Бесплатная консультация, звоните прямо сейчас:
+7 (499) 653-69-32Москва +7 (812) 385-56-34СПб

Как можно сделать капитальный ремонт в квартире, избегая незаконной перепланировки? Способы решения проблем

Перепланировка квартиры производится собственниками жилья с целью создания более комфортных условий для проживания. Как правило, это осуществляется за счет увеличения полезной квадратуры помещения, переноса или сноса перегородок, объединения жилой площади с нежилой и т.д. Однако, самовольное изменение планировки квартиры влечет за собой различные виды ответственности.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-69-32. Это быстро и бесплатно!

Что такое самовольное переустройство?

В соответствии со ст. 25 гл.4 Жилищного кодекса РФ «Виды переустройства и перепланировки жилого помещения», к перепланировке относится изменение конфигурации помещения, а к переустройству — перенос, замена или установка инженерных сетей, электрического счетчика, санитарно-технического оборудования.

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

  1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

И в первом, и во втором случае, все изменения должны быть согласованы с органами местного самоуправления, а затем внесены в технический паспорт жилого помещения. Кроме Жилищного кодекса, видоизменение технических характеристик помещения регулируется требованиями СНиП, СанПиН, некоторыми региональными актами.

В тех случаях, когда разрешение органа местного самоуправления (БТИ) на перепланировку квартиры получено не было, она считается незаконной. Это не касается тех случаев, когда разрешение не нужно: косметический ремонт, обшивка балкона, замена сантехники, напольного покрытия и т.п. Таким образом, неузаконенными перепланировка и переустройство считаются в следующих случаях:

  1. При внесении изменений в конфигурацию жилища при отсутствии согласования с Жилищной инспекцией и ее разрешения.
  2. При проведении ремонтных работ, запрещенных законом, а именно:

    • Размещения санузла над жилыми комнатами. Данный пункт не распространяется на установку санузла на втором этаже над жилой комнатой в собственном доме.
    • Переноса кухни в жилую зону.
    • Увеличения кухни или санузла за счет площади друг друга.
    • Переноса труб центрального отопления на лоджию или балкон.
    • Изменения водо-и газоотведения, замуровывания этих труб в бетон.
    • Полного или частичного сноса несущих стен.
    • Объединения чердачного помещения с жилым помещением.
    • Перекрытия доступа к общедомовым коммуникациям.
    • Сноса перегородки между кухней с газовым трубопроводом и жилым помещением.
    • Изменение конфигурации жилища с изменением границ помещений, которые относятся к ведению государственных структур.
    • Превышения нагрузки на несущие конструкции дома больше установленных строительными нормами.
    • Оборудования террас в квартирах, находящихся выше второго этажа.
    • Любая перепланировка, а также перенос дверных или оконных проемов запрещена в домах с аварийным жильем.

Перепланировка в нежилом помещении будет признана незаконной, если:

  • Она производится в многоквартирном доме без согласия жильцов или в котором изначально не было предусмотрено наличие площадей под нежилое помещение.
  • Предусматривает снос несущих стен.
  • Осуществляется в нежилом объекте без согласования с префектурой района.
  • Работы не соответствуют строительным, пожарным, санитарным нормам.

Для владельцев частного дома переустройство и перепланировка является незаконной, если:

  1. Дом относится к ветхому жилью.
  2. Переустройство касается несущих перекрытий и основных конструктивных элементов, изменение которых влияет на безопасность постройки.
  3. Производится установка приборов, влекущая за собой превышение лимита потребления электроэнергии.

Возможные последствия

Последствия неузаконенной перепланировки описаны в ст.29 ЖК РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения».

Согласно требованию Жилищной инспекции на собственника или нанимателя жилья по договору соц.найма накладывается обязанность по приведению жилья в исходное состояние, устранив незаконные видоизменения. Если требование относится к владельцу частного домохозяйства, все незаконные постройки должны будут снесены.

Если собственник отказывается от исполнения требования по возвращению жилища в первоначальный вид, Жилинспекция вправе подать на него иск в суд. По его решению владельца квартиры могут принудительно выселить, а его жилье продать на аукционе.

Из суммы, вырученной с продажи, высчитывается необходимая для того, чтобы потратить на восстановление жилья. Срок исковой давности составляет 3 года, именно за этот срок должно быть подано обращение в суд на лишение жилья злостного нарушителя.

Согласно ст. 29 ЖК РФ, п. 4 Новой редакции, если переустройство или перепланировка жилища не нарушает законных интересов и не представляет угрозы жизни и здоровью других граждан, все видоизменения, совершенные в квартире, собственник может сохранить по решению суда, подав соответствующее заявление.

Неузаконенная перепланировка делает невозможными юридические сделки с недвижимостью. Теоретически, продажа такого жилья возможна, но при этом покупатель должен понимать всю ответственность, которая ляжет на него после оформления купли-продажи собственности.

Если он не узаконит все совершенные действия по изменению конфигурации жилплощади, он не сможет ее продать, а также будет привлечен к ответственности. Кроме того, новому владельцу жилплощади такая покупка грозит значительными финансовыми тратами.

Нередки случаи, когда покупатели добровольно соглашаются на приобретение с незаконной перепланировкой из-за снижения стоимости на 30% собственником во время продажи. Если новый собственник не был введен в курс об отсутствии разрешения на переустройство квартиры, он имеет право подать в суд на предыдущего владельца и взыскать с него все расходы, связанные с узакониванием.

Внимание! При оформлении договора дарения или при передаче квартиры по наследству, вся ответственность по перепланировке без согласия контролирующих органов, ложится на нового собственника.

Для нанимателя жилья, принадлежащего к муниципальному жилищному фонду, самовольная перепланировка грозит расторжением договора соц.найма и выселением при вмененных обязанностях по возврату состояния собственности в прежний вид.

Для проведения изменений в квартире, находящейся в ипотеке, требуется разрешение не только Жилищной инспекции, но и кредитной организации. Многие банки при составлении ипотечного договора включают в него пункт, запрещающий производить любые перестройки жилья.

Однако, если перепланировка в конечном итоге не приведет к изменению стоимости жилья, банк может пойти на уступку и согласовать ремонтные работы капитального характера. Если конфигурации не были согласованы, заемщику ипотечного жилья грозят последствия следующего характера:

  1. Отказ страховой компании от заключения с заемщиком договора о страховании жилья, который должен заключаться ежегодно. Если договор страхования не будет заключен, у банка будут основания для прекращения ипотечного договора в одностороннем порядке.
  2. После того, как банку станет известно о неузаконенной перепланировке, он имеет право принуждать заемщика к согласованию работ, или же попросит расторгнуть договор с выплатой неустойки, а после этого передаст информацию в Жилищную инспекцию или в суд.

    В любом случае, ипотечнику это грозит тем, что, помимо неустоек по кредитному договору, его принудят к выплате административного штрафа.

Кроме юридических, в результате изменения конфигурации помещения могут быть более серьезные последствия:

  • Нарушение целостности и устойчивости здания, межэтажных перекрытий, стен.
  • Нарушение эффективности функционирования коммуникативных систем, от которой пострадают другие жители многоэтажного дома. Это может выражаться в изменении напора воды в водопроводе, изменении температуры носителя в радиаторах и т.п.
  • Нарушение системы газопровода в домах, оснащенных им.
  • Обрушение перекрытий, возгорание, затопление.

Ответственность

При самовольном изменении конфигурации жилья или его переустройстве без согласования с органами самоуправления, собственник жилья или наниматель квартиры по договору социального найма (муниципальный жилищный фонд), привлекается к ответственности:

  1. Штраф за административное правонарушение в соответствии со ст.7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями»:

    • Собственникам квартир в многоквартирных домах штраф в сумме от 2000 до 2500 руб.
    • Собственникам жилья в частных домах, жилых комплексах другого типа предусмотрен штраф в размере 1000-1500 руб.
    • Для должностного лица размер штрафа составляет 5000 руб.
    • Квалификация действий как самоуправство в соответствии со ст. 19.1.КоАП РФ влечет наложение штрафа в размере 300 руб.

      Статья 19.1 Кодекс РФ об административных правонарушениях. Самоуправство

      Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9.1 настоящего Кодекса, —

      влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц — от трехсот до пятисот рублей.

    До недавнего времени административная ответственность за нарушение правил модификации жилья была предусмотрена только для физических лиц, однако были внесены поправки в ст.7.21 КоАП РФ о привлечении к ответственности юридических лиц с предусмотренным штрафом от 2000 до 50000 руб., в зависимости от ситуации.

    Справка. Сегодня юридические лица также несут ответственность за самовольное изменение конфигурации помещения.

    Если в результате перепланировки помещение из жилого превратилось в нежилое, происходит нарушение жилищного законодательства, касающееся перевода жилого фонда в нежилое.

  2. Помимо административной ответственности, собственник жилья может привлекаться к гражданско-правовой ответственности в случае, если существует риск или был нанесен ущерб третьим лицам. Если был нанесен вред здоровью и жизни, наступает уголовная ответственность владельца жилья с неузаконенной планировкой.

Недовольства и жалобы соседей

Прежде, чем начинать делать перепланировку, необходимо взять письменное согласие соседей на эти мероприятия. О том, что была произведена незаконная перепланировка, в Жилищной инспекции могут узнать по сообщениям соседей, которые стали свидетелями проведения ремонта, существенно изменяющего первоначальный вид жилища. Это могут быть как личные наблюдения, так и жалобы на шум, большое количество строительного мусора.

Скачать образец письменного согласия соседей на перепланировку квартиры

Особенно быстро инспекция реагирует на сообщения, в которых указывается, что один собственник нарушает или задевает интересы других собственников жилья, проживающих по соседству. Кроме заявлений от соседей, Жилищная инспекция принимает сообщения от ТСЖ, УК, а также анонимные обращения от любых лиц, в том числе от местного участкового сотрудника.

Формально, некоторые случаи незаконной перепланировки могут быть официально оформлены, если будет составлен документ о коллективном согласии соседей на ремонт. Однако, этот вопрос в основном касается переустройства коммунальных квартир.

Пути решения проблемы

Чтобы решить проблему с самовольными действиями по изменению конфигурации квартиры, и при этом не лишиться собственности, владелец жилья должен:

  1. Подать заявление на согласование перепланировки в комиссию Жилищной инспекции, собрав необходимый пакет документов:

    • ордера, договора, свидетельства, подтверждающих право собственности;
    • технический паспорт помещения;
    • проектное решение,согласно которому владелец собирается произвести перепланировку;
    • документ, подтверждающий согласие соседей на ремонт.

    После этого все произведенные изменения в квартире необходим отразить в техническом паспорте на жилье.

  2. Если комиссия не дала согласие на видоизменения, собственник жилья платит штраф, затем возвращает квартиру в исходное состояние согласно паспорту БТИ.
  3. Подать иск в суд на сохранение видоизменения в квартире, и, в случае положительного решения в пользу истца, собственник оформляет техпаспорт на жилье в соответствии с его фактическим состоянием. Судебное решение вопроса должно возникать только в случае отказа решения в пользу собственника в административном порядке.

    Положительное решение отправляется в БТИ, а отрицательное можно обжаловать в течение 10 дней, если собственник уверен в своей правоте.

Скачать образец заявления в жилищную комиссию на перепланировку квартиры

Заключение

Самовольное изменение конфигурации или переустройство коммуникаций в собственной квартире могут обернуться финансовыми затратами, потерей времени в различных инстанциях, а также более серьезными последствиями, в числе которых угроза жизни и здоровью других людей.

Поэтому, во избежание неприятных последствий для себя и других людей, проживающих рядом, все операции, связанные с улучшением собственного жилища следует осуществлять в соответствии с нормами законодательства.

Если вы стали свидетелем незаконных действий соседей по самовольному изменению своего жилища, вы имеете право подать жалобу в местную Жилищную инспекцию, которая обязана будет провести внеплановую проверку.

Скачать образец жалобы на незаконную перепланировку квартиры

Кроме того, вы можете обратиться в УК по месту жительства, а если эти обращения остались безответными, можно обратиться в прокуратуру с просьбой провести проверку на предмет незаконности ремонта в жилом помещении.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-69-32 (Москва)
+7 (812) 385-56-34 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий