+7 (499) 288-16-27Москва +7 (812) 317-55-21СПб

Все нюансы перепланировки квартиры, проблемы и последствия

Стоит ли покупать квартиры с готовой перепланировкой, чтобы индивидуально обустроить свое гнездышко? Нередко покупатели сталкиваются с проблемами незаконного передвижения стен и перегородок, перемещения санузлов для комфорта бывших жильцов.

Но как быть, если такие условия уже имеются, а покупка квартиры необходима. Продавцам на заметку, будет полезно узнать, в чем разница проектов для перепланировки жилья, и как грамотно составить всю документацию, чтобы банки и финансовые компании не доводили процесс до суда.

Содержание:

Оценка жилого помещения

Практика оценщиков квартир показывает, что многие хозяева заинтересованы перепланировкой жилого помещения до и после ее покупки и продажи. При этом оценка может потребовать перед перепланировкой, после при продаже и покупке, а также после проведения незначительных изменений.

Если будущие хозяева решают купить жилье с готовым переделанным вариантом плана, следует учитывать следующие моменты:

  • Когда и кем была приобретена квартира.
  • Имеет ли она законные основания для переделки.
  • Узаконено ли дополнительное строительство.
  • Имеется ли право продать или подарить квартиру с такими незначительными изменениями.

В 98% случаев все квартиры в новостройках и на вторичном жилом рынке трудно поддаются оценке из-за изменений в квадратуре, сноса стен и расширения пространства. Иногда сам продавец не знает, была ли сделана перепланировка, и если так, то была ли она вообще законной.

Существует два типа изменений – законных и незаконных, которые также могут иметь различия. Некоторые жильцы делают изменение плана строительства объектов по проекту и эскизу. Рассмотрим отличия этих вариантов по законному методу.

Условия По проекту По эскизу
Изменение в стенах Хозяин может внести изменения в расположение стен, санузла, зону кухни, но с привлечением эксперта по проектной организации пространства. Он должен отразить в документе, разрешающем сделать такие манипуляции, что это безопасно и не несет никакого ущерба хозяину и соседям. Эскиз может понадобиться, если нужно не снести стену, а передвинуть ее с одного на другое место. Такой документ требуется для установки или демонтажа встроенных шкафов, оформления проема вместо дверей и т.д. По плану БТИ это разрешено, значит, в проекте нет нужды. Хозяин может нарисовать новый план квартиры и представить его БТИ.
Обратите внимание! Эксперт из БТИ должен прийти и составить документ по факту эскиза о соответствии действительности заданному материалу.

В течение 2-4 недель хозяин квартиры получает новый паспорт с отметкой о перепланировки.

При последующей продаже владелец жилья с перепланировкой покупатели могут потребовать не вносить данные о смене плана по проекту, хотя банк (при расчете через него) ценит такой документ выше, чем простое заключение эксперта, составивший документ о проекте по эскизу.

Квартира стоит дороже, оценщик-эксперт может также это подтвердить. Правда, не все знают порядок действий при покупке такой «проблемной» квартиры. Если неверно указать информацию, то банк может ликвидировать аккредитацию квартиры и поставить сроки для устранения нарушений.

Судебная экспертиза

Судебная строительно-техническая экспертиза (ССТЭ) квартиры может потребоваться для выяснения обстоятельств касаемо законности перестановки стен, смежных и раздельных комнат. При этом проводятся проверки относительно безопасности норм для жилья во избежание аварий, разрушений при землетрясениях, строительных и ремонтных работ.

В рамках экспертизы такого обширного типа можно выделить и ряд других аспектов, которые помогут будущим хозяевам разрешить вопросы, относительно безопасности и законности строительства:

  • Качество монтажных и строительных процессов.
  • Соответствие проектно-сметной норме.
  • Наличие дефектов и их характер.
  • Стоимость работ.
  • Стоимость отделочных операций относительно ПСД.
  • Экспертиза кровельных работ и холодных чердаков.
  • Экспертиза по установке окон.
  • Экономическая целесообразность в устранении дефектов.
  • Соответствие противопожарной безопасности.
  • Причинно-следственная связь между повреждениями внутренней и внешней отделки.
  • Устройство проемов в дверях, несущих стенах.
  • Несущая способность перепланированных квартир к выдержке характерных страховых случаев.

Проверке поддаются все коммуникации, отделки, наружная и внутренняя оснащенность, инженерные работы и т.д. В ходе судебной практике отмечено, что самовольное решение о перепланировке квартиры за неимением проекта также может быть удовлетворено судом, если не было выявленных незаконных строительных методов, отсутствует угроза жизни соседям и т.д. Виды квартир, которые часто подвергаются перепланировке:

Свободная планировка

Квартиры со свободными планировками считаются те, которые относятся к типу студий. Это большое пространство, как правило, здесь совмещены в одну зону кухня, жилая комната и коридор. Однако при продаже такого жилья покупатель не экономит, а теряет в финансах, так как при желании добавить перегородку – потребуются дополнительные затраты, это все не бесплатно.

С другом стороны интерес к таким квартирам растет, так как площадь жилого назначения больше.

Нет стен, дверных проемов и «мертвых» зон. Застройщики часто говорят о выгоде – покупатель сам сможет добавить стены и дверные проемы по своему желанию. Но это не просто, так как разрешение на такие действия может предоставить только сам продавец.

Покупатель после приобретения такой жилья сразу же направляется в БТИ и конторы за консультациями, где выясняется, что «свободная планировка» не числится, как термин строительных организаций. Юридического обоснования такого понятия также не существует.

В итоге утвержденные справки у застройщика и разрешения на строительство квартир такого типа имеются, но внутренних стен там нет, и их нужно возводить покупателю за свой счет после прохождения всех инстанций и этапов организации дополнительного строительства. В таких случаях план застройщика и есть план БТИ.

Обратите внимание! При покупке квартиры покупатель переплачивает за квадратные метры, которые потом будут служить основанием для возведения стен.

Застройщик экономит на организации несущих стен и внутренних перегородок.

В окончании, перепланировка квартиры «со свободной планировкой» не дает вам разрешения самовольно распределить пространство. Даже узаконив переделку, нужно обратиться к застройщику, чтобы он выдал план поэтажного проекта. Там указываются вся площадь помещения.

Сложность в перепланировке заключается в том, что по желанию хозяин квартиры, если и захочет расширить мокрую зону (санузел) за счет жилой комнаты, это категорически запрещено.

Вся единая жилая зона не предполагает наличие нежилой зоны прихожей или коридора. Жилищная инспекция в таких вопросах решает дело в пользу застройщика.

Расположение вагончиком

Квартиры «хрущевки» по своему расположению уже давно получили неофициальные названия такие, как «бабочки», «распашонки», «трамваи» и т.д. Самыми неудобными оказались «вагончики», где каждая комната имеет узкие и длинные стены, окно выходит по узкому проему на север, а через угловую дверь есть проход. Такие проходные комнаты неудобны ни для ребенка, ни для семей, где живут разные поколения.

При этом многие отмечают идеальную возможность сделать перепланировку в такой квартире. Примечательно, что при любых сносах стен или разъединения комнат при возведении дополнительной перегородки не требуется дополнительных документов для подтверждения перепланировки.

Также отсутствует необходимость получать разрешение перед строительством. Поскольку несущие стены являются лишь смежными с соседями и в области коридора, многие хозяева легко получают новые паспорта на квартиры, не имеют проблем с узакониванием строительства.

На заметку! Если в квартире имеются смежные комнаты с общим входом (из одной в другую), возможно уменьшить пространство каждой комнаты, убрав несколько метров для коридора.

Технический этаж

Квартиры с техническим этажом в собственности подлежат перепланировке, но процесс предусматривает несколько этапов – юридический и технический. Сначала нужно собрать документы на приватизацию технического этажа, а потом выполнить все работы для планировки.

Сложность заключается в обособлении техэтажа от другой площади, которая принадлежит общественности – другим жильцам дома. Как правило, весь этаж над квартирой вам не позволят купить или приватизировать.

Достается лишь тот кусок, который находится над вашей жилплощадью. Поэтому перед перепланировкой нужно выполнить несколько процессов:

  1. ТСЖ, Муниципалитет и другие службы – согласовать намерение сделать проект.
  2. Продажа части технического этажа принимается на собрании жильцов дома с гарантией 100% согласий в письменном виде от соседей.
  3. Далее производится купля помещения нежилого типа.
  4. Помещение техэтажа нужно спроектировать и изменить его тип на жилую площадь.
  5. На этом этапе документально объединяется квартира с этажом выше, которая приравнивается к общей площади – жилой.
  6. В регистрирующем органе хозяин предъявляет документ собственности и разрешение на покупку технического этажа, после чего узаконивает строительство на нем.
  7. Последним этапом является оформление перехода с первого на второй этаж квартиры, который будет равносилен лестничному проходу по проекту.

Только после всех вышеуказанных шагов можно предоставить документы касаемо уже выполненной перепланировки в установленные органы и инстанции в целях получить документ о законности этой процедуры. В БТИ присваивается кадастровый номер и паспорт на квартиру, затем вносятся данные об изменениях.

Новостройка

При этом оно может носить разрешительный характер, либо уведомительный, свидетельствующий о том, что хозяин квартиры не вносил особых изменений.

Для проведения перепланировке в новостройке нужно разрешение. Для получения разрешительного документа от жилищных инспекций нужно предоставить проект строительства внутри помещения, которые предусматривает:

    1. Смещение санузлов.
    2. Перенесение перегородок.
    3. Устройство проемов в несущих стенах.
    4. Дробление стены, которое внесет существенное изменение в нагрузку сверх нормы.

Согласно ст. 26 ЖК РФ разрешения не требуется, если хозяин квартиры решает:

  • Заменить унитаз.
  • Частично или полностью убрать перегородки.
  • Установить антенны.
  • Установить проемы в не несущие стены.
  • Установить дополнительные перегородки из легких материалов.

Для всех владельцев квартир независимо от типа строительства и намерений, запрещено увеличивать кухню за счет санузла (мокрых зон), за исключением последних этажей, которые не займут более 25% общей площади после ремонта.

Внимание! Также запрещено объединять кухню и жилую комнату аркой или перегородкой без дверного проема, если на кухне есть газовая плита.

Если хозяин решил перенести санузел на то месте, где у соседей внизу находится жилая комната, это категорически запрещается.

Касаемо отопления – нельзя вводить дополнительные коммуникации от общего домового отопления для подогрева полов, увеличивать балкон за счет жилой площади. Нагрузка на циркуляцию воды в трубах увеличится, либо уменьшится, от чего пострадают соседи.

Разрешение можно получить и до момента приватизации квартиры в собственность и после. При таком документе хозяин может сделать только ту перепланировку, которая не навредит соседям и не нарушит законодательную базу.

Монолитный дом

Монолитные дома относительно молоды по сравнению со старыми «хрущевками», которые относятся к типу домов, не подлежащих сносу. В монолитном доме вентиляция лучше, каркас прочнее, отсутствуют деформации стен, улучшена технология усадки бетона.

Межкомнатные стены чаще всего сделаны из кирпича, что намного лучше, чем тонкие гипсовые стены. Перепланировка возможна практически в любой комнате, когда в панельном доме все стены – несущие.

В монолитном доме перепланировка стен и межкомнатных проемов согласовывается с жилищной инспекцией «по факту». Но акт о завершении проверки и строительных работ нужно подписать в любом случае – так вы обезопасите себя от дополнительных проверок БТИ и жилищных организаций.

Существует одна сложность – расширение санузла.

  1. Санузел нельзя расширить на коридор или жилую зону, так как не предусмотрено сантехническими нормами. Для этого стоит обратиться в инспекцию, составить проект, подтверждающий безопасность ваших намерений.
  2. Сложность в том, что все монолитные дома строились по индивидуальным проектам, авторами которых являлись уже несуществующие организации. Технического заключения никто предоставить не сможет, поэтому обращаться нужно в ГУП «МосжилНИИпроект».
  3. Особенность монолита в том, что планировка начальная сводится к сегодняшним «свободным планировкам». Техническая трудность такого условного значения упоминалась выше в разделе о новостройках.

На самом деле, в отличие от новостроек, монолитные дома имеют четкий план документации – мокрые зоны, жилые помещения и коридоры. Все это позволит правильно создать проект, не затрагивая эскизов и проектов, созданных на основе «увиденного» зонирования помещений.

Проблемы

Основные сложности в перепланировке квартир любого типа заключаются в законности и получении всех письменных оснований для проведения таких операций. Второй этап – проектирование и выполнение обязательств в установленные сроки.

При любых сложностях нужно соблюдать закон ч. 4 ст. 29 ЖК РФ о том, что в доказательство своих прав хозяин квартиры имеет все документы, разрешающие ему проводить перестройку. Акт полностью отбрасывает нужду обращаться в суд, а также предоставлять строительно-технические нормы других квартир в подтверждение их безопасности.

Последствия

Последствия могут быть либо с юридической стороны, если строительство было незаконным, либо техническим – для соседей.

Угрозы также представляются такими переделками:

  • Усечение вентиляционных стояков, что ведет к угрозе разрушения здания.
  • Нарушение процесса вентиляции, что наносит вред здоровью.
  • Установка теплых полов за счет домовой системы – приводит к «холодным» зимам жильцов верхних этажей.
  • Проемы в несущих стенах могут привести к обрушению здания.

С юридической точки зрения, хозяин квартиры, незаконно перепланировав жилье, может быть оштрафован.

При этом:

  • Уменьшается рыночная стоимость квартиры.
  • Требование привести квартиру в первоначальное состояние.
  • Санкция на продажу квартиры с торгов.
  • Лишение права собственности.
  • Штрафы за нарушение законов вплоть до заключения, если пострадали жильцы.

Своевременная легализация всех изменений, даже незначительных, может упростить процедуру последующей продажи.

Ввод в эксплуатацию после переустройства

Чтобы владелец квартиры мог пользоваться жильем с новой планировкой, необходимо ввести его в эксплуатацию. Технически термин означает, что нужно получить акт, разрешающий проводить перестройку. Там же будет отмечено, когда и где производилась перепланировка, соответствует ли она нормам.

Если дом сдается в эксплуатацию после проведения ремонта (под ключ), то выдается акт о вводе в эксплуатацию по фактическому числу (сдача работ), а также по вводу всего дома (подключение коммуникаций, проверка работ). Разница составляет не более квартала.

Кому сообщают о изменении планировки у соседей?

Жильцы дома могут обратиться в жилищные инстанции с сообщением о проведении перепланировки в квартирах соседей. При этом документально это подтверждать не нужно. Инспекция придет с проверкой, возможно дело дойдет до суда. Если хозяин имеет документы, о которых соседи не знали, он может предъявить их в суде. При этом штрафов наложено не будет.

Со стороны соседей нет незаконных действий в таком вопросе, так как они имеют право беспокоиться о своей безопасности.

Обратите внимание! Если был нанесен ущерб, соседи в письменной форме должны обратиться в жилищную инспекцию.

Скачать бланк заявления в Жилищную инспекцию на возмещение ущерба
А хозяину предложат либо узаконить строительство, либо вернуть все в первозданный вид. Притом, он будет обязан за свой счет провести ремонт у соседей, которые пострадали.

Для установления объема ущерба приглашается независимый эксперт. Если вы хотите сделать перепланировку квартиры, заранее создайте проект и получите разрешение на него. Согласуйте все нюансы с соседями, чтобы не возникало спорных ситуаций. Это позволит избежать длительного разбирательства и незаконного вторжения в технический проект общего многоквартирного дома.

Видео по теме

Советы юриста о том, как узаконить перепланировку квартиры:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-27 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Разделы в рубрике "Перепланировка"
Комментарии 5
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Анна
  2. Алина Мамедова

    Мы демонтировали окно и двери. Выбили подоконник, вынесли на балкон батарею, в спальне в коопер.доме. Это перепланировка?

    • Александр

      Ещё какая перепланировка. Вы нарушили конструкцию несущей стены. Увеличили жилую площадь помещения, что не будет совпадать с данными технического паспорта. Вы изменили установленную систему отопления, вынеся батарею на балкон. Одним словом, сплошной самострой.

    • Оксана

      Это перепланировка. Вы увеличили жилую и отапливаемую площадь.
      Если у вас, не установлен счетчик тепла на дом, компания поставляющая отопление может предъявить вам претензии. Если такой счетчик установлен, отопление вашего балкона будут оплачивать соседи.
      В любом случае лучше узаконить.

  3. Елена

    Мои родители около 10 лет назад сделали перепланировку в квартире. Продлили одну стену в коридоре, а другую снесли. На тот момент оформлять перепланировку квартиры доже никто и не думал. Задумались, когда решили продавать квартиру. Друзья, знакомые, риелторы пугали, что квартиру с неузаконенной перепланировкой просто не купят или будут просить снизить цену)) Но они ошиблись. К нам приходили покупатели и ни один не просил документы на перепланировку. Более того, их это даже не смущало. Квартиру продали, цену не снижали. Все довольны.