Всё о том, можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как...

Всё о том, можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как это сделать вернее всего с точки зрения закона?

По статистике порядка 25% квартир приобретается с инвестиционной целью. Это значит, что многие заемщики сдают обремененное жилье в аренду, погашая таким образом долг перед банком. Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду? И чем рискует владелец залоговой недвижимости? Об этом вы прочитаете в статье.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду?Перспектива взять жилье в ипотеку и сдавать ее в наем, выплачивая за счет вырученных средств долг банку, выглядит заманчивой. Однако с точки зрения закона, ипотека накладывает на заемщика определенные обязательства перед кредитодателем. Чтобы разобраться с вопросом аренды ипотечного жилья, обратимся к закону.

Согласно Федерального закона №102 «Об ипотеке», заемщик обладает правом использовать недвижимость по назначению и извлекать из нее плоды и доходы, на которые банк не имеет права претендовать, если иное не указано в договоре.

То есть, сдача в аренду обремененного объекта законом допускается, а деньги, полученные за сдачу жилья в наем владелец может использовать по своему усмотрению.

Но с другой стороны, ипотечная квартира является объектом интересов третьих лиц, то есть банка.

В статье 208 ГК РФ говорится, что владелец недвижимости вправе распоряжаться собственностью по своему усмотрению, если его действия не противоречат законам и не нарушают права третьих лиц.

Подведем итог. Закон не препятствует сдаче в наем ипотечного жилья. Но при этом не допускает, чтобы права банка были нарушены. Исходя из этого можно сделать вывод, что сдавать квартиру можно только с разрешения кредитора.

Разрешают ли банки сдавать жилье, взятое в кредит?


Банки по-разному относятся к сдаче в аренду залоговой недвижимости.
Некоторые кредиторы рассматривают такое распоряжение имуществом как риск того, что квартира будет находиться во временном пользовании других лиц, не имеющих права на эту недвижимость.

Разрешают ли банки сдавать жилье, взятое в кредит?Для каждого банка очень важно, чтобы ипотечная жилплощадь сохраняла свою ценность. Если собственник будет сдавать ее, то существует опасность, что квартиранты могут нанести непоправимый ущерб объекту.

А это означает, что в случае отчуждения квартиры (если такое произойдет) она потеряет в цене, следовательно, банк останется в минусе.

Однако некоторые кредиторы допускают получение заемщиком выгоды с обремененного жилья и даже прописывают такое право в договоре.

ВАЖНО: Перед тем, как сдавать в аренду квартиру, перечитайте ипотечный договор. Если в нем ничего не говорится о возможности сдачи в наем, то сперва следует получить разрешение у кредитора.

Если собственник решил не уведомлять банк о своем решении поселить в квартире жильцов, то в отношении его может последовать наложение санкций на основании нарушения кредитного договора. Но каким образом кредитор может узнать о квартире, находящейся в аренде?

Согласно статье 34 ФЗ №102 банк имеет право проводить проверку залогового имущества с целью получения сведений о его состоянии и условий содержания. Такое право прописывается чаще всего и в самом договоре. Это значит, что в любой момент представитель финансовой организации может явиться в вашу квартиру и проверить, кто в ней проживает.

Итак, в ипотечном договоре может значиться следующее:

  • банк разрешает сдавать в наем жилье;
  • запрет на аренду;
  • отсутствие в договоре пункта об аренде.

В первом случае собственник беспрепятственно может заключать договор найма с квартирантами, не уведомляя об этом кредитора. Во втором и третьем случаях аренда возможна, если заемщик сможет убедить банк, что получение дохода с объекта поможет ему исправно выплачивать долг.

Как предоставить в аренду ипотечную квартиру?

Сдача в аренду ипотечного жилья почти ничем не отличается от такой же процедуры с необремененной квартирой. Единственное отличие – собственник должен уведомить банк о своем намерении, и получить разрешение. Далее остается только найти нанимателя и заключить с ним договор.

Получение разрешения от банка

Если в договоре нет пункта о допустимости сдачи в наем или указан запрет, то собственнику необходимо обратиться в банк с заявлением для получения разрешения.

Конкретной формы написания уведомительного письма нет, поэтому его можно составить вручную. В тексте рекомендуется указать данные:

  1. Получение разрешения от банкаФИО и адрес собственника.
  2. Номер ипотечного договора.
  3. Сумма договора и срок, на который он был заключен.
  4. Прошение о предоставлении разрешения сдавать в наем жилплощадь.
  5. Аргументы пользу своего намерения.

В этом письме необходимо уделить особое внимание обоснованию своего желания сдавать объект в наем. Задача заемщика – убедить банк в том, что регулярный доход в виде арендной платы поможет ему своевременно погашать задолженность.

Если за собственником не будет замечено никаких нарушений по условиям договора, то банк пойдет навстречу. Охотнее кредиторы идут на уступки в том случае, если заемщик оказался в сложном финансовом положении.

Чтобы увеличить шансы на одобрение прошения, к письму можно приложить заранее составленный договор аренды с информацией о возможных квартирантах.

ВАЖНО: Давая разрешение, банк может сам предоставить заемщику форму арендного договора, прописав в нем условия, регулирующие отношения собственника и жильцов.

Согласие страховой фирмы

После получения разрешения банк может обязать заемщика получить такое же согласие и в страховой компании, в которой была застрахована жилплощадь. Уведомление о своем намерении страховой компании, возможно, повлечет за собой увеличение стоимости страховки.

Это объясняется тем, что у финансового учреждения возрастает риск в связи с передачей объекта в пользование третьим лицам.

В страховой компании нужно будет получить документ, уведомляющий банк о том, что фирма была ознакомлена с намерениями заемщика. Как только банк получит разрешение страховой фирмы, он выдаст разрешение.

Заключение договора аренды

Заключение договора арендыПосле заключения договора с нанимателем собственник обязан предоставить копию документа банку. Он должен одобрить его и внести свои коррективы, если посчитает нужным.

Если кредитор, давая согласие, не прописал свои условия сдачи в аренду жилья, то собственник может заключать договора с квартирантами на 11 месяцев, чтобы не платить налог в размере 13% от дохода.

Скачать бланк договора аренды жилого помещения

Важно знать, что сделки по аренде подлежат обязательной регистрации в Росреестре и уплате налогов только в том случае, если заключены на 1 год или более.

Выгодно ли сдавать жилье, купленное в кредит?

На рынке недвижимости аренда жилья считается одной из самых востребованных услуг. Что касается квартиры, купленной в кредит, то выгода в ее сдаче очевидна: ежемесячный доход может полностью покрывать расходы перед банком или большую ее часть.

Но стоит учитывать и естественный износ объекта, необходимость вложений в ремонт и ситуации, когда порча имущества происходит по вине нанимателей.

Срок окупаемости инвестиций в ипотечное жилье, сдаваемое в аренду зависит от суммы кредита и региона. Например, если заемщик купил квартиру за 3 млн. рублей и сдает за 15 тысяч в месяц, то за год доход составит 180 тысяч рублей. Вложения в этом случае окупятся за 16-17 лет.

Гораздо выгоднее покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее в наем, если первоначальный взнос был около 40-50% от стоимости жилья. В этом случае собственнику удастся быстрее окупить вложения.

Ответственность за нарушение ипотечного договора

Ответственность за нарушение ипотечного договораВладельцам квартир, взятых в кредит, следует знать, что сдача жилья без согласия финансовой организации может повлечь за собой наложение штрафных санкций. Согласно статье 35 ФЗ №102, при нарушении правил содержания и правил пользования залоговым имуществом банк имеет право потребовать погашения ипотеки досрочно.

Таким образом, если заемщик нарушил условия договора, то кредитор может потребовать уплаты оставшейся суммы долга единовременно. В том случае, если собственник не имеет такой возможности, то кредитор вправе взыскать залоговую квартиру.

Статья 35 ФЗ № 102. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29 ФЗ № 102), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30 ФЗ № 102), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32 ФЗ № 102), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31 ФЗ № 102) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34 ФЗ № 102) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Чтобы избежать неприятностей и не остаться без жилья, собственнику необходимо исправно исполнять свои обязательства по договору и своевременно уведомлять банк об изменившихся обстоятельствах и своих намерений касательно квартиры.

Итак, чтобы сдать квартиру в ипотеке и ежемесячно получать от нее доход, нужно, в первую очередь, получить согласие банка и страховой компании. Без разрешения такая сделка может повлечь за собой отчуждение имущества и разрыв кредитного договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий