Как можно сдать квартиру без согласия второго собственника? Важные нюансы оформления аренды

Принадлежность имущества двум собственникам — распространенная ситуация, которая вызывает много споров относительно согласованного использования квартиры.

При возникновении желания у одного собственника сдать свою долю в аренду и одновременно полном неодобрении вторым лицом реализация задуманного существенно усложняется.

Барьером выступает особая законодательная база, препятствующая пренебрежительному поведению в отношении одной из сторон.

Скрыть содержание

• Когда у недвижимости может быть два собственника?
• Можно ли сдать квартиру без согласия другого владельца?
• Оформления жилья в аренду без участия второго хозяина
• Нюансы и предостережения
• Заключение

Когда у недвижимости может быть два собственника?

Имущество, которое приобретается в браке, приводит к автоматическому делению жилья на 2 владельцев до момента появления детей (по 50 %). После рождения нового члена семьи ему может быть выделена отдельная доля в собственности.

Разведенный статус и наличие одного ребенка также часто ведет к тому, что в квартире будут 2 обладателя свидетельства на право пользования имуществом. Проблемы относительно владения жильем обычно возникают после достижения ребенком 18-летнего возраста.

Два хозяина формируются и в случае реализации процедуры наследования, когда квартира после смерти завещается двум родственникам. В документе наследодатель вправе определить количество квадратных метров (долю), которые перейдут во владение каждой стороной.

Можно ли сдать квартиру без согласия другого владельца?

Несмотря на гарантированное гражданину право распоряжаться собственным имуществом в соответствии со своими желаниями (ЖК РФ, ст. 209, п. 1 и ЖК РФ ст. 30), законодательная база корректирует это условие, если квартира принадлежит нескольким собственникам.

Кроме жилых комнат арендаторами используются еще и места общего пользования (МОП), к которым относят ванную комнату, коридор, туалет и кухонное пространство. Вход в жилье также возможен только через общую дверь.

Согласно этим нюансам, разрешение проживать незнакомым лицам в долевой квартире допустимо только после принятия коллегиального решения (ГК РФ, ст. 246–247) всеми хозяевами квартиры, указанными в правоустанавливающем документе.

Другое ограничительное условие — отсутствие выделенной доли, которая изначально не относится к какой-то определенной комнате в квартире.

Варианты выделения доли:

1. договорная.
2. Судебная.

После достигнутого консенсуса или вынесенного решения каждый собственник имеет право пользоваться установленной ему комнатой в квартире. Дополнительно определяется количество квадратных метров в МОП (в том числе балкон), которыми владеет каждый собственник.

Если в жилье присутствует только одна комната, то данное разделение нецелесообразно, поскольку жилое пространство при любом соотношении долей приводит к сохранению права пользоваться комнатой за каждым хозяином.

Оформления жилья в аренду без участия второго хозяина

Полностью легальное основание сдавать квартиру, не учитывая мнение второго собственника, возможно в коммунальной квартире (при условии наличия изолированной комнаты). В приватизированном жилье также можно легально заставить второго хозяина продать часть собственности, если ее доля минимальна и непригодна для выдела в натуре (пример — 1/12).

Сособственник имеет право обратиться в суд для устранения его права собственности путем выплаты компенсации согласно материальной ценности имеющейся доли (ГК РФ, ст. 252). После данного решения сдавать можно всю квартиру без чьего-либо согласия.

Алгоритм заключения договора аренды без согласия:

• найти квартирантов;
• составить договор аренды;
• определить сумму платежа в месяц;
• подписать бумагу двумя сторонами;
• вселить новых жильцов;
• проинформировать об изменениях налоговые органы.

Скачать образец договора аренды квартиры

Наиболее простым, хотя и незаконным, является способ вселения временно проживающего лица в квартиру, в которой никто не живет. Если другой владелец не проживает в городе, то о факте аренды он может и вовсе не узнать.

Теоретически квартира может быть сдана без учета мнения сособственника, если жилье находится на первом этаже и присутствуют два изолированных выхода (традиционный и созданный через балкон). Проживание квартиранта в таком случае производится без доступа к МОП, поскольку разрешение на них не дано.

Однако подобная перепланировка часто запрещается управляющей компанией, а комфортность проживания в такой квартире поставлена под вопрос. Если без кухни можно обойтись, то без туалета — с трудом.

Сдача доли, выделенной в комнату размером менее 12 кв. м, считается нарушением разрешенной соцнормы для комфортного проживания 1 человека (ЖК РФ, ст. 50). Расторгнуть такой договор найма очень легко через суд.

Нюансы и предостережения

Оформление найма квартиры по букве закона включает составление договора, который затем отдается в налоговую для расчета суммы, определяемой в зависимости от ежемесячной величины арендной платы.

Допуск постороннего лица, с помощью которого извлекается прибыль, противозаконен (ГК РФ, глава 35), поэтому этот факт может использоваться вторым собственником, не одобряющим заселение незнакомца.

Иногда один из владельцев поступает кардинально — меняет замки и не пускает в квартиру другого собственника. Такое поведение опасно: пренебрежение правами второго лица приводит к формированию судебного иска об истребовании компенсации за пользование его имуществом.

Существуют также оговорки относительно аренды коммунальной квартиры: разрешать пользоваться квартирантам жилыми квадратными метрами без согласия разрешено, а вот общего пользования — нет. В такой ситуации требуется разрешение не только 2 собственника, но и хозяев других квартир, расположенных на этаже (ЖК РФ, ст. 41).

• Скачать бланк договора аренды комнаты в коммунальной квартире
• Скачать бланк согласия супруги на сдачу жилого помещения
• Скачать бланк согласия соседей на сдачу жилого помещения в аренду

Кроме составления иска о несогласованной и нелегальной аренде лицо, чьи права были нарушены, вправе еще и обратиться с жалобой в ИФНС. После проверки суд может обязать выселить постороннее лицо и заплатить штраф, связанный с уклонением от внесения налогов.

Урегулирование спорных моментов иногда происходит мирным путем, если второй собственник согласен поделиться частью арендной платы и перечислять ее другому хозяину квартиры. Данная возможность прописана законодательно (ГК РФ, ст. 247 п. 2), однако деление дохода производится согласно размеру доли.

Заключение

Сдать квартиру без учета мнения второго собственника — трудновыполнимое намерение, которое часто пересекается с нарушением действующего законодательства. Проще всего заключить договор найма при владении коммунальной квартирой, в приватизированной недвижимости попирание прав сособственника чревато наложением судебных штрафов.

Согласно данным нормативным особенностям, безопаснее заручиться поддержкой другого хозяина, чтобы гарантировать себе отсутствие проблем с правосудием.