Стандарты управления многоквартирным домом, а также стратегия развития ЖКХ и его организационно-правовые...

Стандарты управления многоквартирным домом, а также стратегия развития ЖКХ и его организационно-правовые формы

ЖКХ – это организованная сфера, куда открыт доступ всем желающим применить свои организационные способности.

И иногда такая инициатива оборачивается большой прибылью.

Чтобы создать эффективную компанию или ТСЖ, разберемся в том, как они вообще устроены.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-69-32. Это быстро и бесплатно!

Система управления жилищно-коммунальным хозяйством

Система управления ЖКХ в России имеет достаточно простую структуру, большая часть многоквартирных домов сегодня обслуживается частными управляющими компаниями. Они представляют собой подрядчика, который нанимается жильцами по коллективному договору и выполняет работу по эксплуатации помещений и инфраструктуры дома.

Управляющая компания может нанимать субподрядчиков для решения этих задач.

Управляющие компании подвергаются надзору и регулированию как со стороны жильцов, так и со стороны государственных органов. При некачественном выполнении своей работы компания рискует потерять клиентов или даже нарваться на судебный иск. За поставляемые услуги отвечает в основном директор организации, который курирует все работы, осуществляемые доверенной ему компанией.

ВНИМАНИЕ. С недавнего времени НП «ЖКХ Контроль» публикует независимые рейтинги коммунальных фирм по отзывам их клиентов и количеству жалоб.

Директор подбирает работников, составляет штатное расписание и отслеживает выполнение плановых работ в доме. Также он занимается вопросом сбора средств с жильцов на поддержание дома в порядке.

Он следит за тем, чтобы бухгалтерия компании была в порядке.

В обычной УК устроено 2 денежных фонда. Средства из одного из них идут в ресурсоснабжающие организации, а из другого оплачиваются работы по текущему содержанию дома. Фирмы ЖКХ ответственны за установку счетчиков и должны собирать деньги с жильцов строго по муниципальным тарифам.

Стандарты управления многоквартирным домом в сфере ЖКХ


Основным документом, регулирующим работу управляющих организаций, является правительственное постановление №416 от 15.05.2013
. Оно закрепляет за жильцами право выбирать любую организационно-правовую форму ЖКХ для управления домом, включая УК.

Под работой таких организаций в документе подразумевается именно соблюдение ими технических норм эксплуатации дома.

Во второй части документа прописываются обязанности УК. Первой из них является сбор общей информации о технических параметрах дома, состоянии его инфраструктуры. Данные должны регулярно обновляться и предоставляться жильцам при первом требовании. Руководству УК необходимо вести учет собственников.

Исключать и включать новых людей в соответствующий реестр собственников. Особенное внимание должно уделяться сбору данных о должниках по счетам.

В обязанности коммунальной фирмы входит составление годового графика работ по техобслуживанию дома.

В нем должен быть лишь необходимый минимум работ, к каждой из которых должно быть приведено финансовое обоснование.

Помещения внутри многоквартирного дома, не занятые жильцами, а также земля вокруг дома могут быть с позволения жильцов сданы в аренду юридическому лицу. Вопрос о стоимости аренды и согласии на это со стороны клиентов компании должен обсуждаться на общем собрании жильцов.

УК играет роль посредника между своими клиентами и множеством организаций, поставляющих коммунальные услуги.

В Постановлении прямо сказано, что закупать газ, электричество и нанимать субподрядчиков для проведения специальных инженерных работ. УК курируют периодический вывоз мусора с придомовой территории.

Так как недавно были введены обязательные отчисления в местные фонды за капремонт, взаимодействие между властью и частными коммунальными предприятиями принимает форму постоянного сотрудничества. Платы за капитальный ремонт чаще всего проходят через управляющую компанию и уже оттуда для удобства жильцов отчисляются региональному оператору.

СПРАВКА. Если жильцы вдруг решат, что для них неприемлемо перечислять средства на капремонт в общерегиональный фонд, и захотят завести общедомовой счет, УК должна помочь своим клиентам в этом.

Кто управляет?

Вопрос о том, кто управляет ЖКХ, можно услышать достаточно часто.

Управление домом и территорией вокруг него занимается организация, которую выбрали жильцы на общем собрании.

Сейчас распространена практика, при которой застройщики при сдаче дома жильцам одновременно создают дочернюю управляющую компанию и она сразу перекрывает доступ другим фирмам, являясь первое время безальтернативным управляющим для дома.

Но в вышеназванном Постановлении Правительства и в 161 статье Жилищного кодекса России закреплено право жильцов на самоуправление и организация управляющей компании ЖКХ не является обязательной.
Оно предполагает и выбор подрядчика для проведения работ по эксплуатации дома.

Законом определено сразу несколько способов управления многоквартирным домом:

  1. ТСЖ.
  2. Управляющая компания.
  3. Отсутствие управляющей организации(только для домов, где меньше 30 квартир).

Каждая организационно-правовая форма имеет свои достоинства. Даже когда при отсутствии организации жильцы сами берут на себя ответственность по заключению договоров с ресурсоснабжающими фирмами, это дает им преимущество в виде независимости от других жильцов. Все возникающие проблемы решают своими силами.

Основной плюс ТСЖ в том, что это НКО, которой руководят незаинтересованные в злоупотреблении властью лица.

Минус заключается в том, что часто запросы отдельных жильцов растут непропорционально общим возможностям жильцов. Это повышает издержки на содержание ТСЖ.

При управляющей компании жильцам не нужно много заботиться об управлении домом. Они лишь раз в месяц платят по счетам. Минусом этой формы является то, что одну фирму сложно сменить на другую. Часто бывает сложно добиться прозрачного ведения бизнеса от коммунальных компаний.

Как управлять?

Как управлять ЖКХ? Ответ на этот вопрос зависит от того, какая организационная форма выбрана жильцами.

При выборе формы ТСЖ домом управляют инициативные жильцы, имеющие опыт в работе с недвижимостью.

При найме управляющей фирмы все вопросы по эксплуатации перекладываются на директора компании. Свою работу управляющий ЖКХ осуществляет в рамках действующего законодательства.

Как минимум, руководство должно составлять ежегодный план по работам в доме, планировать финансы и вести отчетность. При любой форме они отвечают перед властями и жильцами.

Организация работы

Организация работы ЖКХ должна осуществляться в рамках действующего законодательства. Если вы хотите создать собственную коммунальную организацию, сперва определитесь, в какой форме она будет работать. ТСЖ подойдет просто инициативным собственникам, которые хотят помогать остальным жильцам. УК лучше подходит для извлечения прибыли из работы.

В случае с ТСЖ надо регистрировать эту организацию через созыв собрания жильцов, где голосованием определят руководство.

УК регистрируется как обыкновенная форма, обычно в форме ООО. Управляющей компании нужно сперва составить и заключить контракт с жильцами, а уже после этого приступать к составлению годового графика работ, финансовых планов и кадрового расписания.

Стратегия развития ЖКХ

Чтобы коммунальная фирма развивалась, ей надо постоянно искать себе новых клиентов. На этом рынке решает количество домов, потому что основной доход идет с техобслуживания.

Стратегия должна учитывать общее состояние рынка и количество конкурентов.

Лучше не браться за управление старыми домами, постоянно искать новые жилые комплексы. В них более состоятельные жильцы и не нужно много денег вливать в инфраструктуру, т.к она вся новая.

ВНИМАНИЕ. В некоторых регионах можно даже не браться за создание коммунального бизнеса, потому что рынок монополизирован одним застройщиком.

Организационно-правовые формы

Есть следующие виды коммунальных организаций:

  1. Управляющая компания.
  2. ТСЖ.
  3. Хозяйствование без организации.
  4. МУП (домом управляет государство).

Подрядная организация

Подрядчиком называют организацию, которая выполняет описанные в контракте услуги. Подрядная организация ЖКХ это организация, которую выбрали сами жильцы.

Главной обязанностью подрядчика является соблюдение норм эксплуатации дома и планирование работ по поддержанию его в порядке.

Жильцы имеют право на выбор подрядчика и контроль за ним. Если один подрядчик их не устраивает, имеется возможность заменить его на другого.

Обучение в сфере ЖКХ

Обучение по ЖКХ на данный момент времени — вопрос неоднозначный.

В вузах сегодня нет программ, по которым обучают специалистов по управлению коммунальным хозяйством.

Этот опыт либо приобретается самостоятельно, либо через соответствующие курсы, которые проводят эксперты в этой сфере.

СПРАВКА: Средняя стоимость таких курсов в Москве составляет 20 тысяч рублей. Они проводятся в ускоренном режиме. За несколько дней семинаров люди приобретают знания по разным аспектам работы в ЖКХ. Например, по организации вывоза отходов или обработке заявлений жильцов.

Заключение

Жильцы сами имеют право решать вопросы об организации и управлении ЖКХ, а также какой организации доверить управление домом. В обязанности этой организации входит планирование и проведение работ по эксплуатации помещений и инфраструктуры. Каждый может организовать собственную коммунальную организацию, в зависимости от ресурсов и мотивов.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-69-32 (Москва)
+7 (812) 385-56-34 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий