Как правильно сдать квартиру в аренду?

Сдача квартиры в аренду – это очень ответственная процедура, к которой нужно подходить со знанием дела.

Любая упущенная мелочь может в конечном итоге привести к тому, что владелец, сдающий жилье в аренду, понесет убытки или столкнется с какими-либо другими неприятностями.

Скрыть содержание

• Преимущества сдачи квартиры в аренду официально
• Подготовка необходимых документов
• Определитесь с ценой
• Способы нахождения нанимателя
• Правильный показ квартиры
• Правильно составляем договор аренды
• Действия после подписания договора
• Налогообложение доходов

Поэтому к такой сделке нужно подготовиться и заранее узнать обо всех подводных камнях. Первое, что должен сделать арендодатель, это определиться, будет он сдавать свое жилье официально или же нет.

Преимущества сдачи квартиры в аренду официально

Среди преимуществ официальной сдачи недвижимости в аренду нужно, в первую очередь, отметить то, что владелец может не бояться, что арендатор натворит что-нибудь в квартире и скроется в неизвестном направлении, не заплатив за полученные услуги.

Довольно часто люди сдают квартиры родственникам или хорошим знакомым по «устному договору». Единственным преимуществом такого сотрудничества является то, что арендодатель лично знаком с людьми, которые будут жить в его квартире.

Однако если сдача жилья рассматривается в первую очередь как источник хорошего пассивного заработка, то лучший вариант – это поиск незнакомых доселе арендаторов и оформление сделки по объективной цене без скидок «по дружбе» и в соответствии со всеми правилами.

Официальная сдача квартиры позволяет заранее установить все расходы и порядок их оплаты.

Все эти моменты указываются в договоре, и арендатор, как, собственно, и арендодатель не смогут попытаться переложить свои обязательства на вторую сторону договора.

Таким образом, сдача квартиры с заключением договора является гораздо более предпочтительным вариантом, чем сделка с устной договоренностью.

Подготовка необходимых документов

Рассмотрев все преимущества официальной сдачи квартиры, и сделав для себя соответствующие выводы, владелец может приступать к подготовке нужных документов. Такая сделка не требует большого пакета документов и справок. Однако, в зависимости от ситуации, перечень документов может меняться. В основном таких ситуаций 3:

1. Стандартная сдача квартиры.
2. Сдача квартиры, находящейся в общей собственности 2 и более лиц.
3. Сдача квартиры несовершеннолетним собственником.

Для первого варианта будет достаточно следующих документов:

• паспорта хозяина;
• документа, подтверждающего право собственности на жилье в случае его приватизации либо же документ, подтверждающий наличие права на собственность. К числу таких документов относятся договора дарения, купли-продажи и прочие подобные документы.

Во втором случае перечень документов дополняется письменным согласием каждого собственника либо же гражданина, зарегистрированного на данной жилплощади. Вместо согласия допускается их личное присутствие в момент подписания договора.

Если присутствовать лично кто-либо из собственников не может, допускается присутствие его представителя с доверенностью, в которой должны быть перечислены все полномочия, главными из которых являются право подписания договора аренды квартиры, взимание платы за аренду и т.п.

В случае с неофициальной сдачей квартиры перечень документов может меняться на усмотрение арендодателя. При работе с риелторскими агентствами и частными посредниками обычно дополнительно требуются справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, а также документы на квартиру вроде выписок из БТИ, домовых книг и т.д. Все эти моменты лучше уточнить в индивидуальном порядке.

Что касается нанимателя, то ему нужно подготовить лишь паспорт.

Также владелец может затребовать паспорта каждого человека, который будет проживать в квартире, либо же ксерокопии документов при невозможности личного присутствия будущих жильцов.

Определитесь с ценой

Чем адекватнее будет размер арендной платы, тем меньше проблем возникнет на этапе поиска нанимателей. Самый простой вариант – узнать, как в целом обстоят дела на рынке наемного жилья в вашем регионе.

То есть можно взять любую тематическую газету или открыть соответствующий сайт, найти квартиры с аналогичными параметрами и посмотреть средний ценник. При работе с агентством подходящую стоимость может посоветовать риелтор.

На ценообразование влияет ряд факторов, главными из которых являются:

• местонахождение квартиры. То есть в центре и каком-то спальном районе квартиры будут стоить по-разному. У каждого из этих вариантов есть свои преимущества, но квартиры в центре и приближенных районах в большинстве случаев сдаются за наибольшую плату;
• площадь. Здесь все понятно – чем больше квартира, тем дороже будет аренда;
• состояние жилплощади. Квартиры с хорошим ремонтом мало того что дороже сдаются, так и в аренду их берут гораздо охотнее;
• наличие техники и мебели. Чем лучше оснащено жилье в данном плане, тем дороже его можно сдать;
• инфраструктура. В районах с развитой инфраструктурой квартиры сдаются дороже;
• транспортная доступность. Если рядом с домом находятся остановки общественного транспорта и удобные дорожные развязки, можно дополнительно увеличить месячную плату. Однако тут нужно понимать, что не каждый человек захочет жить рядом с оживленной трассой.

После того как вы определитесь с размером месячной платы, можете приступать к поиску арендаторов.

Способы нахождения нанимателя

Нанимателя можно найти самостоятельно либо же обратившись к профессионалам.

В первом случае вы можете, к примеру, обратиться за помощью к знакомым.

Рассказав своим друзьям, родственникам и коллегам о намерении сдать квартиру, подходящего нанимателя можно найти довольно-таки быстро.

Главным преимуществом этого варианта является то, что человек будет уже не посторонним. Общие знакомые всегда смогут рассказать, кто это, чем занимается и т.д. Недостаток – знакомые нередко «садятся на шею», к примеру, просят уменьшить размер ежемесячной платы, нарушают график платежей и т.д.

Если такой вариант кажется неприемлемым или же не дает ожидаемых результатов, можно оставить объявление на тематических сайтах и в газетах. Преимущество – объявление увидит очень много людей. Однако нужно сразу быть готовым к многочисленным звонкам с одинаковыми вопросами, выдерживает такое не каждый.

Также при выборе этого варианта нужно быть готовым к тому, что будут звонить риелторы с предложением заключения договора сотрудничества. Соглашаться или нет – решать вам.

Арендаторов можно найти непосредственно через их объявления. Нередко в таких объявлениях приводится основная информация, которую нужно знать арендодателю. С расклейкой объявлений «на столбах» нужно быть осторожным, т.к. в ряде регионов это является административным правонарушением.

Обращение же к профессионалам избавляет от всех неудобств и временных затрат. Вы заключаете договор сотрудничества, и риелтор начинает искать кандидатов в арендаторы через свои каналы. При желании вы можете даже не присутствовать при показах квартиры. Однако лучше все-таки не игнорировать эти мероприятия и правильно к ним подготавливаться.

Правильный показ квартиры

Одним из важнейших этапов является показ квартиры потенциальным нанимателям.

Во-первых, она должна иметь исправное и чистое состояние.

Для начала наведите порядок во всех помещениях и проветрите квартиру. Проверьте состояние техники и мебели, лампочек и прочих элементов.

Во время показа не стесняйтесь общаться с людьми и задавать им интересующие вопросы, чтобы понять, подходят ли вам такие жильцы. Детально обсудите условия найма, чтобы в дальнейшем избежать любых неточностей.

Правильно составляем договор аренды

В настоящее время используется 2 разновидности такого договора:

1. Договор найма. Применяется при сдаче недвижимости физическому лицу. Обязательной регистрации не подлежит.
2. Договор аренды. Применяется при сдаче недвижимости юридическим лицам. В случае если срок аренды составляет более 1 года, документ подлежит обязательной регистрации.

В договоре должны быть обязательно освещены следующие моменты:

• размер арендной платы;
• сроки внесения платы за аренду;
• порядок использования личного имущества арендодателя;
• порядок оплаты счетов за коммунальные услуги;
• время и порядок проверки квартиры арендодателем;
• информация о собственниках недвижимого имущества;
• количество людей, которые будут проживать в квартире;
• порядок возмещения материальных убытков в случае их возникновения.

В дополнение к основному договору составляется акт приема-передачи имущества арендодателя.

Действия после подписания договора

После того как договор будет подписан, арендодатель получает деньги, а арендатор – ключи от квартиры.

Также у каждого из них остается копия договора.

Арендатор должен сделать следующее:

1. Рассказать нанимателю о правилах пользования бытовой техникой, порядке снятия показаний счетчиков и прочих важных бытовых мелочах.
2. Оставить арендаторам список телефонов важных обслуживающих организаций и основных экстренных служб.
3. При желании договориться с соседями, чтобы они сообщали о ненадлежащем поведении арендаторов.

Налогообложение доходов

Закон разрешает заниматься сдачей квартир в аренду, как частным предпринимателям, так и лицам без регистрации предпринимательской деятельности. Во втором случае размер налога рассчитывается в соответствии с арендной платой, указанной в договоре.

К числу таких случаев относится ситуация, когда размер дохода от сдачи квартиры в аренду за последний отчетный месяц превышает минимальную заработную плату для региона в 10 и более раз.

Владелец должен самостоятельно насчитывать и осуществлять налоговые отчисления в течение 40 календарных дней от последнего дня отчетного квартала. Декларация о доходах подается в налоговую инспекцию по месту осуществления предпринимательской деятельности или нахождения недвижимого имущества.

При желании арендодатель может зарегистрировать свою деятельность. Это заметно облегчит процесс расчета и уплаты налогов. Самый выгодный вариант – оформиться как индивидуальный предприниматель и платить налог в размере 6% от прибыли по упрощенной схеме.

Таким образом, сдача квартиры в аренду – это мероприятие, к которому нужно основательно подготовиться.

Специалисты настоятельно рекомендуют сдавать квартиры официально – это, прежде всего, безопаснее для владельца.

Перечень документов меняется в зависимости от условий конкретной ситуации. Обычно достаточно паспорта владельца и документов, подтверждающих наличие права собственности на рассматриваемое имущество. Но лучше уточнять данный момент в индивидуальном порядке.

При определении стоимости аренды нужно учитывать ряд важных факторов, основными из которых являются состояние объекта и место его нахождения. Заниматься поиском арендаторов можно как самостоятельно, так и при помощи профессионалов.

Второй вариант гораздо проще и не требует больших временных затрат. Очень важно правильно подготовить квартиру к показу. Главное, чтобы она была чистой и опрятной, а вся мебель, техника и электроника исправной. В договоре аренды должны быть указаны все значимые моменты, такие как размер и сроки внесения арендной платы, порядок оплаты счетов за коммунальные услуги и прочие важные обстоятельства.

После заключения договора арендодатель должен рассказать нанимателям об основных бытовых и прочих важных вещах. Также владелец должен исправно платить налоги. В большинстве случаев размер налога составляет 15%, в отдельных ситуациях он может уменьшаться и увеличиваться.