+7 (499) 703-45-84Москва +7 (812) 309-50-48Санкт-Петербург

Покупка

Покупка квартиры

Большинство людей в России живут в городах, поэтому чаще всего они останавливаются на покупке квартиры.

Но вариантов, на самом деле, намного больше: можно купить долю в квартире, комнату в коммунальной квартире или в общежитии.

Часто стоит выбор: брать жилье в новостройке или купить квартиру на вторичном рынке? У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Что покупаем?

Недавно возведенный дом – это чистые подъезды, отсутствие необходимости в капитальном ремонте, коммуникации, рассчитанные на современные нагрузки. Но обычно квартира в такой многоэтажке на 10-20% дороже «вторичных» аналогов. Кроме того, «хронические болячки» этого дома пока еще не выявлены и могут стать неприятным сюрпризом в будущем.

Жилье, приобретаемое на вторичном рынке, более стабильно. Проблемы дома давно знакомы, соседи известны, да и цена приемлемее.

Но часто необходимо менять проводку, трубы, а общее состояние дома (в особенности мест общего пользования) оставляет желать лучшего.

Однако тенденции российского рынка недвижимости последних 5-7 лет говорят о том, что вторичное жилье покупается и продается активнее, чем новое. Связано это, прежде всего, с недоверием к нынешним строительным компаниям: мол, раньше строили надежнее.

Свои тонкости есть и при покупке приватизированной или неприватизированной квартиры.

Как покупать?

Покупка-документы

После того как вы определились с типом недвижимости, стоит вопрос способа ее приобретения.

Сначала надо решить: сами вы будете заниматься поиском квартиры и подготовкой всех необходимых документов, или же привлечете для этих целей риелторов.

Второй способ затратен, но поможет сэкономить время и нервы. В первом случае вы сами видите все подходящие вам предложения на рынке. В принципе, здесь все зависит только от вашего материального положения: если есть финансовая возможность нанять хорошего специалиста – делайте это. Однако не забывайте, что привлекая третьих лиц для совершения имущественной сделки, нужно позаботиться о доверенности.

Конечно, есть практически беззатратные способы обзавестись заветной жилплощадью. Например – получить квартиру в дар или унаследовать ее. Но не забывайте, что в некоторых ситуациях необходимо будет уплатить налог.

Если же вы собрались именно покупать квартиру, то следует ознакомиться со всеми нюансами. Как вы это будете делать? Приобретать квартиру за наличные? Использовать при покупке средства материнского капитала или иного сертификата на жилье?

Многие пользуются кредитными средствами – здесь следует знать все тонкости ипотеки в России. Есть варианты приобретения квартиры в рассрочку или участие в долевом строительстве.

Не забывайте и о том, процесс получения задатка за квартиру обязательно оформляется документально. Если сделка осуществляется через посредников (риелторское агентство), то передача залога должна сопровождаться отдельным договором.

И не забудьте о том, что задаток и аванс – разные понятия. Задаток даже после передачи остается вашей собственностью, обремененной обязательствами. Авансовый платеж наоборот после передачи становится чужими средствами, вернуть которые зачастую очень трудно.

Если квартира покупается непосредственно у собственника, то расписку о получении задатка лучше заверять у нотариуса – это дает дополнительные гарантии возврата средств в случае срыва сделки или признания ее ничтожной через суд.

Покупка-несовершеннолетние

Немаловажно, кто именно становится собственником жилья.

Ведь квартира может быть приобретена несовершеннолетним , пенсионером, супружеской четой.

Во всех этих случаях условия покупки, необходимые документы, процедуры расчета будут немного отличаться.

Какие могут быть риски?

Любая крупная сделка (каковой, без сомнения, является покупка квартиры) сопряжена с определенными рисками. Как не попасть впросак при этом важном деле.

Следует четко знать, у кого вы покупаете квартиру, и кто ее фактический владелец. Нередко мошенники вводят в заблуждение доверчивых покупателей, которые уже после передачи денег обнаруживают, что не являются законными собственниками недвижимости.

Нужно помнить, что заключать сделки с недееспособными людьми запрещено. Чаще всего с этим сталкиваются, когда владельцем жилья выступают пожилые люди. Но даже если нет медицинского заключения о недееспособности, опасно покупать квартиру у лиц, стоящих на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Потому что в будущем законность вашей сделки может быть оспорена в суде.

Одним из наиболее распространенных способов застраховать себя от возможных судебных разбирательств – заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса.

Специалисты настоятельно советуют не приобретать имущество у людей со слабым здоровьем или находящихся при смерти. Если, не дай бог, собственник умрет до завершения сделки, то возникнут серьезные сложности: договор, скорее всего, придется расторгать, возникнут проблемы с выплаченными авансами и задатками.

Если продавец квартиры действует по доверенности, то обязательно добивайтесь встречи с собственником – «черные риелторы» могут подделывать подписи.

Покупка-риелторы

Если владельцы квартиры – муж и жена, то обязательно требуйте согласие второго супруга на продажу недвижимости.

В соответствии с Семейным Кодексом РФ такое жилье считается совместно нажитым имуществом (даже если в свидетельстве о госрегистрации права владельцем значится только один из супругов).

Крайне внимательно покупайте квартиру с прописанными жильцами. Несмотря на то что в новой редакции Жилищного Кодекса и разрешена купля-продажа жилья с зарегистрированными там лицами (которые после сделки теряют право на жилплощадь), часто добиваться их выписки из квартиры приходится через суд.

Обязательно выясните, какие операции совершались с квартирой в последние годы. Если обнаружится, что она часто продавалась – стоит задуматься, все ли здесь чисто? В таких случаях часто выявляются проблемы коммунального характера или ужасные соседи.

Скептически относитесь к заманчивым предложениям с существенно заниженной ценой. Демпинг на рынке недвижимости не принят. И занижение стоимости квартиры более чем на 20% по сравнению со средней ценой является подозрительным. Скорее всего, с жилплощадью что-то неладно.

Уже после покупки узнайте, куда выписывается бывший владелец квартиры. Ведь сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Если вскроются какие-либо проблемы, вы хотя бы сможете найти предыдущего собственника.

Риск приобретения жилья, полученного продавцом по наследству(по завещанию или по закону), может быть сведен к минимуму в том случае, если грамотно составлен договор купли-продажи.

Покупая квартиру с обременением (долгами за коммуналку, телефон, интернет), обязательно включайте соответствующие пункты в договор купли-продажи. Счета выписываются на квартиру, а не на собственника. Поэтому, если вы забудете переложить обременение на предыдущего владельца, то придется платить за чужие долги из своего кармана.

В последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости. Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.

Какие документы готовим?

Документы для покупки квартиры

Понятно, что свои пакеты документов готовят и продавец, и покупатель.

Но последнему не помешает проследить, чтобы и все бумаги собственника были в порядке.

Вам, как покупателю, нужно подготовить следующие документы (оригиналы и копии):

  • паспорт;
  • согласие супруга, заверенное нотариально (если покупатель состоит в браке, но собирается оформить единоличное право собственности на квартиру. Если жилье покупается мужем и женой в равных долях, то согласие не нужно);
  • квитанция об уплате госпошлины.
Эксперты советуют подстраховаться и заказать за несколько дней до сделки выписку из ЕГРП (стоит 100 рублей) о приобретаемой квартире. В этом документе будет содержаться довольно подробная информация об объекте недвижимости: субъект и объект права, наличие обременений и другие сведения. Это позволит понять, является ли квартира «чистой» непосредственно перед продажей.

Не забывайте, что если при покупке используются кредитные средства, то от вас потребуются дополнительные документы: кредитный договор и другие банковские документы, сведения о счете, с которого деньги будут перечислены продавцу.

Со своей стороны владелец квартиры должен собрать следующие бумаги:

  • паспорта всех собственников;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о вступление в право наследства, решение суда);
  • кадастровый паспорт квартиры с поэтажным техническим планом;
  • договор купли-продажи с новым покупателем (в трех экземплярах);
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • Покупка квартиры-документыдоверенность (если сделкой занимается законный представитель владельца);
  • свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга (если собственник женат/замужем или состоял в браке ранее);
  • свидетельство о расторжении брака, если развод произошел уже после того, как владелец квартиры вступил в право собственности;
  • свидетельство о смерти, если супруг умер;
  • разрешение органов опеки, если владельцем является несовершеннолетний;
  • справка из налоговых органов об отсутствии задолженностей (для квартир, полученных ранее в наследство или дар, так как с них уплачивается налог);
  • выписка из домовой книги;
  • справка из управляющей компании об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги.

Дополнительные документы потребуются, если квартира находится в долевой собственности, если продается комната в коммунальной квартире и в других ситуациях.

Обязательно проследите, чтобы стоимость квартиры в договоре купли-продажи совпадала с реально уплаченными деньгами. Если сделка будет аннулирована, а цена в документе будет ниже действительной стоимости, то вернуть разницу, скорее всего, не удастся.

Помним о важных деталях

Покупка-договор

Если у вас есть финансовая возможность – оформите титульную страховку квартиры.

Это страхование ваших имущественных прав на недвижимость.

Оно даст определенную уверенность, что вам компенсируют потерю квартиры в результате каких-то факторов.

Но если в странах Запада страхование титула обезопасит собственника на всю жизнь, то в России – лишь на указанный в договоре срок (Гражданский Кодекс РФ обязывает любую страховку быть срочной).

Но эксперты все же советуют оформлять титульное страхование на 10 лет, так как в этот период обычно вскрываются все попытки обмана при продаже квартиры и всплывают различные неожиданности.

Не забывайте и об имущественных вычетах – вы можете вернуть себе до 13% от стоимости приобретенной квартиры, оформив возврат подоходного налога. Но помните, что этот налоговый вычет лимитирован 260 тысячами рублей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментариев: 10
  1. Елена

    Здравствуйте! У меня такой вопрос, купили квартиру, в который как оказалось,один из прописанных жильцов сидит, но он не собственник..его выписали через нотариуса…не возникнут ли после его освобождения у нас проблемы? Заранее спасибо!

  2. Ирина

    Здравствуйте. Хотим купить квартиру. Продавцы на момент приватизации состояли в браке, но супруг в приватизации не участвовал. На данный момент они состоят в разводе,супруг выписан с квартиры. Имеет ли он какое то право на квартиру? И нужны ли какие то документы от него.

  3. Алексей

    По-большому счёту, можно обойтись без каких-либо посредников, если вы можете сами составить и распечатать договор — в интернет можно найти шаблоны для этого. Но при этом, надо хоть более-менее разбираться в подобных вещах, иметь хотя бы общее представление по работе с документами. Так же имеет значение степень доверия — многи люди просто не согласятся составлять договор и идти на сделку без сторонних специалистов, особенно пенсионеры. Такому человеку как-то спокойней при посредничестве «специалиста», хотя такое чувство защищённости эллюзорно. Большинство агентов — домохозяйки без какого-либо специального образования, опыта и знаний. Само же агенство — максимом составит договор, ни кто ни чего проверять не будет, да и не имеет каких-то больших возможностей для проверки, по-сравнению с любым другим человеком. Вам нужно самим проверить свидетельсво на право собственности у продовца, сделать выписку ЕГРП и справку о составе семьи и об отсутствии задолженностей взять с продавца.

  4. Елена

    Я покупала осенью квартиру во вторичке. Искала варианты сама и ездила на просмотры. Все продавцы работали через агентов. По опыту могу дополнить статью 2 моментами. Во-первых, вас сразу должно насторожить когда даже на первичном просмотре нет продавца. Он заинтересованная сторона и я считаю в любом случае должен приехать, если нет — на то либо должны быть веские причины, либо что-то не так. Приведу пример, смотрела квартиру, говорю агенту что в принципе устраивает, готова вносить задаток. Она стала мяться и сказала что перезвонит через несколько дней. В итоге она действительно перезвонила и сказала что сразу несколько людей готовы заключать сделку и уже нашлись желающие отдать за квартиру больше. Самый настоящий аукцион. Потом я узнала что в этом агентстве это стандартная практика… Второй момент — несмотря на заверения агентов и продавца, проверьте историю прописанных (особенно если квартира была приватизирована, чтобы понять кто на тот момент жил, чтобы не пришлось потом судиться с внезапно появившимися родственниками продавца). Берется архивная справка (форма 9) из паспортного стола кажется. Обязательно убедитесь до подписания договора что все долги погашены!! В противном случае они перейдут на вас!

  5. Марина

    У меня такой вопрос. Слышала, что если купить квартиру, а сделка потом оказывается незаконной, ну например, вы купили квартиру у недееспособного человека, не зная об этом, то деньги никто не вернет, а вас из квартиры купленной просто выгонят. Насколько законен такой поворот событий?

    • Яся

      Если обе стороны заключили все договора, сделка прошла нормально, все согласны и довольны, то почему это будет незаконным? Если есть какие-то претензии одной из сторон, то приходят к общему согласию просто разорвать сделку и вернуть каждому свое.

    • Александр

      Квартира, купленная в результате сделки с недееспособным лицом, не может стать вашей законной собственностью, поскольку такая сделка является недействительной в связи с её ничтожностью. Квартиру, разумеется, вам придётся освободить, ведь это не ваша собственность. По правилам недействительных сделок стороны должны вернуть друг другу то, что было получено ими в результате такой сделки. Надежда на возврат денег есть.

  6. Андрей

    Хотел бы добавить по титульному страхованию. Здесь важно понимать, что титульное страхование действует только в случае УТРАТЫ ПРАВА собственности на приобретаемую квартиру. То есть, если ваша сделка по покупке квартиры была по каким-то причинам отвергнута регпалатой (по заявлению продавца, или отсутствию каких-либо документов), титульная страховка вас не защитит. Поскольку право собственности на недвижимость еще не наступило. Что называется, почувствуйте разницу. В большинстве случаев, к сожалению, такая страховка — просто выброшенные на ветер деньги: от действий мошенников не спасает, а порядочные продавцы отмену завершенной сделки инициировать не будут. Впрочем, бывают ситуации, когда и титульная страховка не помешает — например, могут объявиться новые наследники, вернувшиеся из мест лишения свободы и т.п.

  7. Карина

    Несколько лет работала в Росреестре. Работа интересная очень. На мой взгляд статья очень понятная и доступная. Но подводных камней очень много, к сожалению. Риелтор или агент по недвижимости (называйте как хотите смысл и его функции не изменятся) может попасться очень и очень малограмотным и проблем у Вас прибавится. Поэтому стоит подумать а нужен ли он вам. Ведь помимо ошибок, которые он может допустить он с Вас еще и деньги за «медвежью услугу возьмет». Подумайте. Может сами справитесь с покупкой или продажей квартиры? В этом сложного ничего нет.

    Когда идете на сделку (сейчас сдаем документы на регистрацию договора купли-продажи и регистрацию права собственности в МФЦ, там вы напишете 2 заявления) ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРОВЕРЯЙТЕ все ваши данные во ВСЕХ документах(паспортые данные каждого!, адрес объекта (квартиры) которую покупаете\продаете!!! Это касается и покупателей и продавцов!! Во всех документах данные о вам и квартире должны совпадать. иначе Вам просто приостановят сделку.

    Специалист, принимающий документы на регистрацию, не может определить дееспособность человека!!! Из опыта: много случаев, когда даже молодые (я уже не говорю о пожилых людях) недееспособные продают свои квартиры, а потом прибегают их родственники с ужасом в глазах и не знают что делать. Специалист дееспособность не проверяет. Это к психиатру или нотариусу!!!

    Много случаев с подделкой документов. Продают квартиры по поддельным доверенностям. Это тоже можно проверить! Сходите к нотариусу, узнайте зарегистрирована ли данная доверенность или чистый бланк был украдет. Даже по поддельным паспортам продают квартиры. Воруют паспорт у хозяина квартиры, вклеивают свое фото (от настоящего паспорта не отличить) и продают квартиру например по низкой цене. И покупают!

     

     

  8. Тамара

    Когда мы покупали с сестрой квартиру, с нами произошла очень неприятная история. Выбирали двухкомнатную квартиру, лишних денег у нас не было. Остановили свой выбор на квартире с подозрительно низкой ценой. А зря… Хозяин квартиры (а впоследствии оказалось, что собственником была его дочь) был явно неадекватный. Риелтор, с которой имели дело, оказалась очень нечистоплотная на руку дама. Назначила встречу в выходной день, на квартире этого горе-хозяина, где мы и передали задаток. Причем расписку писал он, а деньги забрала эта дама. Затем начались чудеса с покупкой этой квартиры…В итоге,  денежный задаток мы кое-как вернули, эту злосчастную  квартиру не стали брать. Сколько нервов и времени убили на все это! Оформили кредит и взяли квартиру подороже. Для нас это был хороший урок! Все денежные операции проводить только в офисе с адекватными людьми.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий