Доверительное управление недвижимостью: сущность и принципы осуществления

Доверительное управление недвижимостью: сущность и принципы осуществления

Доверительное управление

Многие владельцы недвижимости, чтобы не тратить свое время на поиски арендаторов и оформление документации, прибегают к доверительному управлению.

Оно подразумевает частичную передачу владельцем прав распоряжения недвижимостью доверительному управляющему.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Общая информация

Если человек является владельцем нескольких объектов недвижимости, то времени на сдачу в аренду уходит много. Поэтому вариант доверительного управления поможет избавить собственника от траты своих сил и времени.

Хотя и доход от аренды немного уменьшится в связи с выплатой гонорара доверительному управляющему. Сделки доверительного управления заключаются и в случае, если владелец имущества планирует длительное отсутствие или переезжает на ПМЖ за границу.

Такое управление часто применяется, если спрос на недвижимость зависит от сезона или он не достаточно большой (например, загородный дом, который арендуют на несколько дней для праздников). Доверительное управление объектом недвижимости удобно и юрлицам, которые владеют неиспользуемыми производственными или офисными зданиями.

Доверительное управление недвижимостьюУправляющая компания может отремонтировать помещения, наблюдать за его состоянием и подыщет арендаторов, которые будут вовремя платить за аренду.

Управлять большим комплексом помещений и объектов – трудоемкая задача, поручить управление лучше специалистам.

Преимуществом доверительного управления объекта в отличие от работы с брокером является полная ответственность управляющей компании за своевременные платежи по аренде и коммунальным услугам. В случае необходимости управляющая компания будет следить за сохранностью имущества владельца.

Не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. К примеру, законодательством разрешается такие объекты как лес, водоемы, недра сдавать только в пользование. Недвижимость, которая находится в оперативном администрировании или хозяйственном подчинении не может быть в доверительном управлении.

Договор

По соглашению доверительного управления один участник сделки передает другому участнику на ограниченное время недвижимость в распоряжение. Доверительный управляющий должен проводить управление в интересах выгодополучателя.

Переход предмета договора в доверительное управление не подразумевает обращения права собственности на недвижимость доверительному управляющему.

Договор доверительного управления должен содержать такую информацию:

  1. Предмет договора (указать состав недвижимости, оценку).

    Документ должен содержать сведения, позволяющие определить размещение объекта на определенном участке земли или в составе другого объекта недвижимости.

  2. Договор доверительного управленияНазвание юридического лица или инициалы гражданина, в интересах которого проводится управление недвижимостью.

    Это один из самых существенных пунктов договора, поскольку отсутствие персонификации получателя выгоды влечет за собой признание недействительности договора.

  3. Сумма и форма выплат управляющему, если такова предусмотрена договором.

    Осуществление доверительного управления — вид предпринимательства. Закон допускает неоплатный характер договора доверительного управления. Но это не касается доверительного управления, которое заключается коммерческими структурами и предпринимателями без учреждения юридического лица.

  4. Время действия документа.

Если доверительным управляющим осуществляется пользование объекта без ограничений, то распоряжаться недвижимыми вещами он может только в случае, если это прописано в договоре.

Функции доверительного управляющего

После подписания договора о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий (ДУ) вправе приступить к выполнению своих функций. К доверительному управляющему не переходит право собственности на имущество, но он, в соответствии с подписанным договором имеет право осуществлять фактические и юридические манипуляции с объектом в интересах собственника.

Ограничения в отношении функций ДУ могут быть прописаны в соглашении. Если таковых нет, доверительный управляющий не ограничен в действиях. Главное – все должно совершаться с выгодой для собственника.

Функции доверительного управляющего:

  • сдать объект в аренду тем арендаторам, которые отвечают запросам владельца имущества;
  • подготовить и оформить договор аренды недвижимости;
  • Доверительное управление-договорполучать арендную плату в оговоренные сроки, следить за своевременностью оплат;
  • оплачивать коммунальные услуги или контролировать своевременность платежей, если платит арендатор недвижимости;
  • следить за тем, чтобы не было порчи имущества арендатором;
  • оказывать разные бытовые услуги при необходимости (ремонт, вызов коммунальных служб и др.);
  • страховать недвижимость от всевозможных рисков;
  • решать спорные вопросы с арендаторами;
  • предоставлять другие услуги, если такие указаны в договоре.

Правовое регулирование и особенности реализации

Реализовать механизм доверительного управления на практике непросто. Во избежание трудностей, следует придерживаться норм регулирующего доверительное управление гражданского законодательства.

Правовым фундаментом отношений собственника имущества и доверительного управляющего является договор. Форма и порядок его регистрации описаны гражданским кодексом РФ (глава 53).

Гражданский кодекс России предусматривает заключение договора в той форме, в которой заключается сделка о продаже недвижимости. Оформление должно проходить в письменном виде с подписями сторон. Если это требование будет нарушено, то, как следствие, заключенный договор признается недействительным.

При передаче недвижимости в доверительное управление необходимо провести госрегистрацию. Порядок регистрации предусмотрен такой же, как при продаже недвижимости. Регистрируется непосредственно передача прав, а не сам договор.

Договор доверительного управленияПоэтому, все модификации, которые касаются самого договора и не затрагивают перехода прав, регистрировать не нужно.

Нужно только письменно зафиксировать эти изменения и приложить их к договору.

Срок действия соглашения по нормам законодательства не должен быть больше 5 лет.

После завершения времени действия договора, он может быть пролонгирован, если стороны не заявят о его расторжении. Условия сделки остаются такими же, как в первоначальном документе. Процедура выполнения и вступления в силу договора имеет некоторые особенности.

Согласно законодательству выполнение условий соглашения подписантами до процедуры госрегистрации не является основанием для изменений правовых отношений участников договора с третьей стороной. Момент вступления в силу договора доверительного управления для подписантов и для третьих лиц совпадает не всегда.

В договоре может быть прописано, что он вступает в силу с конкретной даты или сразу после подписания. Но для третьих лиц (арендаторов, коммунальных служб и др.) договор набирает силы после государственной регистрации. До этого все обязательства лежат на собственнике недвижимости.

Проблемой доверительного управления недвижимости является отсутствие правовых норм, которые регламентируют юридический статус земли, на котором размещается здание. При оформлении соглашения доверительного управления неопределенными остаются правовые отношения владельца участка и сторон договора.

Другие особенности

Договор доверительного управления недвижимостью Оформляя соглашение доверительного управления, стоит своевременно поставить в известность арендаторов недвижимости о существовании такого документа.

Это не обязательно к исполнению, однако является наиболее разумным действием.

Интересы арендатора не пострадают, поскольку их договоренности с организатором управления остаются в силе, а доверительный управляющий проводит сделки с недвижимостью от своего имени. Это необходимо, чтобы все вопросы, связанные с арендой, арендатор согласовывал с доверительным управляющим. При подписании соглашения аренды больше, чем на год, необходима регистрация (ст. 651 гражданского кодекса).

Все действия с переданным в управление помещением доверительный управляющий производит от своего имени, и указывает, что он выступает в качестве управляющего (с пометкой «ДУ»). При правовых действиях управляющего без оформления документов, арендатора необходимо проинформировать, что действия производятся ДУ.

Гражданский кодекс предусматривает, что доверительный управляющий, кроме получения от собственника недвижимости вознаграждения за свои услуги, имеет право на компенсацию растрат, связанных с управлением вверенной ему недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий