Когда можно продать квартиру после вступления в наследство: нужно ли для этого разрешение супруга, а также кто может оформить сделку без уплаты налогов

Квартира в наследство может достаться людям, уже владеющим недвижимостью. В таком случае закономерно возникает вопрос о продаже квартиры полученной по наследству.

В противном случае возрастут расходы на содержание, оплату коммунальных услуг, ремонт. Не всегда они целесообразны. Потому у наследников часто возникает вопрос: как продать квартиру, полученную в наследство?

Содержание:

• Буква закона
• Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?
• Документы необходимые для сделки
• Правила составления договора
• Пошаговая инструкция: как продать квартиру после вступления в наследство
• Налоги
Что делать, если период владения менее 3-х лет?     Когда не взимается налог?    
• Выводы

Буква закона

Можно ли продать квартиру полученную в наследство? Доставшуюся по наследству квартиру, гражданин может продать, подарить ее, как и другое свое имущество.

Продать наследство владелец вправе только после оформление права собственности. Порядок вступления в наследство, регистрации права собственности, отчуждения регулируется Гражданским кодексом РФ. Порядок налогообложения при реализации недвижимости описан в Налоговом кодексе РФ:

1. Обязательная регистрация прав на полученную по наследству недвижимость регламентирована ст. 131 ГК РФ.
2. Размеры и порядок уплаты госпошлины регламентируются ст. 333.24 – 25 НК РФ.
3. Порядок налогообложения сделки купли-продажи унаследованной квартиры – ст. 220 НК РФ.
4. Обязательная госрегистрация имущественных прав после покупки унаследованной квартиры оговорены в ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997г.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?

Продать квартиру полученную по наследству, разрешается после регистрации прав собственности (ст. 131 ГК РФ). Это важное условие для заключения договора купли-продажи. А вот, продать квартиру до вступления в наследство нельзя.

Наследники получают у нотариуса подтверждение вступления в наследственные права, после чего обращаются в Росреестр с таким пакетом документов:

• заявление о госрегистрации прав собственника, его заполняют в Росреестре;
• паспорт;
• кадастровый паспорт недвижимого имущества;
• подтверждение уплаты госпошлины.

Заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество для физического лица.

Заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество для юридического лица.

Документы необходимые для сделки

Перечень необходимых документов:

• договор;
• паспорта подписантов;
• подтверждение имущественных прав наследника;
• документация из Росреестра;
• свидетельство о госрегистрации собственности;
• выписка из ЕГРИП, которая свидетельствует, что квартира не арестована, по ней отсутствует обременение;
• кадастровый паспорт;
• подтверждение отсутствия долгов пи обременений;
• выписка из домовой, которая свидетельствует об отсутствии других прописанных в квартире лиц.

С целью обеспечения безопасности сделки покупатель должен узнать у владельца – есть ли иные претенденты-наследники на имущество? Если таковые имеются, стоит перед проведением сделки получить письменный отказ от наследных прав.

Правила составления договора

В документе обязательно фиксируются такие моменты:

1. Информация о подписантах.
2. Адрес квартиры, сведения из кадастрового паспорта.
3. Рыночная стоимость недвижимости, с указанием задатка. При возникновении споров покупатель сможет потребовать возмещения прописанной в документе суммы.
4. Сроки и метод передачи средств.

Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. Документ должен пройти госрегистрацию, и только после этого он считается действительным, а сделка – заключенной.

Образец договора купли продажи квартиры по наследству вы можете скачать тут.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру после вступления в наследство

Наследник должен соблюсти все пункты.

Порядок сделки следующий:

1. Вступить в наследование. Для этого в течение 6 месяцев со дня кончины наследодателя необходимо обратиться к нотариусу с вопросом получения наследства.

   Прострочив отведенный законом период, придется в судебном порядке отстаивать свои права. Наследник получает правоустанавливающий документ.

2. Отправиться в Росреестр. Взять свидетельство о вступлении в наследство, паспорт, подтверждение уплаты государственной пошлины, кадастровый паспорт.

   После регистрационных манипуляций наследник получает свидетельство о праве собственности. Теперь квартиру по наследству можно продать.

3. Найти покупателя. Специалисты советуют сразу сообщить потенциальному покупателю, что продаваемая квартира досталась им по наследству.

   Иначе сторона может отказаться от сделки на любом этапе, продавец просто потеряет время.

4. Передать права собственности и провести государственную регистрацию. Если покупатель согласен на приобретение наследственной недвижимости, продавец готовит следующие документы: кадастровый паспорт, техпаспорт, подтверждение отсутствия долгов по уплате коммунальных, выписку из домовой, подтверждение из ЕГРИП, что жилье не арестовано и не заложено, свидетельство наследника.
5. В присутствии нотариуса стороны подписывают договор купли-продажи. Документы отправляют в Росреестр или ближайший МФЦ для регистрации.

Налоги

Продажа квартиры по наследству не различается с другими операциями по реализации недвижимости. Для них действуют общие правила налогообложения. А кто не платит налог с продажи? Рассотрим ряд нюансов:

1. Если наследник владел имуществом три года и более, при продаже с него не будет взиматься подоходный налог (согласно ст. 220 НК РФ).
2. Трехлетний период исчисляется со дня кончины наследодателя.

В 2016 году в налоговые правила были внесены существенные изменения. Если наследник владел квартирой меньше 5 лет, при реализации он уплатить налог 13% стоимости реализуемого имущества.

Нововведения не распространяются на:

1. Приватизированные квартиры.
2. Унаследованные от ближайших родственников, членов семьи.
3. Квартиры, приобретенные в результате выполнения договора пожизненного содержания с иждивением.

Что делать, если период владения менее 3-х лет?

Сделка подлежит обязательному налогообложению. После продажи квартиры, продавец обязан предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ. При этом:

• насчитывается налог на сумму более 1 миллион рублей. То есть, из стоимости квартиры высчитывается 1 млн рублей, после чего начисляется 13%-ный налог;
• граждане других государств оплачивают 30%-ный налог.

Скачать бланк формы 3-НДФЛ.

Когда не взимается налог?

• наследник владел квартирой дольше 3-х лет;
• сумма сделки составляла меньше 1 миллион рублей.

Как продать квартиру полученную по наследству без уплаты налогов? Не платить налог, могут только подпадающие под льготы. К ним относят:

• инвалидов І и ІІ группы;
• инвалидов детства;
• лиц пенсионного возраста.

Смотрите далее видео о том, сколько ждать, чтобы не платить налог при продаже:

Выводы

Чтобы избежать проблем с продажей квартиры после вступления в наследство, наследник должен своевременно вступить в права и пройти регистрацию в Росреестре.

Покупатели обязательно должны выяснить наличие иных наследников-претендентов на продаваемую квартиру и потребовать от них письменный отказ. Кроме этого нужно удостовериться, что в квартире не прописаны несовершеннолетние дети (узнать об этом поможет выписка из домовой книги).

При реализации квартиры, в которой зарегистрировано несовершеннолетнее лицо, обязательно предоставляется разрешение опекунского совета на реализацию.

В документе лучше указать реальную стоимость, чтобы при возникновении споров покупатель мог потребовать возмещения всей выплаченной суммы.