Собственники жилья интересуются: что лучше — ТСЖ или управляющая компания?

Собственники жилья интересуются: что лучше — ТСЖ или управляющая компания?

Владельцы квартир и подсобных помещений в домах потребляют коммунальные услуги и обладают совместным имуществом в виде пустующих помещений и земельных наделов, относящихся к домам.

Управлять таким имуществом и перечислять средства фирмам, оказывающим коммунальные услуги, владельцы помещений могут посредством формирования ТСЖ или подписания соглашения с управляющей компанией, в соответствии с пунктом 2 ст. 161 ЖК РФ.

В статье мы рассмотрим: это одно и тоже или нет, а также назовем преимущества этих двух организаций.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Что такое управляющая компания?

Что такое управляющая компания?Управляющая компания (УК) представляет собой коммерческую организацию, которая управляет имуществом, принадлежащим владельцам жилых и прочих помещений на правах коллективной собственности.
– УК или ТСЖ

Кроме того, компания заключает соглашения с фирмами, предоставляющими коммунальные услуги жильцам (Водоканал, Электросеть и т.д.).

Справка. Основной целью управляющих фирм является извлечение прибыли за счёт перераспределения средств, полученных от владельцев жилья по квитанциям за предоставленные услуги и выполненные работы.

Управляющие компании вправе нанимать сторонние фирмы для осуществления различных видов сервисных работ, но большинство УК имеют в своём кадровом составе:

  • работников, осуществляющих ремонт и инженерное обслуживание домов (водопроводчиков, слесарей, дворников и т.д.);
  • юристов, заключающих договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы;
  • руководящий состав.

Согласно ст. 162 ЖК РФ, управляющие фирмы, заключившие с владельцами квартир договор, обязуются предоставлять коммунальные ресурсы и ремонтировать общие помещения своевременно.

Определение ТСЖ

Определение ТСЖТовариществом называют объединение владельцев помещений одного дома или нескольких домов, которые находятся на смежных наделах земли.

Такое объединение считается некоммерческой организацией (п. 2 ст. 291 ГК РФ), зарегистрированной в ФНС в качестве юридического лица.

Создание жилтоварищества – это один из способов перераспределения ресурсов совместного имущества одного или нескольких жилых домов, наряду с управляющей фирмой и непосредственным прямым управлением, применяемым для домовых комплексов, число квартир в которых не превышает 30 (ст. 161 ЖК РФ).

Важно! Согласно пункту 1 ст. 136 Жилищного кодекса, достаточно голосов владельцев половины всех квадратных метров, относящихся к дому или к группе домов, чтобы организовать жил. товарищество, и передать управление вновь созданной структуре от действующей управляющей компании.

Все важные вопросы, относящиеся к деятельности жилтоварищества и распределения средств жильцов, решаются только на собраниях владельцев квартир, являющихся участниками ТСЖ. Правление уполномочено только выполнять решения, согласованные на собраниях.

Отличия товарищества собственников жилья от УК

Товарищества и управляющие фирмы решают одну и ту же задачу – управление совместным хозяйством домов. Чем они отличаются между собой?

Существуют отличия в следующих моментах:

  1. Отличия товарищества собственников жилья от УКцели создания;
  2. прозрачность управления;
  3. организация контроля над деятельностью;
  4. способы борьбы с должниками;
  5. квалификация сотрудников.

ТСЖ создаётся владельцами квартир для экономии средств, а УК имеет своей основной целью извлечение прибыли.

Справка. Некоммерческий характер деятельности жилтоварищества не означает, что оно не может получать доходов, но все доходы ТСЖ не являются прибылью его руководства и могут быть направлены только на реализацию уставных целей.

Доходы товарищество или УК могут иметь от размещения рекламы на торцах домов или сдачу помещений в аренду.

Структура управления товарищества более прозрачна, чем в управляющей фирме, так как правление и ревизионная комиссия товарищества избирается из проживающих по соседству жильцов, а в УК кадры назначаются его учредителями без учёта владельцев недвижимости.

Контроль над деятельностью жилищных товариществ осуществляется ревизором, избираемым из числа владельцев недвижимости сроком на 2 года, который должен представлять отчёты о потраченных средствах жильцов каждый год (ст. 150 ЖК РФ).

Может ли ТСЖ быть управляющей компанией?

Может ли ТСЖ быть управляющей компанией?Жилищное товарищество создаётся в качестве юридического лица для непосредственного управления совместным хозяйством владельцев недвижимости через своего председателя, и поэтому оно не может считаться управляющей компанией, так как это два взаимоисключающих способа перераспределения ресурсов многоквартирных домов и управления ими (ст. 161 ЖК РФ).

Может ли одна из этих организаций заключить договор с другой?

Руководящие органы ТСЖ могут по представлению собрания его участников заключить соглашение с УК как с фирмой субподряда для выполнения ряда работ.

Управляющую фирму можно привлекать:

  • для выполнения отдельных работ по обслуживанию совместного имущества;
  • для организации предоставления коммунальных ресурсов (выполнение роли посредника между организациями-поставщиками ресурсов и ТСЖ);
  • для выполнения всех функций по управлению имуществом ТСЖ.

Для заключения договора нужно провести собрание участников ТСЖ. На собрании будет поставлен вопрос о передаче функций управления имуществом от правления жилтоварищества к подрядной УК.

Важно.Если более половины всех собравшихся проголосуют за привлечение управляющей организации, то правление получает полномочия заключать соглашение с УК о предоставлении услуг.

Заключение договора между ТСЖ и управляющей компанией

Заключение договора между ТСЖ и управляющей компаниейСоглашение между УК и жилтовариществом подписывается его председателем и учредителем управляющей организации с другой стороны.

В соответствии с пунктом 3 ст. 162 ЖК РФ, в договоре отображаются следующие сведения:

  1. состав совместного имущества каждого дома, относящегося к товариществу, с указанием его адреса;
  2. список услуг, которые УК обязуется предоставлять;
  3. размер оплаты за ремонтные работы и услуги по предоставлению ресурсов от поставщиков для членов ТСЖ, а также порядок осуществления платежей за данные услуги;
  4. способ контроля за выполнением управляющей организацией условий договора.

Договор может содержать дополнительные условия, определяемые собранием членов ТСЖ или юристами нанимаемой организации.

Справка. Условия договора одинаково применяются ко всем владельцам помещений, являющихся членами товарищества, от имени которого был заключен договор, согласно пункту 4 ст. 162 ЖК РФ.

Договор жилтоварищества с управляющей организацией заключается на срок от 1-го года до 5-ти лет.

Плюсы УК и товарищества жильцов

Среди плюсов организации управления МКД при помощи жилищного товарищества можно выделить:

  • Плюсы УК и товарищества жильцовсамостоятельный выбор подрядных организаций собранием жильцов;
  • экономия денежных средств рядовых плательщиков за счёт заключения договора с ресурсоснабжающими фирмами без посредников;
  • прозрачный контроль за деятельностью руководства;
  • учёт мнения большинства владельцев квартир по большинству вопросов.

Некоммерческий характер товариществ и кооперативов предполагает направление всей прибыли и сэкономленных средств на уставные цели, в то время как управляющие фирмы ставят своей основной задачей извлечение прибыли и не заботятся об экономии денег собственников недвижимости. И это также существенное преимущество.

Управляющие фирмы, в отличие от вновь созданных товариществ, имеют на своём балансе оборотные средства, позволяющие им оплачивать долги пред поставщиками ресурсов и предотвращать отключение услуг для всего дома из-за нескольких нерадивых плательщиков.

Справка. Большинство УК имеет среди своих сотрудников грамотных юристов, имеющих опыт в разрешении конфликтов с поставщиками коммунальных ресурсов.

Что лучше из этих двух организаций?

Итак, что лучше — ТСЖ или управляющая компания?

Владельцам квартир и помещений домов следует выбирать способ управления совместной собственностью в зависимости от конкретной ситуации.
Если среди жильцов дома есть грамотные юристы или специалисты, имеющие опыт работы с ЖКХ, то лучше выбирать жилищное товарищество.

Наличие пустующих помещений в доме поможет правлению получать дополнительные доходы. Если среди жильцов много должников при отсутствии грамотных специалистов, то заключение договора с УК избавит добросовестных плательщиков от множества проблем.

Итак, компромиссным вариантом будет организация ТСЖ с последующим привлечением управляющей фирмы для предоставления услуг по обслуживанию дома.

Опыт работников УК поможет справиться с проблемами ЖКХ, а контролирующие органы жилтоварищества будут контролировать деятельность подрядной компании и отчитываться перед собственниками.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий