Как правильно сдать квартиру в аренду?

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Сдать квартиру

Сдача квартиры в аренду – это очень ответственная процедура, к которой нужно подходить со знанием дела.

Любая упущенная мелочь может в конечном итоге привести к тому, что владелец, сдающий жилье в аренду, понесет убытки или столкнется с какими-либо другими неприятностями.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Поэтому к такой сделке нужно подготовиться и заранее узнать обо всех подводных камнях. Первое, что должен сделать арендодатель, это определиться, будет он сдавать свое жилье официально или же нет.

Преимущества сдачи квартиры в аренду официально

Официальная сдача квартиры – это самый юридически правильный и удобный вариант, позволяющий хозяину избежать множества проблем и сложностей.

Среди преимуществ официальной сдачи недвижимости в аренду нужно, в первую очередь, отметить то, что владелец может не бояться, что арендатор натворит что-нибудь в квартире и скроется в неизвестном направлении, не заплатив за полученные услуги.

Довольно часто люди сдают квартиры родственникам или хорошим знакомым по «устному договору». Единственным преимуществом такого сотрудничества является то, что арендодатель лично знаком с людьми, которые будут жить в его квартире.

Однако если сдача жилья рассматривается в первую очередь как источник хорошего пассивного заработка, то лучший вариант – это поиск незнакомых доселе арендаторов и оформление сделки по объективной цене без скидок «по дружбе» и в соответствии со всеми правилами.

Официальная сдача квартиры позволяет заранее установить все расходы и порядок их оплаты.

Сдать в арендуВсе эти моменты указываются в договоре, и арендатор, как, собственно, и арендодатель не смогут попытаться переложить свои обязательства на вторую сторону договора.

Таким образом, сдача квартиры с заключением договора является гораздо более предпочтительным вариантом, чем сделка с устной договоренностью.

Договор аренды квартирыКак заключить договор аренды квартиры , вы узнаете, прочитав нашу статью.

Узнайте, для чего нужен предварительный договор продажи квартиры, прямо сейчас.

Подготовка необходимых документов

Рассмотрев все преимущества официальной сдачи квартиры, и сделав для себя соответствующие выводы, владелец может приступать к подготовке нужных документов. Такая сделка не требует большого пакета документов и справок. Однако, в зависимости от ситуации, перечень документов может меняться. В основном таких ситуаций 3:

  1. Стандартная сдача квартиры.
  2. Сдача квартиры, находящейся в общей собственности 2 и более лиц.
  3. Сдача квартиры несовершеннолетним собственником.

Для первого варианта будет достаточно следующих документов:

  • паспорта хозяина;
  • документа, подтверждающего право собственности на жилье в случае его приватизации либо же документ, подтверждающий наличие права на собственность. К числу таких документов относятся договора дарения, купли-продажи и прочие подобные документы.

Во втором случае перечень документов дополняется письменным согласием каждого собственника либо же гражданина, зарегистрированного на данной жилплощади. Вместо согласия допускается их личное присутствие в момент подписания договора.

Если присутствовать лично кто-либо из собственников не может, допускается присутствие его представителя с доверенностью, в которой должны быть перечислены все полномочия, главными из которых являются право подписания договора аренды квартиры, взимание платы за аренду и т.п.

В третьем случае, когда собственником недвижимости является несовершеннолетний гражданин, дополнительно к перечисленным документам нужно получить специальные справки из органов опеки.

В случае с неофициальной сдачей квартиры перечень документов может меняться на усмотрение арендодателя. При работе с риелторскими агентствами и частными посредниками обычно дополнительно требуются справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, а также документы на квартиру вроде выписок из БТИ, домовых книг и т.д. Все эти моменты лучше уточнить в индивидуальном порядке.

Как сдать квартируЧто касается нанимателя, то ему нужно подготовить лишь паспорт.

Также владелец может затребовать паспорта каждого человека, который будет проживать в квартире, либо же ксерокопии документов при невозможности личного присутствия будущих жильцов.

Определитесь с ценой

Чем адекватнее будет размер арендной платы, тем меньше проблем возникнет на этапе поиска нанимателей. Самый простой вариант – узнать, как в целом обстоят дела на рынке наемного жилья в вашем регионе.

То есть можно взять любую тематическую газету или открыть соответствующий сайт, найти квартиры с аналогичными параметрами и посмотреть средний ценник. При работе с агентством подходящую стоимость может посоветовать риелтор.

На ценообразование влияет ряд факторов, главными из которых являются:

  • местонахождение квартиры. То есть в центре и каком-то спальном районе квартиры будут стоить по-разному. У каждого из этих вариантов есть свои преимущества, но квартиры в центре и приближенных районах в большинстве случаев сдаются за наибольшую плату;
  • площадь. Здесь все понятно – чем больше квартира, тем дороже будет аренда;
  • состояние жилплощади. Квартиры с хорошим ремонтом мало того что дороже сдаются, так и в аренду их берут гораздо охотнее;
  • наличие техники и мебели. Чем лучше оснащено жилье в данном плане, тем дороже его можно сдать;
  • инфраструктура. В районах с развитой инфраструктурой квартиры сдаются дороже;
  • транспортная доступность. Если рядом с домом находятся остановки общественного транспорта и удобные дорожные развязки, можно дополнительно увеличить месячную плату. Однако тут нужно понимать, что не каждый человек захочет жить рядом с оживленной трассой.

После того как вы определитесь с размером месячной платы, можете приступать к поиску арендаторов.

Расторгнуть договорКак расторгнуть договор купли-продажи квартиры ? Ответ здесь.

Узнайте, как купить квартиру, полученную по наследству, из нашей статьи.

Способы нахождения нанимателя

Сдача квартиры в арендуНанимателя можно найти самостоятельно либо же обратившись к профессионалам.

В первом случае вы можете, к примеру, обратиться за помощью к знакомым.

Рассказав своим друзьям, родственникам и коллегам о намерении сдать квартиру, подходящего нанимателя можно найти довольно-таки быстро.

Главным преимуществом этого варианта является то, что человек будет уже не посторонним. Общие знакомые всегда смогут рассказать, кто это, чем занимается и т.д. Недостаток – знакомые нередко «садятся на шею», к примеру, просят уменьшить размер ежемесячной платы, нарушают график платежей и т.д.

Если такой вариант кажется неприемлемым или же не дает ожидаемых результатов, можно оставить объявление на тематических сайтах и в газетах. Преимущество – объявление увидит очень много людей. Однако нужно сразу быть готовым к многочисленным звонкам с одинаковыми вопросами, выдерживает такое не каждый.

Настоятельно рекомендуется выделить время и сделать ряд качественных фотографий объекта недвижимости. На такие объявления клиенты реагируют гораздо охотнее.

Также при выборе этого варианта нужно быть готовым к тому, что будут звонить риелторы с предложением заключения договора сотрудничества. Соглашаться или нет – решать вам.

Арендаторов можно найти непосредственно через их объявления. Нередко в таких объявлениях приводится основная информация, которую нужно знать арендодателю. С расклейкой объявлений «на столбах» нужно быть осторожным, т.к. в ряде регионов это является административным правонарушением.

Обращение же к профессионалам избавляет от всех неудобств и временных затрат. Вы заключаете договор сотрудничества, и риелтор начинает искать кандидатов в арендаторы через свои каналы. При желании вы можете даже не присутствовать при показах квартиры. Однако лучше все-таки не игнорировать эти мероприятия и правильно к ним подготавливаться.

Правильный показ квартиры

Сдать квартиру-показОдним из важнейших этапов является показ квартиры потенциальным нанимателям.

Во-первых, она должна иметь исправное и чистое состояние.

Для начала наведите порядок во всех помещениях и проветрите квартиру. Проверьте состояние техники и мебели, лампочек и прочих элементов.

Во время показа не стесняйтесь общаться с людьми и задавать им интересующие вопросы, чтобы понять, подходят ли вам такие жильцы. Детально обсудите условия найма, чтобы в дальнейшем избежать любых неточностей.

Продажа квартиры супругуКак осуществляется продажа квартиры супругу , вы узнаете, прочитав нашу статью.

Как продать квартиру, полученную в наследство? Ответ здесь.

Правильно составляем договор аренды

Договор аренды – это официальный документ, к составлению которого нужно подходить со всей ответственностью и знанием дела.

В настоящее время используется 2 разновидности такого договора:

  1. Договор найма. Применяется при сдаче недвижимости физическому лицу. Обязательной регистрации не подлежит.
  2. Договор аренды. Применяется при сдаче недвижимости юридическим лицам. В случае если срок аренды составляет более 1 года, документ подлежит обязательной регистрации.

В договоре должны быть обязательно освещены следующие моменты:

  • размер арендной платы;
  • сроки внесения платы за аренду;
  • порядок использования личного имущества арендодателя;
  • порядок оплаты счетов за коммунальные услуги;
  • время и порядок проверки квартиры арендодателем;
  • информация о собственниках недвижимого имущества;
  • количество людей, которые будут проживать в квартире;
  • порядок возмещения материальных убытков в случае их возникновения.

В дополнение к основному договору составляется акт приема-передачи имущества арендодателя.

Действия после подписания договора

Как сдать квартиру-правилаПосле того как договор будет подписан, арендодатель получает деньги, а арендатор – ключи от квартиры.

Также у каждого из них остается копия договора.

Арендатор должен сделать следующее:

  1. Рассказать нанимателю о правилах пользования бытовой техникой, порядке снятия показаний счетчиков и прочих важных бытовых мелочах.
  2. Оставить арендаторам список телефонов важных обслуживающих организаций и основных экстренных служб.
  3. При желании договориться с соседями, чтобы они сообщали о ненадлежащем поведении арендаторов.
Безопасная сделка покупки квартирыКак страхуется сделка при покупке квартиры ? Узнайте об этом прямо сейчас.

Узнайте об особенностях продажи квартиры по ипотеке, из статьи.

Налогообложение доходов

Закон разрешает заниматься сдачей квартир в аренду, как частным предпринимателям, так и лицам без регистрации предпринимательской деятельности. Во втором случае размер налога рассчитывается в соответствии с арендной платой, указанной в договоре.

Размер такого налога составляет 15% от дохода, получаемого арендодателем. В отдельных случаях ставка повышается до 17%.

К числу таких случаев относится ситуация, когда размер дохода от сдачи квартиры в аренду за последний отчетный месяц превышает минимальную заработную плату для региона в 10 и более раз.

Владелец должен самостоятельно насчитывать и осуществлять налоговые отчисления в течение 40 календарных дней от последнего дня отчетного квартала. Декларация о доходах подается в налоговую инспекцию по месту осуществления предпринимательской деятельности или нахождения недвижимого имущества.

При желании арендодатель может зарегистрировать свою деятельность. Это заметно облегчит процесс расчета и уплаты налогов. Самый выгодный вариант – оформиться как индивидуальный предприниматель и платить налог в размере 6% от прибыли по упрощенной схеме.

Сдать квартиру-налогиТаким образом, сдача квартиры в аренду – это мероприятие, к которому нужно основательно подготовиться.

Специалисты настоятельно рекомендуют сдавать квартиры официально – это, прежде всего, безопаснее для владельца.

Перечень документов меняется в зависимости от условий конкретной ситуации. Обычно достаточно паспорта владельца и документов, подтверждающих наличие права собственности на рассматриваемое имущество. Но лучше уточнять данный момент в индивидуальном порядке.

При определении стоимости аренды нужно учитывать ряд важных факторов, основными из которых являются состояние объекта и место его нахождения. Заниматься поиском арендаторов можно как самостоятельно, так и при помощи профессионалов.

Второй вариант гораздо проще и не требует больших временных затрат. Очень важно правильно подготовить квартиру к показу. Главное, чтобы она была чистой и опрятной, а вся мебель, техника и электроника исправной. В договоре аренды должны быть указаны все значимые моменты, такие как размер и сроки внесения арендной платы, порядок оплаты счетов за коммунальные услуги и прочие важные обстоятельства.

После заключения договора арендодатель должен рассказать нанимателям об основных бытовых и прочих важных вещах. Также владелец должен исправно платить налоги. В большинстве случаев размер налога составляет 15%, в отдельных ситуациях он может уменьшаться и увеличиваться.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Комментариев: 5
  1. Светлана

    Договор найма действительно составляется в свободной форме, поэтому целесообразно наибольшее внимание уделить пунктам об ответственности арендаторов в различных случаях, например, порчи имущества. Также необходимо указать, какое именно имущество и в каком состоянии передается в пользование, иметь запасной ключ и желательно застраховать свое имущество. Таким образом, арендодатель может хоть как-то обезопасить себя и в случае необходимости получить возмещение убытков. Практика показывает, что сдача квартиры в наем — это не только пассивный доход, но и серьезные затраты (на ремонт, восстановление мебели, техники, ведь у всех вещей есть нормальный износ и они потребуют замены). В целом, никогда не сдам квартиру курящим (этот запах потом останется в стенах навсегда)) и с большими домашними животными (не в обиду владельцам собак). И пункт в договоре о времени и порядке проверки квартиры арендодателем считаю некорректным по отношению к арендаторам. Мне это было бы неудобным и неприемлемым

  2. Ольга

    Сдавать квартиру в аренду необходимо учитывая все плюсы и минусы официального заключения договора http://zhivemvrossii.com/kvartira/arenda/dogovor-4.html , поскольку надеяться на порядочность чужого человека изначально не разумно. Хотя, если при личной встрече с будущим жильцом Вы уверены в его порядочности, можно обойтись без договора, подстраховавшись наличием документов и оплатой наперёд. Потому что оплатив проживание по предоплате, жилец подтверждает серьёзность своих намерений, а в случае непредвиденных обстоятельств его будет не трудно найти по документам. Но в этом случае ситуацию нужно рассматривать индивидуально, особенно если это семья с маленькими детками. Да, по поводу курящих жильцов считаю, что таких много, но они должны учитывать, что курить нужно либо на балконе либо на лестничной площадке и этот пункт тоже нужно обсуждать обязательно.

  3. Люба

    Могу ли я подписать доверенность на аренду жилья (Агентству) на 2-3 года, не будет ли это чревато последствиями?

    • Александр

      Любой вправе распоряжаться имуществом, принадлежащим ему на праве собственности, в том числе, доверять иному лицу выполнить за собственника действия, которыми он наделён в силу закона. Разумеется, вы можете подписать доверенность. Относительно последствий, всё зависит от границ доверенности.

    • Яся

      Лучше не рискуйте. Так как многие агенства — частные и многие из них действуют не по законодательству.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий