в одном лице. Всегда грозит удорожанием. Возможен пересмотр стоимости метра.
  • инвестор и застройщик – разные юридические лица. У инвестора должен быть заключен договор с застройщиком, где указана стоимость жилья и срок окончания строительства. Сильного удорожания в этом случае можно избежать.Но есть возможность, что в документе, заключенном между инвестором и застройщиком, указан пункт о прекращении договора по инициативе застройщика в случае задержки выплат объединением пайщиков.

Срок сдачи жилья

Срок сдачи жильяОбязательно указывается в документе. Но вступив в кооператив, пайщик сам является ответственным за строительство жилья и всего что связано с этим.

Подать в суд на несвоевременно сданное жилье, в этом случае гражданин не сможет.

Разрыв договора

Возможны три варианта:

  1. Общим собранием пайщика исключают из кооператива за несоблюдение обязательств – просрочка выплаты очередного взноса.
  2. По соглашению сторон. Прекращение договора с кооперативом в результате изменения жизненной ситуации.
  3. Недовольство застройщиком. Происходит разрыв договора с застройщиком по предложению инвестора из-за задержки сроков строительства.

Договор ЖСК: плюсы и минусы

Рассмотрим подробнее достоинства и недостатки договора жилищно-строительного кооператива.

Плюсы ЖСК

При всех рассмотренных рисках возникает вопрос: ради чего стоит вступать в ЖСК? Положительным в договоре ЖСК является:

  • Быстрое оформление, не нужна регистрация в Росреестре.
  • Возможность контроля за ходом строительства.
  • Выбор руководства ЖСК, доступность документации.
  • Более низкая стоимость жилья, в нее при кооперативном строительстве не включается НДС.
  • Длительная рассрочка платежей, которая не ограничивается готовностью квартиры. Может продолжаться выплата, и проживая в ней.
  • Управление домом переходит к ЖСК после окончания строительства. Возможность сокращения коммунальных расходов за счет полученной ЖСК прибыли.
  • В случае разорения застройщика кооператив может нанять нового подрядчика на строительство.

Нюансы договора ЖСК

Нюансы договора ЖСКПоскольку регистрация документа в Росреестре не нужна, возможна двойная продажа квартиры.

В данной ситуации претензии могут быть предъявлены только правлению кооператива, а не застройщику, так как ЖСК — добровольное объединение.

Решение о заселении в квартиру принимается общим собранием. Могут возникнуть споры между пайщиками по поводу распределения.

Важным вопросом является вопрос вхождения в состав ЖСК – присвоения статуса члена кооператива. Гражданин пишет заявление, правление его рассматривает и обязывает гражданина внести все необходимые взносы, но само распоряжение не выносится на Общее собрание.

В данной ситуации гражданин не приобретает статус члена кооператива, а оплаченные им средства не считаются паем.

Иногда подписание договора также выдается за вступление в кооператив. На самом деле гражданин вступает в правоотношения, но не является при этом членом ЖСК.

Вне зависимости от мотива разрыва договора полностью вернуть затраченные средства пайщик не сможет. Чаще всего возвращается только паевый взнос, реже – целевой. Вступительный взнос, а также членские и дополнительные взносы никогда не возвращаются. Неустойка за несвоевременную сдачу объекта не начисляется. Некоторые кооперативы могут взыскивать процент от паевого взноса в случае разрыва договора.

При выборе покупки жилья от ЖСК необходимо основательно изучить Устав этого кооператива. Обратить внимание, кто является застройщиком, насколько он надежен. Важно узнать о порядке вступления и выхода из кооператива. Все эти пункты должны быть прописаны в договоре ЖСК. Только оценив все «за» и «против», вкладывать свои средства в строящуюся недвижимость.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий