+7 (499) 703-45-84Москва +7 (812) 309-50-48Санкт-Петербург

ТСЖ

Тсж главная

С приходом рыночных условий и в «коммуналку» ответственность за обслуживание многоквартирных домов (МКД) фактически была передана в руки частного бизнеса.

Муниципальные ЖЭКи прекратили свое существование, а местные администрации не отвечают за предоставление ЖКУ и сохранность жилфонда. Теперь все эти полномочия отданы управляющим компаниям.

К сожалению, в наших сегодняшних реалиях частные УК далеко не всегда добросовестно выполняют свои обязанности. Причина этому проста: деньги, которые мы платим за свет, воду, расчистку дворов, ремонт подъездов и прочее фактически неподконтрольны.

Они не учитываются бюджетом, их не проверяют контрольно-счетные палаты на местах. Наша плата за ЖКУ – обычная сделка между покупателем и продавцом. А раз за ходом сделки нет контроля, то можно воспользоваться незнанием и инерцией мышления населения.

Когда стало ясно, что местные власти (в большинстве случаев) не имеют рычагов давления на управляющие компании, для собственников квартир в многоэтажках на государственном уровне была реализована возможность самостоятельно выбирать кто, как и за какую цену будет поставлять ЖКУ и осуществлять содержание и ремонт дома. Именно этой возможностью и являются товарищества собственников жилья.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

ТСЖ с точки зрения закона

тсж-жилищный кодекс

Создание и работу ТСЖ регулирует Жилищный Кодекс РФ.

Согласно понятиям, прописанным в этом своде нормативов, товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, которая создана для того, чтобы владельцы помещений в многоквартирных домах (МКД) сами управляли недвижимостью и эксплуатировали ее. ТСЖ – это юрлицо со своим расчетным счетом и прочими реквизитами, характерными для любых других организаций.

Товарищество может связывать не только жильцов одной многоэтажки. В ТСЖ объединяются дворами и даже целыми кварталами. Главное, чтобы земельные участки, на которых расположены строения, находились рядом или были связаны одними инженерными сетями. Менее распространено (но при этом вполне реально), когда в ТСЖ объединяются владельцы нескольких соседних частных домов или дачных участков.

Для создания ТСЖ необходимо согласие минимум половины собственников квартир.

Выгодно или хлопотно?

Есть ли преимущества у ТСЖ перед классическим способом управления многоквартирным домом, когда жильцы заключают договора на обслуживание с управляющими компаниями? Выгодно ли создавать ТСЖ? Ответ очевиден – да.

Как показывает российская практика, экономия средств жильцов может доходить до 50-60% (в многолетней перспективе). Это достигается за счет того, что все работы по ремонту жилфонда принимают непосредственно сами жильцы (которых трудно будет обвинить в невнимательности). Кроме того, нередко энергоносители (электроэнергия, газ, вода) поставляются в ТСЖ непосредственно от их производителей, минуя посредников.

Но кроме выгод есть и хлопоты. Попробуем разобраться подробнее с плюсами и минусами ТСЖ. Ниже перечислены те преимущества, которые традиционно становятся причинами создания ТСЖ:

    тсж-плюсы и минусы

  • контроль за обслуживанием дома выполняют сами жильцы, входящие в правление ТСЖ, а значит, меньше вероятность халатности и коррупции;
  • все текущие вопросы решаются собранием собственников жилья, даже несмотря на наличие правления ТСЖ;
  • финансовая деятельность товарищества полностью прозрачна, с любой документацией, расходами и доходами может ознакомиться каждый собственник квартиры;
  • финансовая документация также проверяется и ревизионной комиссией (обычно раз в год), которая оглашает результаты инспекции на собрании собственников;
  • ТСЖ может зарабатывать деньги, сдавая в аренду подвальные, цокольные этажи, чердаки или предоставляя площади для рекламных конструкций;
  • дом, находящийся в ТСЖ, сам решает, какие работы по ремонту для него являются первоочередными;
  • поскольку товарищество – некоммерческая организация, для него действуют налоговые льготы;
  • муниципалитеты, как правило, идут навстречу созданию ТСЖ, освобождая, к примеру, от уплаты земельного налога;
  • самостоятельное введение энергосберегающих технологий, а, следовательно, и экономии (особенно для мест общего пользования).
Главная выгода ТСЖ: сами жильцы решают и видят, на что идут их деньги. Из всех вышеперечисленных пунктов можно сделать вывод: управлять домом или несколькими многоэтажками через ТСЖ выгоднее, а качество коммунальных услуг возрастает.

Но наравне с плюсами есть и минусы. Точнее, даже не минусы, а трудности, с которыми столкнется любое ТСЖ:

    долги тсж

  • принцип «все отвечают за каждого», когда долги неплательщиков приходится покрывать за счет других жильцов, а судебного решения можно ждать годами;
  • социальная неоднородность собственников, которая нередко приводит к спорам в плане взносов на содержание и ремонт;
  • неграмотное руководство: часты случаи, когда председателем ТСЖ или членами ревизионной комиссии становятся люди, не готовые к подобной ответственности;
  • возможность заочного голосования при создании ТСЖ открывает пути для фальсификации;
  • в одном МКД может быть создано только одно ТСЖ.

Первоочередной трудностью, с которой сталкивается товарищество собственников жилья – это отсутствие инициативы самих владельцев. Тот факт, что на протяжении десятков лет вся ответственность за ремонт и содержание жилфонда, качество коммунальных услуг лежала на плечах муниципалитетов, создало инерцию мышления в головах старших поколений. Поэтому инициативные члены ТСЖ нередко сталкиваются с апатией своих соседей при принятии важных для всех жильцов решений.

Впрочем, существует и такое неофициальное понятие, как «ленивое» ТСЖ – когда заключается договор с управляющей компанией, и большинство организационных моментов она берет на себя. Этот вариант немного дороже для жильцов, но при нем сохраняются контрольные функции и возможность выбора первоочередных работ. Но даже несмотря на все эти недостатки, ТСЖ считается наиболее эффективным методом управления собственностью.

Немного о полномочиях

Так какими правами и обязанностями обладают члены ТСЖ? Сначала вкратце о возможностях. В соответствии со 137-й статьей Жилищного Кодекса собственники вправе:

    тсж-договор

  • заключать договоры с обслуживающими организациями на ремонт и содержание дома, на обеспечение коммунальными услугами и прочие договоры в интересах членов товарищества;
  • определять смету доходов и расходов на год (в том числе и специальные взносы в резервный фонд);
  • устанавливать размеры платежей и взносов для каждого из владельцев жилья в соответствии с установленной ранее сметой;
  • выполнять работы для собственников помещений и предоставлять им дополнительные услуги;
  • пользоваться банковскими кредитами;
  • передавать в полное или ограниченное пользование общее имущество ТСЖ, если это не противоречит закону и интересам собственников;
  • заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

С другой стороны, чтобы законно осуществлять свою деятельность, товарищество собственников жилья должно соблюдать следующие обязанности (ст. 138 ЖК РФ):

  • осуществлять управление МКД;
  • выполнять работы по обеспечению санитарного и технического состояния общего имущества в МКД;
  • выполнять обязательства заключенных с третьими лицами договоров;
  • контролировать, чтобы собственники надлежащим образом выполняли обязанности по содержанию и ремонту имущества ТСЖ;
  • представлять законные интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами (если речь идет об имуществе ТСЖ).

Более полную картину прав и обязанностей членов ТСЖ дает Жилищный Кодекс.

Договорные отношения

тсж-собрание

Как было упомянуто выше, чтобы ТСЖ было создано, необходимо согласие не менее чем половины собственников помещений в многоквартирном доме.

Допустим, в доме создано ТСЖ, членами которого стали 75% владельцев квартир.

Но что делать оставшейся четверти жильцов? Кто будет им поставлять жилищно-коммунальные услуги? Нужно ли заключать договор между собственником и ТСЖ?

Ситуация, когда часть жильцов дома пользуются услугами одних поставщиков, а часть услугами других не только абсурдна, но и технически невыполнима. Поэтому собственники, не являющиеся членами ТСЖ, заключают с товариществом договор на оказание услуг.

Законодательство не обязывает его оформлять письменно, но если вы платите за ЖКУ, содержание помещений и ремонт по тем же тарифам, что и члены ТСЖ (а так оно в большинстве случаев и бывает), то фактически вы заключили договор.

Если же вы недовольны расценками, которые установлены в договорах между товариществом и ресурсоснабжающими (или обслуживающими) организациями, то можете обратиться в суд и попытаться их обжаловать.

Создаем ТСЖ поэтапно

Часто причиной отказа от ТСЖ являются слухи о сложности его организации. На самом деле, никакой неподъемной ноши здесь нет, хотя процесс может затянуться на несколько месяцев. Но причина этому кроется в бюрократической сложности органов власти, а не в каких-либо нерешаемых проблемах:

  1. Создание инициативной группы, которая будет заниматься регистрацией ТСЖ (как правило, из ее членов потом формируется правление).
  2. Проведение собрания собственников помещений и фиксация решения о создании ТСЖ.
  3. Разработка и утверждение устава, создание реестра членов ТСЖ.
  4. Выбор председателя и членов правления, а также лица, ответственного за регистрацию ТСЖ в налоговых органах.
  5. Регистрация ТСЖ в налоговых органах и внебюджетных фондах, получение свидетельств ОГРН и ИНН.
  6. Открытие расчетного счета в банке.
  7. Передача МКД на баланс товарищества, передача всей технической документации на дом.
  8. Заключение договора с ресурсоснабжающими организациями.

Если вкратце, то это основные этапы создания ТСЖ. Как показывает практика, самыми сложными в этом процессе будет не стояние в очередях в тех или иных органах во время регистрации товарищества, а попытки убедить своих соседей в необходимости самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Зарабатываем на содержание

аренда цоколя-тсж

Идеальным примером ТСЖ является такое товарищество, в котором жильцы не платят за ЖКУ и ремонт.

Казалось бы, сказка?

Но она может быть воплощена в жизнь благодаря тому, что товарищество собственников жилья может зарабатывать деньги.

Как уже говорилось, с правовой точки зрения ТСЖ является некоммерческой организацией.

Но по российскому законодательству даже НКО имеет право на коммерческую деятельность. То есть, получать доход товариществу никто не запрещает.

В ТСЖ кроме квартир его членов входит и другое имущество – места общего пользования. Это придомовая территория (двор), чердаки, подвалы, цокольные этажи. Если рядом с вашим МКД офисный центр, то можно сдать часть незанятой территории двора под парковку.

Многие мелкие фирмы охотно берут в аренду у ТСЖ цокольные помещения и подвалы под офисы. Есть случаи, когда операторы связи брали в аренду чердаки и часть крыши для размещения своего оборудования.

Не забывайте, что наружные стены дома – это тоже ресурс, который можно использовать. Если дом стоит рядом с оживленной магистралью, то его стены – отличная рекламная площадь, с которой можно извлечь прибыль.

Однако не надо забывать, что ТСЖ – юрлицо. А значит имеет и налоговые обременения. Какие же налоги платит товарищество собственников жилья?

Вообще-то ТСЖ обязано платить и налог на добавленную стоимость (законодательных льгот для товариществ тут нет), и единый социальный налог. Но всех этих сборов можно избежать, потому что ТСЖ может функционировать по упрощенной системе налогообложения.

Если ТСЖ работает по упрощенке, то останется платить только подоходный налог и отчисления за сотрудников ТСЖ, находящихся на окладе.

Налогом на прибыль не облагаются взносы жильцов, так как они являются целевыми поступлениями.

А что, если банкрот?

тсж-банкротство

К несчастью, бывают ситуации, когда ТСЖ больше не может нести финансовые обязательства перед поставщиками услуг.

Тогда речь заходит о банкротстве ТСЖ.

Две главные причины банкротств товарищества – это высокие задолженности отдельных жильцов, которые уже не могут нести другие собственники и нецелевая растрата средств ТСЖ. Последнее фактически является уголовно наказуемым делом.

Банкротом ТСЖ может быть признано как по инициативе поставщика услуг, перед которым существует значительная задолженность, так и по желанию самих членов ТСЖ.

Чаще всего основанием для судебного иска о признании товарищества банкротом становится задолженность от 100 тысяч рублей и отсутствие регулярных платежей в течение трех месяцев. Дело решается в арбитражном суде, который сначала дает возможность ТСЖ погасить долги. Это называется процедурой наблюдения. Но откуда взять деньги на покрытие долгов?

Во-первых, источником средств может стать остаток средств на банковских счетах ТСЖ. Во-вторых, деньги могут быть выручены от продажи офисной мебели, инвентаря. Ну и, конечно, жильцы в добровольно-принудительном порядке «помогают» ТСЖ остаться на плаву.

Даже в таком случае всегда найдутся люди, которые не захотят помочь ТСЖ и они будут задаваться вопросом: «Как расторгнуть договор с ТСЖ?» Договор можно расторгнуть, но для этого нужны основания.

Но что делать, если причиной бедственного положения товарищества стали вполне конкретные лица, например, жильцы-неплательщики? К сожалению, в российском законодательстве практически нет механизмов воздействия на таких горе-соседей. Выселить из квартиры их почти невозможно, а истребование денег в судебном порядке может затянуться на несколько лет.

Если погашения не происходит, выносится решение о признании товарищества банкротом. Юрлицо ликвидируется стандартной процедурой. После этого собственники жилья должны выбрать новый способ управления МКД, которым вполне может снова стать ТСЖ.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Разделы в рубрике "ТСЖ"
1 комментарий
  1. Михаил

    Да,ТСЖ является хорошей формой управления многоквартирным домом,однако помимо 50% собственников поддерживающих эту идею,должны соблюдаться ещё ряд условий. В нашем случае с ТСЖ Дуэт этого не произошло. Как в басне Крылова, когда в товарищах согласия нет,на лад их дело не пойдёт. Да и товарищи не получились. Первые лица,будучи избранными на первом собрании в правление создаваемого ещё тогда ТСЖ,и сегодня считают себя учредителями и игнорируют Закон в части информирования деятельности товарищества. Практически ни по одному направлению работы е ведутся,а если иведутся,то результатов не видно. У нас исправно вывозится мусор,ходит по придомовой территории дворник. И всё. У нас очень большие счета по оплате ОДН, Работа председателя ограничивается расклейкой листовок о лицах неустановивших в своих квартирах ИПУ,А также о задолженности по платежам на содержание дома. Ни информации о поступивших суммах и о том как они планируются расходовываться и на что,у нас нет. План работы на общем собрании не утверждался,решения о денежных тратах на суд собственников не выносятся,всё решается в тесном кругу членов правления и самопровозглашённых учредителей. Кому нужно такое ТСЖ? Конечно же таким людишкам,паразитирующим за счёт других,пытающихся всячески сохранить своё образование. Часть жильцов согласилась о упразднение лишнего звена в цепи управления домом и подписалась под протоколом о выходе из ТСЖ и нежелании платить за содержание паразитов,которые ничего не делают ,а только и говорят,что им нужно ТСЖ и его надо сохранить. Для чего? Для пополнения своих карманов? Другого объяснения лично я пока этому не нахожу,из опрошенных мною лдей,присутствующих на собрании, ни один из них не смог объяснить,для чего он хочет сохранить ТСЖ, что говорит о том,что их попросту уговорили прийти на собрание и поддержать сохранение ТСЖ. Такие руководители ,думающие прежде всего о своей выгоде,сегодня не нужны,да и где они сегодня нужны?

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий