По каким правилам осуществляется продажа квартиры супругу?

По каким правилам осуществляется продажа квартиры супругу?

В жизни не так редко возникает необходимость оформления сделки между супругами, но из-за установленного в законе режима общей собственности зарегистрировать куплю-продажу бывает сложно, а оспорить – вопрос грамотно составленного иска.

Поэтому перед тем, как юридически оформить продажу квартиры, стоит продумать все юридические тонкости предстоящей сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 551-82-94. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Основные сложности

С первого взгляда никаких проблем возникнуть не должно: закон никак не ограничивает сделки между супругами или родственниками. Но в реальности есть две основные сложности.

Режим общей собственности супругов

По Семейному кодексу РФ все имущество, приобретенное в браке, считается общим в равных долях. Поэтому если муж продает квартиру жене, фактически он совершает сделку сам с собой: независимо от того, на кого записано имущество, он владеет половиной квартиры.

А сделки, в которых одно и тоже лицо выступает по обе стороны соглашения, ничтожны.

Согласие

Необходимость получения нотариально заверенного согласия второго супруга на сделку, даже если доли супругов выделены и продажи доли самому себе не получается. Давая согласие на куплю-продажу, супруг также представляет обе стороны сделки.

Неприятных последствий у этих нарушений может быть несколько.

Возникнут проблемы на этапе регистрации договора и перерегистрации имущества.

Если позже между супругами возникнут серьезные разногласия (а исключить такой вариант никогда нельзя), недовольный может оспорить сделку, выиграть дело в суде и ее аннулировать.

Способы передачи общей недвижимости

Самый простой способ в подобной ситуации передать общую недвижимость – предварительно выделить доли супругов или определить квартиру как собственность мужа или жены.

То есть выделить соглашением между супругами доли в составе общей собственности. Таким образом продавец будет продавать лишь свое имущество – половину квартиры.

Затем в брачном договоре прописать раздельный режим собственности для приобретаемого имущества (можно это сделать даже в отношении лишь конкретной квартиры), чтобы не продавать свою долю себе же.

Потом заключить договор продажи доли мужа жене (или наоборот). В итоге вся недвижимость оказывается совершенно легально в собственности покупателя.

Либо прописать в брачном контракте, что после развода квартира отходит целиком одному из супругов.

На основании этого переписать собственность, учесть, что приобретаемое имущество становится личной собственностью, а дальше уже совершать любые сделки.

Минус этого способа в том, что если продавец может «передумать» в любой момент и оставить себе все имущество.

Единственная ситуация, когда можно просто оформить договор купли-продажи без каких-либо предварительных операций – когда недвижимость была приобретена до брака или подарена (или унаследована), в этом случае она не считается общим имуществом и никаких сложностей при операциях с ней не возникнет.

Но даже тогда необходимо юридически избежать сделки с самим собой, предусмотрев в брачном договоре, что купленная у другого супруга квартира становится личной собственностью покупателя (иначе продавец оказывается по обе стороны сделки).

Еще один важный момент – доказательство реальности сделки. Если стоимость квартиры по договору будет значительно ниже рыночной, налоговую службу это может насторожить.

В реальности никаких особых проблем, кроме разговора, это не вызовет (если только цена ни в несколько раз ниже рыночной), но все же оценивать недвижимость стоит более или менее объективно.

Договор купли-продажи

Он ничем не будет отличаться от договора купли-продажи третьему лицу, он заключается в простой письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре (стандартный срок – 18 дней).

Для безопасности сделки также можно оформить договор нотариально.

Почему необходимо согласие?

Согласие на распоряжение общей собственностью – одна из важных норм (ст. 36 Семейного кодекса РФ), гарантирующих соблюдение прав каждого из супругов в браке.

Поскольку по умолчанию все имущество, приобретенное в браке (за несколькими исключениями) будет общим, мнение и мужа, и жены должно учитываться при совершении сделки.

Исключение – личное имущество: унаследованное, купленное до брака, подаренное. Оно принадлежит конкретному человеку и не будет делиться при разводе. Соответственно, чтобы продать личное имущество, согласия мужа или жены не требуется.

Следует иметь в виду, что даже имущество, приобретенное формально до брака, может быть признано общим в некоторых случаях:

  • были внесены серьезные и дорогостоящие улучшения (ремонт, реконструкция);
  • недвижимость была куплена в кредит, который выплачивался во время брака – соответственно, за счет средств семейного бюджета.

На распоряжение общим имуществом разрешение, причем исключительно в нотариальной форме, необходимо всегда.

Последствие его отсутствия – возможность оспорить сделку, причем не только со стороны второго супруга, но и со стороны его наследников в случае смерти.

Зачем нужна доверенность?

Доверенность значительно упрощает процедуру совершения сделки. В этом документе обязательно следует прописать сумму и все важные параметры сделки, указать срок действия и делегируемые другому лицу права.

Но помимо того, что нотариальная доверенность нужна обязательно, она должна быть правильно составлена и оформлена.

Если, например, в доверенности не указана точно сумма продажи, а содержится просто формальное согласие, после совершения сделки недовольный супруг может подать иск в суд об аннулировании купли-продажи просто потому, что он не был согласен с тем, как была оценена недвижимость, а значит согласия на продажу по указанной в договоре сумме не согласен.

Как продавать квартиру после смерти супруга?

После смерти одно из супругов продать недвижимость можно без риска последующей отмены сделки, только если режим собственности точно установлен.

Если квартира принадлежала продавцу и являлась его личным имуществом, отказа от наследства или согласия наследников умершего не требуется. Но если недвижимость была общим имуществом, правильно оформить сделку сложнее.

По закону после смерти открывается наследство, поэтому если недвижимость была общим имуществом, она входит в наследственную массу.

Обеспечить законность продажи такой квартиры можно несколькими способами:

  1. Наследники пишут отказ от наследства. В этом случае никаких претензий они предъявить не смогут.
  2. Наследники пропустили срок вступления в наследство в 6 месяцев – отказались от своей доли по умолчанию. Но следует иметь в виду, что наследники должны знать об открытии наследства (а продавец – иметь доказательства об их осведомленности), иначе они в суде могут заявить о восстановлении пропущенного срока.
  3. Наследство делится между наследниками и второй супруг продает уже только свою долю.

Продавать «тихо» квартиру умершего супруга без согласия детей не стоит – они легко оспорят подобную сделку, даже если узнают о ней далеко за пределами срока пропуска вступления в наследство.

Если квартира была оформлена на умершего, перед продажей необходимо вступить в наследство и переоформить право собственности, если у умершего есть дети (в том числе, от прошлых браков), их отказ от наследства или раздел имущества обязательны. Продавать юридически чужую квартиру нельзя.

Для совершения купли-продажи необходимо дополнительно собрать некоторые документы:

  • часто требуется справка от нотариуса о том, что наследственное дело не заводилось или отказ наследников от наследства;
  • свидетельство собственности;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения);
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт и поэтажный план;
  • если собственников несколько – нотариально заверенное согласие каждого на сделку.

Пакет документов будет лишь незначительно отличаться от стандартного, но первый пункт очень важен.

Перед тем, как подписать договор, необходимо удостовериться в том, что со стороны наследников не будет никаких претензий (в числе наследников первой очереди – только супруг (супруга) и дети, поэтому круг невелик).

Оформление сделок купли-продажи недвижимости может представлять определенную сложность, поэтому если случай непростой, лучше воспользоваться помощью юриста, опытного в подобных делах.

Иначе сделка может быть оспорена, непосредственным последствием будет обязанность продавца вернуть полученные деньги, а покупателя – имущество.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (800) 551-82-94 (Москва)
+7 (800) 551-82-94 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 19
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Яна Гаврилова

    Добрый день. Квартира куплена в браке, собственник супруга. Кроме этого супруга является собственником дома, купленного в браке. Предстоит развод. По обоюдному согласию решили дом супруге, квартира мужу. Как оформить квартиру на мужа? Возможно ли через договор купли-продажи до развода?

    • Вера

      Яна, вам будет проще оформить на квартиру договор дарения. Причем это можно сделать находясь в браке, а также и после расторжения брака.

    • Елена

      Яна, добрый день!
      Лучше оформить через договор дарения от супруги для супруга. Если договор купли-продажи, то супругу придется покупать квартиру!

  2. Вера Федотова

    Здравствуйте! скажите пожалуйста, если квартира приобретена в браке совместно,можно сейчас составить брачный договор , что в случае развода все достается одному супругу?

    • Елена

      Добрый день! Да, конечно. Это ваше имущество и вы имеете право распоряжаться им как пожелаете, по согласию обеих сторон. Обращайтесь к юристу и составляйте брачный договор. Брачный договор может быть заключен и до брака и после того как брак заключен.

    • Вера

      Вера, вот выдержка из Семейного кодекса:
      Статья 41. Заключение брачного договора
      1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.
      Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.

  3. Елизавета Кондратьева

    Здравствуйте!!!Хотела проконсультироваться у Вас…Дело в том,что мною была приобретена 1/2 доля в доме будущего мужа в марте 2016 года,в августе 2016 был зарегистрирован брак официально.Сейчас мы решили продать дом и возникли следующие вопросы.Покупатель берёт ипотеку в банке и риелтор объяснила,что в банк нужно оформить один договор купли продажи по полной стоимости дома,но дело в том ,что я в моей собственности доля менее чем 5 лет.Платить налог 13% не хочется,что можно сделать в нашем случае?Мне предложили расторгнуть договор ил составить брачный контракт и передать мужу свою долю,после чего он сам уже продаёт дом целиком.Подскажите пожалуйста как нам быть?

    • Ирина

      Елизавета, добрый день.
      В данном случае Анна права. Поэтому не стоит оформлять сделки через риелторов. И вообще пользоваться их услугами, могут попасться не компетентные сотрудники, либо вообще мошенники. Сделку проводить можно через банк без третьих лиц. Договор купли-продажи можно составить в двух экземплярах.

    • Анна

      Здравствуйте, Елизавета. Ваш риэлтор вводит вас в заблуждение, т.к. можно составить и два договора купли-продажи. А вот налог вы всё равно будете оплачивать, даже если переоформите на мужа, то налог будет оплачивать он.

  4. Анфиса Васильева

    Добрый день. Скажите пож — мы с мужем купили в браке строящееся жилье. дду оформлен на мужа. сейчас квартиру надо оформлять в собственность, хотели это сделать на меня, но нам отказывают. Муж уже подает на другую квартиру на налоговый вычет. а я хотела подать на налоговый вычет на эту квартиру. каким образом надо теперь все это оформить?? получается собственник вообще муж один??

    • Ксения

      Добрый вечер, Анфиса.
      Да, именно эту квартиру вы можете оформить только на мужа. Так же есть возможность оформления квартиры на равные доли.

    • Анна

      Анфиса, добрый день.
      Данную квартиру вы можете оформить с мужем на равные доли собственности. Либо только на мужа.

    • Елена

      Здравствуйте, Анфиса. Оформить эту квартиру вы сможете либо на мужа, либо на вас обоих, т.к. договор ДДУ оформлен только на мужа.

  5. Надежда Власова

    Я продаю дом.Покупают муж с женой.Оформляю доверенность на мужа.Может он оформить дом на жену?

    • Елена

      Добрый день! Да, когда супруги покупают какую-либо недвижимость, то могут зарегистрировать ее на одного из них или поделить на равные доли и регистрировать на обоих. Думаю, что для вас, как для продавца, этот момент не имеет принципиального значения.

    • Анна

      Здравствуйте, Надежда. При покупке недвижимости супругами, они имеют право зарегистрировать право собственности на одного супруга.

  6. наталья

    Здравствуйте! Была совершена сделка по купле-продаже квартиры. Деньги переданы в момент регистрации кв, свидетельство выдано 27.06.16. Сегодня, т.е.04.07.16 покупатель принимая квартиру, стал высказывать претензии по её состоянию. А именно, что был снят продавцом водонагреватель (то, что он остается в квартире не обсуждалось ни устно, ни письменно). Теперь покупатель требует либо водовагреватель назад, либо радиатор отопления (алюминиевый, чтобы мы купили и установили), либо 50 тыс руб, т.к. им не понравились кривые стены, оторванные обои и проч.мелочи. Насколько правомерны их требования? Должна ли я исполнять их требования?

  7. Александр К.

    Мне статья показалась бесполезной. Нет основного – простого механизма передачи права на часть имущества, принадлежащего на праве собственности. Все рекомендации – это «около правовые» рассуждения. Положения брачного договора применимы лишь в той части, в которой они не противоречат СК РФ. Рассматривайте индивидуально-правовой документ так, как его рассматривают в России, а не «за бугром», и не придавайте ему статус всёдозволяющего документа. Предлагаю пойти по пути дарения. По договору дарения, одариваемый обязан дать согласие о принятии дара. Такое согласие имеет двойное значение для данной сделки: согласие на совершение сделки и на принятие дара. Имущество, приобретённое в браке в рамках дарения, признаётся собственностью одаряемого (ст.36 СК РФ).

  8. Анатолий

    Внимательно прочитал статью. Статья полезна. Чувствуется, что автор — практик, имеет хороший практический опыт.
    Меня заинтересовал раздел «Зачем нужна доверенность?». На мой взгляд, оперируя таким инструментом как доверенность, необходимо помнить ещё об одном «подводном» камне. Дело в том, что институт представительства (доверенности) предусматривает проведение юридически значимых действий, таких как: подписание договора, получение денежных средств, причитающихся доверителю и т.п. Так вот, почему то многие совсем не придают значения именно главному обязательству по доверенности — поверенный обязан передать всё, полученное по сделке в рамках представительства, которое причитается доверителю. Почти всегда, между родственниками, этот пункт выпадает из поля зрения как доверителя, так и поверенного. Однако этот пункт всплывает именно в тот момент, когда между ними возникает ссора и вражда. А, как известно, в войне все средства хороши.
    Вот тогда и встаёт вопрос о присвоении чужого имущества в корыстных целях со всеми вытекающими отсюда последствиями.