Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры?

Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры

Собственником квартиры можно стать в результате приватизации муниципального жилья, можно оформить в собственность кооперативное жилье.

Эти процессы отличаются друг от друга. Можно получить квартиру по наследству или получить ее в дар.

Но многие люди сталкиваются с покупкой и продажей квартиры, которые существенно отличаются от всех остальных видов сделок с недвижимостью необходимостью оформления договора купли-продажи.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Договор, как договор. Не лучше и не хуже других. Достаточно скачать образец типового документа и по нему составить свой. Можно, конечно, сделать и так. Но учтите, что данные сделки сопряжены с большим риском, поскольку являются предметом многих мошеннических схем.

Оформляя договор по шаблону, вы копируете внешнюю оболочку, не понимая сути. На это и рассчитывают злоумышленники. Поэтому, чтобы не стать жертвой обмана, попробуйте разобраться в самой сути, тогда и по шаблону составлять договор окажется проще.

Общая информация

Составляя договор купли-продажи квартиры, стороны осуществляют сделку, по которой одна сторона, именуемая продавцом берет на себя обязанность передать свои права собственности на квартиру, а другая сторона, именуемая покупателем, берет на себя обязательства принять эти права.

При этом покупатель намерен и обязан заплатить установленную обеими сторонами цену. Как видно из определения договора купли-продажи квартирой, его сторонами будут продавец и покупатель.

Купля-продажа квартиры-договорПродавать свою квартиру может лично ее владелец.

Но если он не хочет этим заниматься самостоятельно, либо решает доверить весь процесс компетентным лицам, то в роли продавца может выступить уполномоченное лицо.

Для этого у такого лица должна быть доверенность, которая в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению. Со стороны покупателя может выступать любое лицо.

Обязательное условие этого договора заключается в том, что он заключается только в письменной форме. При этом составляется только один документ, который подписывается и продавцом, и покупателем. Если форма этого документа не соблюдается, то он считается никчемным, то есть таким, который не влечет за собой юридический последствий.

Что касается нотариального удостоверения этого договора. Законодатель то обязует его заверять у нотариуса, то отменяет эту обязанность, то затем вновь требует.

Независимо от того, какое именно правило действует на текущий момент, возьмите за правило проводить через заверение у нотариуса все сделки с недвижимостью.

Еще лучше, если у этого нотариуса вы постоянный клиент. Во-первых, нотариус является одним из барьеров, который нужно обойти злоумышленникам. Воспользовавшись его услугами, вы сильно снижаете риск быть обманутым. Во-вторых, нотариус правильно оформит сам договор, укажет на список необходимых документов, которые нужно собрать или сам возьмет на себя процесс оформления данного договора.

До 2013 года, в соответствии с положениями гражданского законодательства, договора купли-продажи нужно было регистрировать в государственном органе. Это было не право, а обязанность. Сделка считалась действительной только после регистрации. Но с марта указанного года это требование было отменено.

В результате таких изменений сделка считается действительной сразу после подписания его сторонами. Но для того, чтобы права собственности на квартиру перешли ее новому владельцу, подписанный документ нужно зарегистрировать в государственном органе. Только после этой регистрации право собственности на квартиру перейдет к покупателю.

Условия

Как оформить договор купли-продажиЧтобы подписываемый договор отвечал требованиям действующего законодательства, он должен вмещать в себя ряд условий, невыполнение которых влечет за собой никчемность данного документа.

Первое, что требует закон, так это наличие в документе полных паспортных данных продавца и покупателя, их имя, фамилии и отчества, где проживают.

Но может так быть, что с одной стороны или с обеих сторон будут выступать не лично собственники квартир и покупатели, а другие лица. Такое вполне допустимо. В этом случае в договоре должны быть указаны основания, которые дают право эти лицам заключать сделку купли-продажи.

Во многих случаях таким основанием является доверенность, подлежащая нотариальному заверению. В доверенности обязательно нужно указывать, какие полномочия предоставлены лицу от имени доверителя: заключение сделки покупки-продажи недвижимости полностью или в какой-либо его части, в том числе при получении денег или оплате по составленному договору.

Но нужно предусмотреть такой случай, как отзыв доверенности на осуществление сделки по купле-продаже квартиры. Если вам показывают непросроченную доверенность, не факт, что она перестала действовать. Поэтому, заключив сделку с доверенным лицом, передав ему деньги, в дальнейшем может оказаться, что у него не было таких прав.

А поэтому сделка будет считаться недействительной, квартира будет находиться по-прежнему в собственности прежнего владельца, а покупатель лишиться приличной суммы денег. Чтобы этого не допускать, требуйте при покупке квартире присутствие при свидетелях самого собственника, а лучше проводите сделку только с ним.

Второе, что требуется по закону, это наличие четкой идентификации объекта купли-продажи, то есть квартиры. Поэтому, в сам договор должна быть внесена следующая информация:

    Как оформить договор купли-продажи

  1. Адрес, по которому находится квартира.
  2. Продается ли квартира целиком, или только ее доля.
  3. Какая общая площадь квартиры указана в свидетельстве о собственности на нее.
  4. Этаж, на котором находится квартира.
  5. Какое назначение квартира – жилое или нежилое.
  6. Кадастровая идентификация квартиры, ее номер.

Третье, без чего не обойдется договор купли-продажи, это цена предмета договора. Иногда цену указывают не только в договоре, но и в приложении к нему в протоколе согласования стоимости квартиры. Если же продажа покупка оформляется в кредит, то в договоре нужно прописать условия об отсрочке/ рассрочке платежа, устанавливается стоимость, порядок, сроки и величина регулярных платежей.

Четвертое, что требуется внести в договор, так это список всех лиц, которые имеют право на проживание в квартире. Ошибочно считать, что право собственности и право проживания это одно и тоже.

Если лицо имеет право проживать на какой-то частной жилплощади, которая ему не принадлежит, то при ее продаже других собственникам, право проживания за этим лицом сохраняется. Поэтому эти лица, если они есть, должны быть указаны в договоре. При этом нужно прописать их право пользования квартирой.

Все обременения продавца на право обладания этой квартирой также вносятся в договор. Если же продавец утаил их от покупателя, в результате чего они не были внесены в документ, то в ходе проверки при регистрации чиновники могут отказать в регистрировании договора. А значит, новый собственник не вступит в свои права.

Все остальные условия, которые вносятся в этот документ, не являются обязательными для регистрационного органа. Но это не означает, что стороны не могут предусмотреть некоторые нюансы и отобразить их в договоре.

Такими дополнительными условиями могут быть:

  1. Подробно описанный порядок передачи квартиры и сроки, в которые она должна состояться.
  2. Договор купли продажи квартирыСколько времени понадобиться продавцу для освобождения квартиры.
  3. Каким образом будет проведена оплата за квартиру, и в какой срок, будет ли совершена предварительная оплата, предоставляется ли отсрочка/рассрочка платежа.
  4. В какой форме будут проводиться платежи по договору — наличными деньгами или по безналичному расчету. Можно предусмотреть использование банковской ячейки.

Также, обе стороны вправе вносить в документ и другие условия, которые они считают необходимыми для безопасности самой сделки. И та, и другая сторона сильно рискуют оказаться жертвами мошенников. Их опасения вполне обоснованы. Поэтому, если у них есть какие-то идеи, реализация которых при покупке-продаже квартиры не идет вразрез с законом, они могут занести их в договор.

Срок действия предварительного договора

Для того, чтобы обезопасить сделку или чтобы собрать нужные документы на квартиру, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи.

Одним из основных пунктов этого договора является срок, в который стороны перейдут к заключению основного договора. Отсутствие указания на этот срок влечет за собой то, что предварительный договор будет действовать один год с того момента, как данный документ подписан обеими сторонами.

Это означает, что если на протяжении установленного законом периода стороны не подпишут основной договор, то предварительный перестает действовать.

Основные ошибки

Договор Основная ошибка, которую допускают обе стороны при подписании предварительного договора, это небрежное к нему отношение.

И это может повлечь за собой негативные последствия в виде штрафных санкций, если соглашение разрывается в одностороннем порядке.

По общему требованию законодателя, заключать такой договор можно только на существующие объекты недвижимости. Но очень часто таким требованием пренебрегают застройщики, которые подписывают с покупателями предварительные договора купли-продажи в тот момент, когда в участок под строительство только вбиты сваи и территория стройки ограждена забором.

То есть, сам предмет предварительного договора отсутствует на момент его подписания. Вопрос о правомерности заключения подобных соглашений остается открытым, вызывает много споров.

Но учтите, что это может стать одной причин, по которой вы не вернете свои деньги от нерадивого застройщика, если по условиям предварительного договора внесли предоплату.

Возвращаясь к тому, на что акцентировалось внимание в самой статье возьмите себе следующее правило. Прибегайте к услугам профессиональных юристов всякий раз, когда речь касается приобретения или передачи прав собственности на что-то значимое, особенно если речь идет о недвижимости. Вы потратите немного денег, но убережете себя от всевозможных рисков. Плата за юридические услуги того стоит.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Комментариев: 7
  1. Светлана Сушкова

    Является ли договор купли-продажи (дома) действительным, если расшифровка подписи заполнен рукой работника регпалаты, а сам подпись поставлен собственником?

    • Александр

      Чтобы ответить на этот вопрос, следует обратиться к ГОСТУ (Р6.30-2003). Согласно ГОСТ, подпись – это должность, подписавшего лица + подпись личная + расшифровка подписи, включающая фамилию и инициалы). Исходя из этого, подпись, получается, оформлена двумя лицами, что может быть основанием для постановки вопроса о неверности оформления. Однако недействительным его признать нельзя, т.к. собственно воля сторон очевидна, что просто устанавливается экспертизой.

    • Саша

      Сказать что он недействителен нельзя, он имеет юр. силу, несмотря на то, что разные подписи.

  2. Людмила

    При покупке внимательно нужно изучить технический и кадастровый паспорт. Если продавец говорит, что к квартире прилагается подвал, проверьте, внесен ли он в документы. На словах скажут, что есть, а на самом деле подвал дали соседу пользоваться, который не собирается никому отдавать обратно.

  3. Александр Дмитриевич

    Автор статьи ошибочно полагает, что пред/договор теряет силу после 12 месяцев. Предварительный договор – это договор о намерениях. По его условиям в перспективе заключается договор основной. Пред/договор определяет условия основного. При обстоятельствах, если кто-либо отказывается от подписания договора основного, он заключается принудительно по решению суда. Это происходит именно через 12 месяцев.

  4. Александр Дмитриевич

    Автор статьи ошибочно полагает, что предварительный договор купли-продажи по истечении одного года прекращает своё действие. Дело в том, что предварительный договор является видом договора о намерениях заключить в будущем договор купли/продажи на условиях, согласованных предварительным договором. Если в течение одного года стороны не заключили договор купли/продажи, то заинтересованная сторона вправе в судебном порядке понудить другую сторону заключить этот договор. Вот в чём суть.

  5. Лианна

    Помимо корректных данных на продавца и покупателя, верно заполненных данных на саму квартиру, нужно учесть ещё один момент. Важно, чтобы после получения квартиры, покупатель не предъявлял никаких больше требований к продавцу; обязательно указать, что квартиру покупатель осмотрел, не имеет никаких претензий по её состоянию. Рекомендуется оформить акт приемки. В нём можно указать те недостатки, о которых покупатель знал.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий