Покупка квартиры, полученной по наследству: основные нюансы и риски

Покупка квартиры, полученной по наследству: основные нюансы и риски

Покупка квартиры, полученной по наследству

Приобретение квартиры – дело приятное, но, к сожалению, часто сопряженное с риском или непредвиденными трудностями, возникающими из-за бумажных проволочек или недобросовестных продавцов.

Перед таким серьезным шагом, учитывая цены на недвижимость в нашей стране, необходимо обезопасить себя от «липовой» сделки.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

В том случае, если ваша будущая квартира досталась продавцу по наследству, необходимо максимально сократить возможные риски такого приобретения.

Нюансы

Начинать необходимо с ознакомлением свидетельства о смерти, которое подтверждает факт кончины бывшего владельца квартиры. Это позволит избежать обстоятельств, когда хозяин пропал без вести или просто уехал в длительную командировку, т.е. до сих пор является полноправным владельцем недвижимости.

Также большим риском после проведения сделки с покупкой квартиры, оставшейся в наследство, является претензии третьих лиц, которых имущественно «обделили», причем на незаконных основаниях.

Суд будет на их стороне. Законным считается завещание, датированное ближайшим числом к настоящему моменту. Все остальные документы, составленные ранее, будут не действительны. Ознакомиться с подлинностью завещания можно у нотариуса.

Купить наследственную квартируВ том случае, если не было составлено завещания на квартиру, по закону на нее могут в первую очередь претендовать ближайшие родственники: супруг (-га), дети или родители.

При их отсутствии в права наследования могут вступить более дальние родственники.

Покупателю важно разобраться перед началом сделки кем именно приходился умерший нынешнему владельцу или нескольким лицам, продающим жилплощадь.

Бывают случаи, что где-то есть завещание, о котором никто из нынешних владельцев не знает. Оно может появиться уже после продажи квартиры. Эти моменты необходимо прописать в договоре, возложив ответственность на продавца. Если продавец отказывается подписывать договор с таким пунктом – от сделки лучше отказаться!

Обратите внимание! Даже самые опытные риэлторские компании не могут на 100% гарантировать «чистоту» сделки с недвижимостью, перешедшей к владельцу в результате ее наследования. Риски принимает на себя покупатель данного объекта недвижимости.

По праву представления, закрепленному на законодательном уровне, к примеру, внуки могут претендовать на наследство в случае гибели своих родителей, которые по отношению к умершему являлись наследниками первой очереди.

Несмотря на наличие завещания, которое рассматривается как приоритетный документ, есть ряд лиц, которые могут его оспорить и получить свою долю.

Это нетрудоспособные родители умершего, дети, не достигшие совершеннолетия. Суд обяжет владельца квартиры выделить им долю в ней даже в том случае, если она продана людьми, перечисленными в завещании.

Еще одним риском можно назвать приобретение квартиры, которая находится у наследника сроком менее 3 лет. Ему придется заплатить налог с продажи. Нередки случаи, когда в договоре купли-продажи прописывается заниженная сумма. При продаже не облагается налогом собственность, бывшая таковой менее 3 лет и проданная за сумму менее 1 млн. рублей.

Покупка квартиры в наследствеЗанижая стоимость рискуют две стороны: собственник и покупатель.

Первый может получить лишь сумму, прописанную в договоре, а покупатель в случае непредвиденных обстоятельств в случае судебных тяжб рискует получить обратно лишь документально подтвержденную сумму.

В нотариальной конторе необходимо получить подтверждение о наличии отказа от наследства в том случае, если продавец сообщает о его наличии.

Важно! Если покупатель не уверен в физическом или психическом здоровье продавца – необходимо запросить справки из психо-неврологического диспансера и наркодиспансера.

Квартира, унаследованная достаточно давно, менее «опасна» той, что поменяла хозяина недавно.

Что необходимо изучить перед началом оформления?

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо получить максимальные сведения об объекте недвижимости. Покупателю или его представителю необходимо совершить следующие действия.

Запросить выписку из домовой книги, в которой будет отражено реальное количество зарегистрированных на данной площади людей.

Информацию просите расширенную, чтобы были указаны временно выписанные, если такие имеются.

Получить выписку из ЕГРП, что позволит отследить все операции с данным объектов, а также узнать о наличии или отсутствии возможных обременений, арестов.

Заказать ее можно при помощи сайта «Госуслуги», оплатив пошлину. Результат может быть выслан на электронную почту для удобства потенциального покупателя.

Покупка наследственной квартирыПообщаться с жильцами дома, которые могут вспомнить, к примеру, что у бывшего хозяина квартиры были дети, давно уехавшие за границу и т.д.

Все эти действия помогут на раннем этапе выяснить не зарегистрированы ли на площади несовершеннолетние, либо лица, имеющие право пожизненного проживания в квартире (имеется завещательный отказ в пользу кого-то).

Договор купли-продажи: особенности заполнения

В договоре следует максимально прописать всю информацию, уделяя внимание каждой запятой и точке. Чаще всего используется простая письменная форма, но практикуется и нотариально заверенная.

Составление договора лучше доверить опытным юристам риэлторского агентства, которому доверяет покупатель.

В ДКП должны содержаться следующие данные:

  1. Наименование договора с указанием даты и места составления и подписания.
  2. Паспортные данные всех участников договора, адреса места жительства, указание кто из них является продавцом, а кто покупателем.
  3. Подробное описание продаваемого объекта, его форма приобретения собственности (долевая или полная), документы, на основании которых возникло право владения недвижимостью.
  4. Имеются ли лица с возможностью проживания на данной площади по настоянию продавца.
  5. Указывается реальная стоимость объекта, без занижения и сроки оплаты.
  6. Прописывается отсутствие прав третьих лиц на приобретаемое жилье.
  7. Даются гарантии, что объект не находится под залогом или арестом.
  8. Указываются сроки, в которые продавец обязуется освободить жилье.

Покупка квартиры, доставшейся в наследствоНеобходимо прописать, что продавец берет на себя все обязательства перед третьими лицами, которые могут возникнуть и претендовать на квадратные метры.

В случае приобретения квартиры с привлечением кредитных средств банка, предоставляется кредитный договор на момент подписания, указываются все реквизиты.

Что следует учитывать, приобретая жилье, доставшееся в наследство?

Есть ряд основополагающих моментов, проанализировав которые, можно «выходить» на сделку, либо отказываться от ее проведения. Стоимость квартиры не должна быть ниже 20% от средней стоимости продаваемого аналогичного жилья (в данном районе, городе).

Лучше не приобретать квартиру, продаваемую по доверенности, т.е. не лично собственником.

Она может действовать лишь до передачи денег, а затем собственник может обратиться в суд и признать сделку недействительной. Она может быть отозвана. Информацию лучше проверить у нотариуса.

Желательно самостоятельно изучить документы из БТИ: кадастровый паспорт и экспликацию. В том случае, если план на бумаге не соответствует реально увиденному в квартире, от такой сделки лучше отказаться. Потом придется затрачивать средства на оплату штрафов за незаконную перепланировку и устранять ее.

Требуйте, чтобы в ДКП указывалась реальная стоимость квартиры, т.е. та сумма, которую покупатель заплатит в полном объеме продавцу.

Проверяйте наличие зарегистрированных лиц, отбывающих наказания в местах лишения свободы и прочих.

Покупка-квартира получена в наследствоОни имеют право на долю в квартире даже после ее продажи.

Составьте с продавцом соглашение о его расходах, связанных с урегулированием споров в случае возникновения третьих лиц.

Передача доли денежных средств продавцом.

Расчеты по сделке

Есть несколько способов расчетов между продавцом и покупателем. Это также должно быть прописано в ДКП максимально полно.

Передача наличных под расписку в момент подписания ДКП, но до регистрации права. В договоре момент передачи описывается, но не подтверждается. Иначе покупатель может потребовать возврата денежных средств, полученных продавцом по договору и на основании расписки.

Передача наличных после прохождения государственной регистрации права, также под расписку.

Аренда банковской ячейки. Продавец будет иметь доступ к деньгам только после государственной регистрации права перехода собственности к новому лицу. Деньги он может забрать, предъявив в банк ДКП с соответствующими печатями. В том случае, если сделка не пройдет регистрацию, покупатель может забрать деньги из ячейки, предоставив банку информацию об отказе.

Первые 2 пункта подходят лишь в том случае, если покупатель и продавец хорошие знакомые или родственники, доверяющие друг другу.

Во всех остальных случаях лучше прибегать к услугам банка с оформлением договора хранения денег в банковском индивидуальном сейфе.

Как избежать мошенников или максимально обезопасить себя?

Тщательно проверяйте документы, привлекайте опытных юристов и риэлторов. Познакомьтесь со всеми собственниками потенциального приобретения. Изучите историю объекта недвижимости.

Обращайте внимание на то, как идет на контакт продавец. Его готовность ответить на любые, даже самые «острые» вопросы, должна немного успокоить. Требование изменения основных пунктов, либо отказ от их согласования, являются тревожным сигналом.

Покупка-наследствоПодлинность предоставленных документов придется проверить покупателю, обратившись в соответствующие организации.

Если в деле фигурировала генеральная доверенность, подписанная бывшим собственником в пользу лица, распоряжающегося имуществом по своему усмотрению, стоит очень тщательно проверить возможное наличие родственников.

Особенно в том случае, если доверенное лицо родственником не являлось! Родственники, близко общающиеся с умершим, могли скрыть от других наследников факт смерти, что также создаст дополнительные трудности приобретателю такого жилья.

В том случае, если в выписке из ЕГРП покупатель видит, что квартира за короткий промежуток времени продавалась несколько раз – это похоже на отработанную мошенническую схему. Ищите другой вариант!

Доверяйте только профессионалам. Риск приобретения жилья, полученного продавцом по наследству (по завещанию или по закону), может быть сведен к минимуму в том случае, если грамотно составлен договор купли-продажи.

Своевременная проверка документов на подлинность, ознакомление с «историей» приобретаемого объекта, правильно выбранный и оформленный вариант расчета, позволит стать полноправным хозяином новой квартиры.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

1 комментарий
  1. Татьяна

    Добрый день.
    Ситуация следующая: 4 года назад был заключен договор купли-продажи между близкими родственниками, матерью и сыном. Договор зарегистрирован и получено свидетельство о праве собственности. Право на квартиру перешло от сына к матери. Год назад сын умер. Мать продала квартиру, договор прошел госрегистрацию. Его отец, с которым мать развелась более 30 лет назад, который не принимал участия в воспитании, с которым фактически не общались ни сын, ни мать, как отец претендует на наследство. Хочет оспорить договор купли-продажи, требует предоставить в суде доказательства, что мать купила квартиру у сына, и на какие доходы. Это возможно? Могут ли признать обе сделки недействительными и какие риски у последнего покупателя. Может ли он остаться и без денег, и без квартиры.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий