Как содержать и эксплуатировать многоквартирный дом? Различные органы и способы эксплуатации, содержания...

Как содержать и эксплуатировать многоквартирный дом? Различные органы и способы эксплуатации, содержания и управления ТСЖ

Товарищество собственников жилья является распространенным типом управляющих организаций в многоквартирных домах. Но начинающие вникать в основы управления жильцы часто сталкиваются с трудностями.

Ведение бухучета, общение с контрагентами и жильцами – сложные моменты, которые надо изучить заранее.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Законодательная база

Законодательная базаПрежде чем приступить к управлению товариществом, сперва следует изучить даже не государственные нормативные акты, а внутренний устав. В нем прописаны полномочия правления, права и обязанности жильцов, любой конфликт между руководством ТСЖ и жильцами, если это возможно, решается прежде всего в рамках устава организации.

Следом изучите шестой раздел Жилищного кодекса РФ. В нем раскрывается понятие товарищества собственников жилья, даются основные инструкции для тех, кто хочет основать и управлять собственным товариществом.

Полезно будет так же почитать Гражданский кодекс, а именно 209, 288, 291 его статьи. С их помощью вы поймете механизм собственности на квартиры в РФ, узнаете границы использования собственности и еще немного узнаете о ТСЖ с точки зрения гражданского законодательства.

ГК РФ Статья 291. Товарищество собственников жилья

  1. Собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.
    (п. 1 в ред. Федерального закона от 31.01.2016 N 7-ФЗ)
    (см. текст в предыдущей редакции)
  2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Органы управления ТСЖ

  1. Главным органом управления в любом товариществе является общее собрание собственников. Оно выражает их волю по ключевым вопросам, связанным с управлением общим имуществом.

    Одновременно этот орган выбирает членов правления, утверждает финансовую смету и принимает решение по реорганизации или ликвидации ТСЖ. Собирается оно раз в год, чтобы решения любого собрания были законны, нужно добиться кворума в 50% собственников.

  2. Орган, которому собрание делегирует возможность на постоянной основе выполнять хозяйственные функции, называется правлением. Это коллегиальный орган, в идеале каждый подъезд должен выдвинуть и утвердить своего кандидата, чтобы интересы жильцов были сбалансированы.

    Правление каждый день рассматривает вопросы, выдвигаемые его членами на повестку дня. Для принятия решения нужно простое большинство голосов.

ВНИМАНИЕ. В 144 статье ЖК РФ приводится список управляющих органов, который ограничивается общим собранием и правлением. Но кроме них, есть еще ревизионная комиссия. Она раз в полгода проверяет финансовую отчетность товарищества и выставляет данные проверки на всеобщее обозрение. Членов ревизионной комиссии не может одновременно являться член правления.

Ведение учета

Ведение учетаПравлению ТСЖ приходится сталкиваться с большим количеством контрагентов при работе. Субподрядчики по ремонту и уборке, ресурсоснабжающие организации, охранные агентства – список расширяется при большем количестве жильцов в доме.

Кроме этого, нужно каждый год до 31 марта подавать налоговую декларацию в местный контролирующий орган. В декларации отражаются все расходные операции товарищества, кроме сбора средств на капитальный ремонт.

Особенности работы

Основным источником финансирования фондов товарищества являются целевые поступления от членов самоуправления. Они формируются из взносов жильцов на нужды, прописанные в присылаемых ими счетах. Целевые средства идут на ремонт инфраструктуры и облагораживание территории.

При этом существуют еще членские взносы, за счет которых существует товарищество, а так же коммунальные платежи, средства с них в полном объеме поступают ресурсоснабжающим организациям.

Обычно председатель правления товарищества создает кадровое расписание, в котором уже прописана должность бухгалтера. Лучше направить лишние деньги на профессиональное ведение бухгалтерии, чем потом получать штрафы из налоговой.

Так же можно отдать ведение бухучета на аутсорс специализирующимся на этой деятельности компаниям. Стоимость такой услуги составляет примерно 15-20 тысяч рублей для ТСЖ.

Возможные трудности

Возможные трудности Главная трудность для тех, кто ни разу не был вовлечен в управление товариществами собственников жилья – сложность ведения бухгалтерской отчетности. Учитывайте, что у каждой коммунальной организации есть свои должники, из-за которых она часто вынуждена обращаться за кредитом.

При попытке добиться положенного платежа вы увидите агрессию со стороны должников.

Новичку будет трудно учесть при составлении отчета все счета и субсчета, грамотно учитывать членские взносы, отделять одни поступления от других. Учет придется вести по каждой квартире, а ведь некоторым жильцам по закону положено льготное начисление счетов за ЖКУ.

В этом и кроется причина того, почему лучше нанять квалифицированного бухгалтера и провести подробное обучение.

Как управлять домовым имуществом?

Способы организации

Порядок работы управляющих органов прописан в уставе товарищества. За действия по сохранению и совершенствованию общего имущества отвечает ТСЖ, даже если работы проводили нанятые по подрядному договору организации.

Председатель товарищества составляет штатное расписание, которое утверждается общим голосованием правления. Подрядчиков обычно нанимают, когда объем и сложность работ слишком велики, чтобы с ними справились штатные сотрудники.

Способы организацииИногда используется вариант управления домом, при котором ТСЖ заключает договор подряда с управляющей компанией на управление домом. Есть два вида таких подрядов: когда бухучет переходит под ответственность нанятой УК, и когда он остается под контролем у ТСЖ.

Предпочтителен второй вариант, т.к из-за недостатков в российском законодательстве в этой сфере распространены растраты и мошенничество. Роль ТСЖ при этом заключается в том, чтобы контролировать нанятую управляющую компанию и не допускать наступления на интересы жильцов.

Выбирать ли такой способ управления домом, как перекладывание ответственность на стороннюю организацию – спорный вопрос. Дело в том, что заключить договор с УК гораздо проще, чем в дальнейшем отказаться от ее услуг.

Нередки случаи, когда в ответ на объявление о расторжении подрядного договора руководители нанятой УК угрожают правлению ТСЖ или жильцам, которые выступили с такой инициативой. Конечно, это можно разрешить с помощью правоохранительных органов, но усложнять и без того непрозрачную систему управления многоквартирным домом не очень разумно.

Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Если вы хотите набраться теоретических знаний об управлении многоквартирными домами через ТСЖ, то можете ознакомиться с книгами, освещающими эту тему. Наиболее важные знания касаются отношений с ресурсоснабжающими организациями и проверяющими органами.

Актуальным на 2017 год является руководство под авторством Павла Кузнецова. В нем не просто перечисляются законодательные нормы, регулирующие работу ТСЖ, а даются конкретные рекомендации инициативным собственникам.

Подведем итоги

Существует несколько исполнительных органов внутри товарищества собственников жилья. Его деятельность регулируется внутренним уставом, а так же отдельными положениями из Жилищного и Гражданского кодексов.

Можно заниматься обслуживанием дома (его содержанием и эксплуатацией) через ТСЖ самостоятельно, а можно заключить особый договор со сторонней компанией.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий