ТСЖ

Тсж главная

С приходом рыночных условий и в «коммуналку» ответственность за обслуживание многоквартирных домов (МКД) фактически была передана в руки частного бизнеса.

Муниципальные ЖЭКи прекратили свое существование, а местные администрации не отвечают за предоставление ЖКУ и сохранность жилфонда. Теперь все эти полномочия отданы управляющим компаниям.

К сожалению, в наших сегодняшних реалиях частные УК далеко не всегда добросовестно выполняют свои обязанности. Причина этому проста: деньги, которые мы платим за свет, воду, расчистку дворов, ремонт подъездов и прочее фактически неподконтрольны.

Они не учитываются бюджетом, их не проверяют контрольно-счетные палаты на местах. Наша плата за ЖКУ – обычная сделка между покупателем и продавцом. А раз за ходом сделки нет контроля, то можно воспользоваться незнанием и инерцией мышления населения.

Когда стало ясно, что местные власти (в большинстве случаев) не имеют рычагов давления на управляющие компании, для собственников квартир в многоэтажках на государственном уровне была реализована возможность самостоятельно выбирать кто, как и за какую цену будет поставлять ЖКУ и осуществлять содержание и ремонт дома. Именно этой возможностью и являются товарищества собственников жилья.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

ТСЖ с точки зрения закона

тсж-жилищный кодекс

Создание и работу ТСЖ регулирует Жилищный Кодекс РФ.

Согласно понятиям, прописанным в этом своде нормативов, товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, которая создана для того, чтобы владельцы помещений в многоквартирных домах (МКД) сами управляли недвижимостью и эксплуатировали ее. ТСЖ – это юрлицо со своим расчетным счетом и прочими реквизитами, характерными для любых других организаций.

Товарищество может связывать не только жильцов одной многоэтажки. В ТСЖ объединяются дворами и даже целыми кварталами. Главное, чтобы земельные участки, на которых расположены строения, находились рядом или были связаны одними инженерными сетями. Менее распространено (но при этом вполне реально), когда в ТСЖ объединяются владельцы нескольких соседних частных домов или дачных участков.

Для создания ТСЖ необходимо согласие минимум половины собственников квартир.

Выгодно или хлопотно?

Есть ли преимущества у ТСЖ перед классическим способом управления многоквартирным домом, когда жильцы заключают договора на обслуживание с управляющими компаниями? Выгодно ли создавать ТСЖ? Ответ очевиден – да.

Как показывает российская практика, экономия средств жильцов может доходить до 50-60% (в многолетней перспективе). Это достигается за счет того, что все работы по ремонту жилфонда принимают непосредственно сами жильцы (которых трудно будет обвинить в невнимательности). Кроме того, нередко энергоносители (электроэнергия, газ, вода) поставляются в ТСЖ непосредственно от их производителей, минуя посредников.

Но кроме выгод есть и хлопоты. Попробуем разобраться подробнее с плюсами и минусами ТСЖ. Ниже перечислены те преимущества, которые традиционно становятся причинами создания ТСЖ:

    тсж-плюсы и минусы

  • контроль за обслуживанием дома выполняют сами жильцы, входящие в правление ТСЖ, а значит, меньше вероятность халатности и коррупции;
  • все текущие вопросы решаются собранием собственников жилья, даже несмотря на наличие правления ТСЖ;
  • финансовая деятельность товарищества полностью прозрачна, с любой документацией, расходами и доходами может ознакомиться каждый собственник квартиры;
  • финансовая документация также проверяется и ревизионной комиссией (обычно раз в год), которая оглашает результаты инспекции на собрании собственников;
  • ТСЖ может зарабатывать деньги, сдавая в аренду подвальные, цокольные этажи, чердаки или предоставляя площади для рекламных конструкций;
  • дом, находящийся в ТСЖ, сам решает, какие работы по ремонту для него являются первоочередными;
  • поскольку товарищество – некоммерческая организация, для него действуют налоговые льготы;
  • муниципалитеты, как правило, идут навстречу созданию ТСЖ, освобождая, к примеру, от уплаты земельного налога;
  • самостоятельное введение энергосберегающих технологий, а, следовательно, и экономии (особенно для мест общего пользования).
Главная выгода ТСЖ: сами жильцы решают и видят, на что идут их деньги. Из всех вышеперечисленных пунктов можно сделать вывод: управлять домом или несколькими многоэтажками через ТСЖ выгоднее, а качество коммунальных услуг возрастает.

Но наравне с плюсами есть и минусы. Точнее, даже не минусы, а трудности, с которыми столкнется любое ТСЖ:

    долги тсж

  • принцип «все отвечают за каждого», когда долги неплательщиков приходится покрывать за счет других жильцов, а судебного решения можно ждать годами;
  • социальная неоднородность собственников, которая нередко приводит к спорам в плане взносов на содержание и ремонт;
  • неграмотное руководство: часты случаи, когда председателем ТСЖ или членами ревизионной комиссии становятся люди, не готовые к подобной ответственности;
  • возможность заочного голосования при создании ТСЖ открывает пути для фальсификации;
  • в одном МКД может быть создано только одно ТСЖ.

Первоочередной трудностью, с которой сталкивается товарищество собственников жилья – это отсутствие инициативы самих владельцев. Тот факт, что на протяжении десятков лет вся ответственность за ремонт и содержание жилфонда, качество коммунальных услуг лежала на плечах муниципалитетов, создало инерцию мышления в головах старших поколений. Поэтому инициативные члены ТСЖ нередко сталкиваются с апатией своих соседей при принятии важных для всех жильцов решений.

Впрочем, существует и такое неофициальное понятие, как «ленивое» ТСЖ – когда заключается договор с управляющей компанией, и большинство организационных моментов она берет на себя. Этот вариант немного дороже для жильцов, но при нем сохраняются контрольные функции и возможность выбора первоочередных работ. Но даже несмотря на все эти недостатки, ТСЖ считается наиболее эффективным методом управления собственностью.

Немного о полномочиях

Так какими правами и обязанностями обладают члены ТСЖ? Сначала вкратце о возможностях. В соответствии со 137-й статьей Жилищного Кодекса собственники вправе:

    тсж-договор

  • заключать договоры с обслуживающими организациями на ремонт и содержание дома, на обеспечение коммунальными услугами и прочие договоры в интересах членов товарищества;
  • определять смету доходов и расходов на год (в том числе и специальные взносы в резервный фонд);
  • устанавливать размеры платежей и взносов для каждого из владельцев жилья в соответствии с установленной ранее сметой;
  • выполнять работы для собственников помещений и предоставлять им дополнительные услуги;
  • пользоваться банковскими кредитами;
  • передавать в полное или ограниченное пользование общее имущество ТСЖ, если это не противоречит закону и интересам собственников;
  • заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

С другой стороны, чтобы законно осуществлять свою деятельность, товарищество собственников жилья должно соблюдать следующие обязанности (ст. 138 ЖК РФ):

  • осуществлять управление МКД;
  • выполнять работы по обеспечению санитарного и технического состояния общего имущества в МКД;
  • выполнять обязательства заключенных с третьими лицами договоров;
  • контролировать, чтобы собственники надлежащим образом выполняли обязанности по содержанию и ремонту имущества ТСЖ;
  • представлять законные интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами (если речь идет об имуществе ТСЖ).

Более полную картину прав и обязанностей членов ТСЖ дает Жилищный Кодекс.

Договорные отношения

тсж-собрание

Как было упомянуто выше, чтобы ТСЖ было создано, необходимо согласие не менее чем половины собственников помещений в многоквартирном доме.

Допустим, в доме создано ТСЖ, членами которого стали 75% владельцев квартир.

Но что делать оставшейся четверти жильцов? Кто будет им поставлять жилищно-коммунальные услуги? Нужно ли заключать договор между собственником и ТСЖ?

Ситуация, когда часть жильцов дома пользуются услугами одних поставщиков, а часть услугами других не только абсурдна, но и технически невыполнима. Поэтому собственники, не являющиеся членами ТСЖ, заключают с товариществом договор на оказание услуг.

Законодательство не обязывает его оформлять письменно, но если вы платите за ЖКУ, содержание помещений и ремонт по тем же тарифам, что и члены ТСЖ (а так оно в большинстве случаев и бывает), то фактически вы заключили договор.

Если же вы недовольны расценками, которые установлены в договорах между товариществом и ресурсоснабжающими (или обслуживающими) организациями, то можете обратиться в суд и попытаться их обжаловать.

Создаем ТСЖ поэтапно

Часто причиной отказа от ТСЖ являются слухи о сложности его организации. На самом деле, никакой неподъемной ноши здесь нет, хотя процесс может затянуться на несколько месяцев. Но причина этому кроется в бюрократической сложности органов власти, а не в каких-либо нерешаемых проблемах:

  1. Создание инициативной группы, которая будет заниматься регистрацией ТСЖ (как правило, из ее членов потом формируется правление).
  2. Проведение собрания собственников помещений и фиксация решения о создании ТСЖ.
  3. Разработка и утверждение устава, создание реестра членов ТСЖ.
  4. Выбор председателя и членов правления, а также лица, ответственного за регистрацию ТСЖ в налоговых органах.
  5. Регистрация ТСЖ в налоговых органах и внебюджетных фондах, получение свидетельств ОГРН и ИНН.
  6. Открытие расчетного счета в банке.
  7. Передача МКД на баланс товарищества, передача всей технической документации на дом.
  8. Заключение договора с ресурсоснабжающими организациями.

Если вкратце, то это основные этапы создания ТСЖ. Как показывает практика, самыми сложными в этом процессе будет не стояние в очередях в тех или иных органах во время регистрации товарищества, а попытки убедить своих соседей в необходимости самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Зарабатываем на содержание

аренда цоколя-тсж

Идеальным примером ТСЖ является такое товарищество, в котором жильцы не платят за ЖКУ и ремонт.

Казалось бы, сказка?

Но она может быть воплощена в жизнь благодаря тому, что товарищество собственников жилья может зарабатывать деньги.

Как уже говорилось, с правовой точки зрения ТСЖ является некоммерческой организацией.

Но по российскому законодательству даже НКО имеет право на коммерческую деятельность. То есть, получать доход товариществу никто не запрещает.

В ТСЖ кроме квартир его членов входит и другое имущество – места общего пользования. Это придомовая территория (двор), чердаки, подвалы, цокольные этажи. Если рядом с вашим МКД офисный центр, то можно сдать часть незанятой территории двора под парковку.

Многие мелкие фирмы охотно берут в аренду у ТСЖ цокольные помещения и подвалы под офисы. Есть случаи, когда операторы связи брали в аренду чердаки и часть крыши для размещения своего оборудования.

Не забывайте, что наружные стены дома – это тоже ресурс, который можно использовать. Если дом стоит рядом с оживленной магистралью, то его стены – отличная рекламная площадь, с которой можно извлечь прибыль.

Однако не надо забывать, что ТСЖ – юрлицо. А значит имеет и налоговые обременения. Какие же налоги платит товарищество собственников жилья?

Вообще-то ТСЖ обязано платить и налог на добавленную стоимость (законодательных льгот для товариществ тут нет), и единый социальный налог. Но всех этих сборов можно избежать, потому что ТСЖ может функционировать по упрощенной системе налогообложения.

Если ТСЖ работает по упрощенке, то останется платить только подоходный налог и отчисления за сотрудников ТСЖ, находящихся на окладе.

Налогом на прибыль не облагаются взносы жильцов, так как они являются целевыми поступлениями.

А что, если банкрот?

тсж-банкротство

К несчастью, бывают ситуации, когда ТСЖ больше не может нести финансовые обязательства перед поставщиками услуг.

Тогда речь заходит о банкротстве ТСЖ.

Две главные причины банкротств товарищества – это высокие задолженности отдельных жильцов, которые уже не могут нести другие собственники и нецелевая растрата средств ТСЖ. Последнее фактически является уголовно наказуемым делом.

Банкротом ТСЖ может быть признано как по инициативе поставщика услуг, перед которым существует значительная задолженность, так и по желанию самих членов ТСЖ.

Чаще всего основанием для судебного иска о признании товарищества банкротом становится задолженность от 100 тысяч рублей и отсутствие регулярных платежей в течение трех месяцев. Дело решается в арбитражном суде, который сначала дает возможность ТСЖ погасить долги. Это называется процедурой наблюдения. Но откуда взять деньги на покрытие долгов?

Во-первых, источником средств может стать остаток средств на банковских счетах ТСЖ. Во-вторых, деньги могут быть выручены от продажи офисной мебели, инвентаря. Ну и, конечно, жильцы в добровольно-принудительном порядке «помогают» ТСЖ остаться на плаву.

Даже в таком случае всегда найдутся люди, которые не захотят помочь ТСЖ и они будут задаваться вопросом: «Как расторгнуть договор с ТСЖ?» Договор можно расторгнуть, но для этого нужны основания.

Но что делать, если причиной бедственного положения товарищества стали вполне конкретные лица, например, жильцы-неплательщики? К сожалению, в российском законодательстве практически нет механизмов воздействия на таких горе-соседей. Выселить из квартиры их почти невозможно, а истребование денег в судебном порядке может затянуться на несколько лет.

Если погашения не происходит, выносится решение о признании товарищества банкротом. Юрлицо ликвидируется стандартной процедурой. После этого собственники жилья должны выбрать новый способ управления МКД, которым вполне может снова стать ТСЖ.
1 комментарий
  1. Михаил

    Да,ТСЖ является хорошей формой управления многоквартирным домом,однако помимо 50% собственников поддерживающих эту идею,должны соблюдаться ещё ряд условий. В нашем случае с ТСЖ Дуэт этого не произошло. Как в басне Крылова, когда в товарищах согласия нет,на лад их дело не пойдёт. Да и товарищи не получились. Первые лица,будучи избранными на первом собрании в правление создаваемого ещё тогда ТСЖ,и сегодня считают себя учредителями и игнорируют Закон в части информирования деятельности товарищества. Практически ни по одному направлению работы е ведутся,а если иведутся,то результатов не видно. У нас исправно вывозится мусор,ходит по придомовой территории дворник. И всё. У нас очень большие счета по оплате ОДН, Работа председателя ограничивается расклейкой листовок о лицах неустановивших в своих квартирах ИПУ,А также о задолженности по платежам на содержание дома. Ни информации о поступивших суммах и о том как они планируются расходовываться и на что,у нас нет. План работы на общем собрании не утверждался,решения о денежных тратах на суд собственников не выносятся,всё решается в тесном кругу членов правления и самопровозглашённых учредителей. Кому нужно такое ТСЖ? Конечно же таким людишкам,паразитирующим за счёт других,пытающихся всячески сохранить своё образование. Часть жильцов согласилась о упразднение лишнего звена в цепи управления домом и подписалась под протоколом о выходе из ТСЖ и нежелании платить за содержание паразитов,которые ничего не делают ,а только и говорят,что им нужно ТСЖ и его надо сохранить. Для чего? Для пополнения своих карманов? Другого объяснения лично я пока этому не нахожу,из опрошенных мною лдей,присутствующих на собрании, ни один из них не смог объяснить,для чего он хочет сохранить ТСЖ, что говорит о том,что их попросту уговорили прийти на собрание и поддержать сохранение ТСЖ. Такие руководители ,думающие прежде всего о своей выгоде,сегодня не нужны,да и где они сегодня нужны?

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий