Собственники жилья интересуются: что лучше — ТСЖ или управляющая компания?

Владельцы квартир и подсобных помещений в домах потребляют коммунальные услуги и обладают совместным имуществом в виде пустующих помещений и земельных наделов, относящихся к домам.

Управлять таким имуществом и перечислять средства фирмам, оказывающим коммунальные услуги, владельцы помещений могут посредством формирования ТСЖ или подписания соглашения с управляющей компанией, в соответствии с пунктом 2 ст. 161 ЖК РФ.

В статье мы рассмотрим: это одно и тоже или нет, а также назовем преимущества этих двух организаций.

Скрыть содержание

• Что такое управляющая компания?
• Определение ТСЖ
• Отличия товарищества собственников жилья от УК
Может ли ТСЖ быть управляющей компанией?     Может ли одна из этих организаций заключить договор с другой?    
• Заключение договора между ТСЖ и управляющей компанией
• Плюсы УК и товарищества жильцов
• Что лучше из этих двух организаций?

Что такое управляющая компания?

Управляющая компания (УК) представляет собой коммерческую организацию, которая управляет имуществом, принадлежащим владельцам жилых и прочих помещений на правах коллективной собственности.
– УК или ТСЖ

Кроме того, компания заключает соглашения с фирмами, предоставляющими коммунальные услуги жильцам (Водоканал, Электросеть и т.д.).

Управляющие компании вправе нанимать сторонние фирмы для осуществления различных видов сервисных работ, но большинство УК имеют в своём кадровом составе:

• работников, осуществляющих ремонт и инженерное обслуживание домов (водопроводчиков, слесарей, дворников и т.д.);
• юристов, заключающих договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы;
• руководящий состав.

Согласно ст. 162 ЖК РФ, управляющие фирмы, заключившие с владельцами квартир договор, обязуются предоставлять коммунальные ресурсы и ремонтировать общие помещения своевременно.

Определение ТСЖ

Товариществом называют объединение владельцев помещений одного дома или нескольких домов, которые находятся на смежных наделах земли.

Такое объединение считается некоммерческой организацией (п. 2 ст. 291 ГК РФ), зарегистрированной в ФНС в качестве юридического лица.

Создание жилтоварищества – это один из способов перераспределения ресурсов совместного имущества одного или нескольких жилых домов, наряду с управляющей фирмой и непосредственным прямым управлением, применяемым для домовых комплексов, число квартир в которых не превышает 30 (ст. 161 ЖК РФ).

Все важные вопросы, относящиеся к деятельности жилтоварищества и распределения средств жильцов, решаются только на собраниях владельцев квартир, являющихся участниками ТСЖ. Правление уполномочено только выполнять решения, согласованные на собраниях.

Отличия товарищества собственников жилья от УК

Товарищества и управляющие фирмы решают одну и ту же задачу – управление совместным хозяйством домов. Чем они отличаются между собой?

Существуют отличия в следующих моментах:

1. цели создания;
2. прозрачность управления;
3. организация контроля над деятельностью;
4. способы борьбы с должниками;
5. квалификация сотрудников.

ТСЖ создаётся владельцами квартир для экономии средств, а УК имеет своей основной целью извлечение прибыли.

Доходы товарищество или УК могут иметь от размещения рекламы на торцах домов или сдачу помещений в аренду.

Структура управления товарищества более прозрачна, чем в управляющей фирме, так как правление и ревизионная комиссия товарищества избирается из проживающих по соседству жильцов, а в УК кадры назначаются его учредителями без учёта владельцев недвижимости.

Контроль над деятельностью жилищных товариществ осуществляется ревизором, избираемым из числа владельцев недвижимости сроком на 2 года, который должен представлять отчёты о потраченных средствах жильцов каждый год (ст. 150 ЖК РФ).

Может ли ТСЖ быть управляющей компанией?

Жилищное товарищество создаётся в качестве юридического лица для непосредственного управления совместным хозяйством владельцев недвижимости через своего председателя, и поэтому оно не может считаться управляющей компанией, так как это два взаимоисключающих способа перераспределения ресурсов многоквартирных домов и управления ими (ст. 161 ЖК РФ).

Может ли одна из этих организаций заключить договор с другой?

Руководящие органы ТСЖ могут по представлению собрания его участников заключить соглашение с УК как с фирмой субподряда для выполнения ряда работ.

Управляющую фирму можно привлекать:

• для выполнения отдельных работ по обслуживанию совместного имущества;
• для организации предоставления коммунальных ресурсов (выполнение роли посредника между организациями-поставщиками ресурсов и ТСЖ);
• для выполнения всех функций по управлению имуществом ТСЖ.

Для заключения договора нужно провести собрание участников ТСЖ. На собрании будет поставлен вопрос о передаче функций управления имуществом от правления жилтоварищества к подрядной УК.

Заключение договора между ТСЖ и управляющей компанией

Соглашение между УК и жилтовариществом подписывается его председателем и учредителем управляющей организации с другой стороны.

В соответствии с пунктом 3 ст. 162 ЖК РФ, в договоре отображаются следующие сведения:

1. состав совместного имущества каждого дома, относящегося к товариществу, с указанием его адреса;
2. список услуг, которые УК обязуется предоставлять;
3. размер оплаты за ремонтные работы и услуги по предоставлению ресурсов от поставщиков для членов ТСЖ, а также порядок осуществления платежей за данные услуги;
4. способ контроля за выполнением управляющей организацией условий договора.

Договор может содержать дополнительные условия, определяемые собранием членов ТСЖ или юристами нанимаемой организации.

Договор жилтоварищества с управляющей организацией заключается на срок от 1-го года до 5-ти лет.

Плюсы УК и товарищества жильцов

Среди плюсов организации управления МКД при помощи жилищного товарищества можно выделить:

• самостоятельный выбор подрядных организаций собранием жильцов;
• экономия денежных средств рядовых плательщиков за счёт заключения договора с ресурсоснабжающими фирмами без посредников;
• прозрачный контроль за деятельностью руководства;
• учёт мнения большинства владельцев квартир по большинству вопросов.

Некоммерческий характер товариществ и кооперативов предполагает направление всей прибыли и сэкономленных средств на уставные цели, в то время как управляющие фирмы ставят своей основной задачей извлечение прибыли и не заботятся об экономии денег собственников недвижимости. И это также существенное преимущество.

Управляющие фирмы, в отличие от вновь созданных товариществ, имеют на своём балансе оборотные средства, позволяющие им оплачивать долги пред поставщиками ресурсов и предотвращать отключение услуг для всего дома из-за нескольких нерадивых плательщиков.

Что лучше из этих двух организаций?

Итак, что лучше — ТСЖ или управляющая компания?

Владельцам квартир и помещений домов следует выбирать способ управления совместной собственностью в зависимости от конкретной ситуации. Если среди жильцов дома есть грамотные юристы или специалисты, имеющие опыт работы с ЖКХ, то лучше выбирать жилищное товарищество.

Наличие пустующих помещений в доме поможет правлению получать дополнительные доходы. Если среди жильцов много должников при отсутствии грамотных специалистов, то заключение договора с УК избавит добросовестных плательщиков от множества проблем.

Итак, компромиссным вариантом будет организация ТСЖ с последующим привлечением управляющей фирмы для предоставления услуг по обслуживанию дома.

Опыт работников УК поможет справиться с проблемами ЖКХ, а контролирующие органы жилтоварищества будут контролировать деятельность подрядной компании и отчитываться перед собственниками.