Как купить залоговую квартиру?

Как купить залоговую квартиру?

По мнению риелторов, в последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости.

Возможно, эта тенденция сохранится и в будущем, учитывая тот факт, что всё больше людей приобретают ипотечное жильё.

Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 551-82-94. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.

Особенности

Покупка квартиры с обременением отличается от приобретения свободной недвижимости.

Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?

Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.

Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.

Подобная сделка сопровождается большими рисками, чем обычная покупка квартиры.

Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.

С участием банка

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга

После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.

Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Не стоит участвовать в торгах, в том случае, если банк реализует квартиру без согласия заёмщика или в данной квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

Покупка непосредственно у заёмщика

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Проведение сделки без участия банка очень опасны. Риск попасться в сети мошенников довольно высок.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.

Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.

В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.

Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Риски

Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.

Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?

Специалисты рекомендуют заключить с продавцом предварительное соглашение, согласно которому бывший владелец и члены его семьи обязуются в дальнейшем не предъявлять покупателю никаких претензий.

Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.

Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.

Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.

Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.

Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.

Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.

Эксперты рекомендуют в качестве дополнительной гарантии для покупателя оформление титульного страхования.

Стоит ли вообще это делать?

В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.

Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций. Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.

Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.

Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?

Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.

Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (800) 551-82-94 (бесплатный звонок по всей России)
Комментарии 29
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Татьяна

    Здравствуйте, мы купили квартиру 10 лет назад в ипотеку,ипотеку закрыли,нужно оформить доли на детей, и вот какая проблема,наша квартира оказалась в залоге у продавца.Почемуподскажите?Не у банка, а у продавца.

  2. Фёдор Михайлов

    Здравствуйте! Я покупаю квартиру находящуюся в обременении у сбербанка. Какие мои поэтапные действия, чтобы избежать возможные риски? С уважением, Александр.

    • Татьяна

      Приобретение ипотечной недвижимости всегда связано с некоторыми рисками. Тут уже только вы можете их взвесить и принять правильное решение. Основной риск связан с возможностью непогашения полной стоимости ипотеки, если ваше финансовое положение вдруг измениться в худшую сторону. В этом случае вы потеряете и квартиру, и те деньги, которые будете ежемесячно за нее выплачивать банку.

    • Ирина

      Федор, добрый день!
      Риски существуют всегда и обезопаситься от них можете только вы сами. Все подробно описано в данной статье. Удачи с покупкой жилья!

  3. Валентин Леонтьев

    здравствуйте!у меня к вам такой вопрос:через риелтора нашла квартиру,оформили задаток.Продавец заверил,что обреминений нет.Но через неделю,запросив Росриестр узнала,что под залог этой квартиры взят кредит в 300000руб.Квартира не плохая.Что делать?Как правильно поступить?

    • Марина

      Валентин, добрый день!
      Вас обманули, зачем вам покупать эту квартиру? Может там еще какие-то подводные камни есть!Если все таки решитесь, то вам необходимо будет добиться того, чтобы продавец прежде всего выкупил квартиру, чтобы не было кредита!

    • Елена

      Добрый день! То, что продавец вас обманывает — плохой знак. Если вы все еще хотите купить эту квартиру, то должны решить: передадите продавцу задаток, чтобы он выкупил квартиру у банка сам или приобретете жилье с обременением и сами станете выплачивать кредит.

  4. Изабелла Константинова

    Я обратилась в фирму за помощью в получении кредита, т.к. у меня плохая кредитная история, я заплатила деньги им за услугу.Теперь они говорят, что мне банк одобрит кредит только под залог квартиры или с поручителем.Опасно ли отдавать под залог квартиру, какие риски при этом?

    • Татьяна

      Кредит под залог квартиры чреват потерей недвижимости. Даже если компания, где вы возьмете такой кредит, окажется кристально чистой и честной, где гарантии, что вы сможете выплатить данный кредит. Ведь, по всей вероятности, проблемы с выплатой кредита у вас уже возникали, учитывая плохую кредитную историю. Кредит с поручителем также несет в себе определенные риски, в данном случае уже для поручителя. Подумайте, стоит ли игра свеч.

    • Анна

      Изабелла, добрый день. Ну во первых, вам надо выяснить, что это за компания? Поискать отзывы о них, надежно ли они работают или нет? Под залог квартиру отдавать, конечно опасно — можно остаться без жилья! Учитывая, что у вас плохая кредитная история, включите голову и подумайте, какие риски для вас?!

  5. Кирилл

    Недавно читал эту статью! Хорошая! Решил зайти поделиться своим опытом недавним, вчера обзвонил порядка 20 контор по Москве, за мою однушку на Кутузовском предлагали смешные 60-70%. Паходу у них какой то сговор по заниженной цене.
    Сегодня нашол онлайн компанию, предложили 90% от рыночноq цены под 0.9%, я в восторге был ! Договори подписан , аванс получен! Завтра пойду за остальной частью! Их сайт myzalog24. ru

  6. Марина

    Здравствуйте! Суть такая: человек дал ссуду под проценты под залог квартиры , квартира владельцем была оставлена по кредитному договору и уже переоформлена на человека который дал ссуду. Какие подводные камни нас могут ожидать?

  7. Борислав Романов

    Здравствуйте, хочу приобрести дом с участком, находящийся в ипотеке в ВТБ-24. в свою очередь беру у другого банка ипотечный кредит т.к. всей суммы не хватает оплатить сразу. Как следует поступить в таком случае? У продавца имеется риэлтор и представитель банка

    • Анна

      Борислав, добрый день!
      Рекомендую вам обратиться за помощью к хорошему юристу или риэлтору. Главное, не попадитесь на мошенников, лучше ищите специалистов через знакомых.

    • Наталья

      Здравствуйте, Борислав. Вам также потребуется помощь опытного риэлтора, либо юриста по жилищным вопросам.

  8. Георгий Соболев

    Здравствуйте! Хотим купить заложенную квартиру. Продавец сказал, что у него долг по ипотеке 4000 000 тенге. Стоимость квартиры 13 000 000 тенге. Как оформить договор ?

    • Марина

      Георгий, добрый день!
      Оформить договор купли-продажи вы можете только при условии, если на это даст добро банк, в котором у продавца долг по ипотеке. В ином случае вы не сможете ничего оформить.

    • Наталья

      Здравствуйте, Георгий. Без согласия банка, в котором квартира в залоге, вы не сможете зарегистрировать договор купли-продажи в Рос реестре, т.е. не будете собственником данной квартиры.

  9. Осип Фомин

    хочу купить на торгах по банкротству квартиру, но она в залоге у банка.,снимется ли залоговое обременение с квартиры после покупки?

    • Игорь

      Если торги проводятся по инициативе ФССП в интересах банка-залогодержателя, то такого вопроса. в принципе, не должно быть. Но, соглашусь в данном случае с Александром — стоит проследить этот момент на всякий случай.

    • Александр

      Здравствуйте Осип! Вообще — то согласно закона, статья 352 ГК РФ, залоговое обременение должно сниматься при продаже на торгах. Правда иногда возникают технические вопросы, так что, вам лучше самому проследить. Ну а вообще, регистрационная запись должна быть снята одновременно с регистрацией права собственности пункт 4 статья 25 Закона об ипотеке.

  10. Марина Матвеева

    Хочу приобрести квартиру, находящуюся в собственности банка! какие документы я должна истребовать для ознакомления, чтобы избежать неприятностей?

  11. Захар Щербаков

    хочу купить квартиру банк Восточный владелец брал валютный кредит не смог платить,какие риски?

    • Анна

      Захар, добрый день.
      Вы нес могли платить банку кредит? Вам лучше его погасить. А квартиру вы можете покупать через другой банк, возможно вам одобрят ипотеку.

    • Тамара

      Здравствуйте, Захар. Перед подписанием договора купли-продажи вам необходимо убедиться, что что на данную квартиру не наложено никаких обременений. Такую информацию можно получить в Рос реестре.

  12. Игнат Трофимов

    Как купить залоговую квартиру, если квартира находится на балансе банка. Банк говорит некоторые свободны, в некоторых жильцы не выселены.И вообще при покупке такого жилья нужно ли нанимать юриста?

    • А. Солдатов

      Нанимать юриста – это дело добровольное. Квартира, находящаяся на балансе банка, это квартира, полученная в обеспечение кредита по кредитному договору. В СМИ будет опубликовано о проводимых торгах. По их результатам определится покупатель. В отношении зарегистрированных лиц не беспокойтесь. Жилищный кодекс позволяет решить этот вопрос.

      • А. Солдатов-Мудатов

        посмотрел бы как Вы сможете выписать недееспособного малыша прописанного автоматически с матерью-одиночкой из их этой единственной жилплощади. подтереться только получится таким кодексом. даже собственник не всегда о такой прописке может узнать, а беспокоиться придётся годами…

    • марина

      Здравствуйте. Юриста в таком случае всегда лучше нанимать, чтобы он мог проверить нет ли в этих квартирах маленьких детей, которые могут быть там прописаны или автоматически прописаны там с матерью. Купить вы можете такую квартиру, как непосредственно у заемщика, так и использую банк, как третье лицо.