Порядок продажи квартиры в ипотеке

Порядок продажи квартиры в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке

Вопрос о том, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, волнует многих.

Продать такую квартиру можно разными способами.

При подготовке к продаже ипотечной недвижимости важно учесть все особенности и нюансы подобной сделки.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Если продажа ипотечной квартиры будет осуществляться неофициально, то главным затруднением станет нахождение покупателя, который согласиться на некоторые риски, связанные с отсутствием гарантий возврата вложенных им средств. Если продажа квартиры доверяется банку, важно учитывать все условия и требования, указанные в ипотечном договоре.

Основные причины

Можно выделить три главных причины, по которым людям приходят к решению продать недвижимость, находящуюся в ипотеке.

Ухудшение материального состояния заемщика

Продажа квартиры в ипотеке

Учитывая длительность срока, на который берется ипотечный кредит, существует вероятность возникновения непредвиденных ситуаций, который сказываются на платежеспособности заемщика.

Это может быть потеря работы, ухудшение состояния здоровья и т.д.

Невозможность своевременно вносить необходимые суммы платежей ставит заемщика в ситуацию, когда банк по условиям ипотечного договора может отобрать залоговую квартиру для погашения образовавшейся задолженности.

Квартира в этом случае идет в счет погашения долга. Для того, чтобы избежать подобного развития событий, заемщик выставляет квартиру на продажу.

Желание улучшить жилищные условия

Появление в семье ребенка (или детей) может послужить причиной для продажи ипотечной квартиры с недостаточной площадью для того, чтобы приобрести более просторное жилье.

Другой вариант – заемщик может продать ипотечную квартиру меньшей площади для того, чтобы тут же оформить ипотеку на квартиру большей площади.

Использование ипотечной квартиры как способа получения прибыли

Причины продажи ипотечной квартиры

Ипотека может быть направлена не только на улучшение жилищных условий, но и использоваться как способ накопления капитала.

Так, получить прибыль можно при приобретении в ипотеку квартиры в строящемся доме.

Когда дом сдается в эксплуатацию, стоимость квартиры возрастает.

При покупке такой квартиры часть невыплаченного кредита за нее покупатель выплачивает банку, а остальную часть – заемщику.

О чем нужно знать?

При продаже ипотечной квартиры важно понимать, что далеко не каждый, кто заинтересуется таким жильем, может его приобрести. У потенциального покупателя должна быть в распоряжении сумма, которая необходима для погашения задолженности продавца перед банком. Эта сумма оплачивается как задаток продавцу, он использует ее для погашения ипотечного долга и только потом покупатель вносит оставшуюся сумму.

Второй вариант, при котором возможна продажа данной недвижимости – взятие покупателем кредита для расчета с продавцом в том же банке, в котором продавец открывал ипотечный кредит.

То есть, если у продавца квартира находится в залоге у Сбербанка, то и покупатель должен брать кредит в Сбербанке, чтобы иметь возможность направить эти средства на покупку данного жилья.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Процедуру продажи ипотечной квартиры можно осуществить четырьмя способами.

Самостоятельная

Продать квартиру в ипотекеСделать это достаточно проблематично, поэтому данный вариант редко осуществим на практике.

Первое – это нужно получить согласие банка.

Затем определяется величина задолженности и заключается нотариально заверенное предварительное соглашение с покупателем.

В этом соглашении указывается, что продажа квартиры возможна при условии погашения оставшейся суммы задолженности покупателем.

Обременение с квартиры снимается при наличии справки об отсутствии долга перед банком и наличии закладной. Последний шаг – оформление продавцом перехода права собственности на квартиру покупателю.

При помощи банка

Когда у продавца нет желания самостоятельно заниматься оформлением документов по продаже ипотечной недвижимости, он может передать этот вопрос банку. Банком предоставляется ячейка, делается заявка на регистрацию.

Покупатель вносит требуемую для погашения долга сумму. Деньги, которые составляют разницу между величиной кредита и стоимостью квартиры, помещаются во вторую ячейку. Получив закладную, заемщик продает квартиру на стандартных условиях.

Перед тем, как заключить договор купли-продажи нужно проверить, передал ли банк в регистрационную службу информацию о погашенном кредите.

Перекредитование

Перекридитование при продаже ипотечного жилья Это наиболее распространенный способ продажи квартиры в ипотеке.

Ипотечный кредит просто переоформляется на нового заемщика.

Покупатель подписывает с банком договор о том, что долг за жилье переводится на него. Соответственно, покупатель становится новым заемщиком и собственником квартиры.

При переоформлении кредита в качестве покупателя может выступать другой банк. В этом случае ипотечный кредит переводится в этот банк.

Эта ситуация достаточно распространенная, поскольку заемщику выгодно переводить кредит в банк, предлагающий наименьший процент.

Для заемщика процедура перекредитования на таких условиях очень выгодна, но не все банки соглашаются на подобное. Банки используют все способы воздействия на заемщика, чтобы отговорить его от продажи ипотечной недвижимости, даже применение штрафных санкций.

Неофициальная

Заемщик может самостоятельно найти покупателя, который согласиться на досрочное погашение ипотечного кредита. Сложность заключается в том, чтобы найти человека, который согласиться на подобную схему покупки жилья. Ведь покупатель в этой ситуации рискует собственными средствами.

Продать квартиру в ипотеке

Внимание!

Получив деньги от покупателя и погасив кредит, продавец может не продать и не переоформить жилье на покупателя.

Данная продажа возможна при условии, что в кредитном договоре с банком прописана возможность досрочного погашения кредита, которая не влечет за собой негативных последствий.

Наличие этого пункта в договоре дает возможность сторонам решать вопрос без оповещения банка. Продавец просто погашает ипотечный долг за счет средств продавца, полностью снимает с себя обязательства перед банком и продает квартиру покупателю. Банк никакого отношения к процессу продажи квартиры уже иметь не будет.

Несомненный плюс этого способа для заемщика – в возможности получения прибыли от продажи квартиры.

Важно!

Если квартира за прошедший срок после ее приобретения значительно подорожала, то ее продажа будет не только способом избавления от ипотечной недвижимости и от долга, но и способом получения прибыли.

Риски

Продажа ипотечной квартиры-риски Риски для продавца заключаются только в том, что при наличии задолженности перед банком на него может быть наложен штраф.

Квартира в этом случае может быть выставлена на аукцион и не допускаться к продаже.

Риск для покупателя гораздо значительнее при использовании процедуры неофициальной продажи. В этом случае покупатель рискует вложить свои денежные средства и при этом не получить ничего, если продавец окажется мошенником.

Итак, продажа квартиры, которая находится в ипотеке, является не самой простой задачей. Но успешно решить вопрос возможно. Главное — выбрать наиболее подходящий вариант продажи с учетом возможностей и требований покупателя и продавца.

Важно перед началом процедуры продажи тщательно изучить ипотечный договор с банком, чтобы избежать возможных санкций со стороны банка при нарушении условий договора.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Комментариев: 3
  1. Солдатов А.

    Автор статьи некорректно намекает на неофициальную продажу квартиры, обременённой ипотекой. Не делайте так! Это не имеет ничего общего с куплей/продажей. Такая квартира не будет являться вашей собственностью, так как регистрация права собственности, осуществляемая РОСРЕЕСТРОМ, не будет проведена из-за обременения, которое отражено в свидетельстве о регистрации права.

  2. Людмила

    Автор статьи ни на что не намекает. Это ответ предыдущему комментарию. Он четко пишет, что риск для покупателя намного больше при неофициальной продаже и покупатель может остаться без денег и квартиры. Об этом написано в конце статьи.
    В любом случае покупка ипотечной квартиры — не лучший вариант. Большой риск и куча волокиты с документами. Зачем покупать такую квартиру, если можно найти без ипотеки? Разве что она окажется намного дешевле.

    • Людмила

      Людмила, я работала риэлтором и знаю, что ипотечные квартиры берут вполне охотно. Кстати, таких квартир на продажу выставляется немало! Особенно сейчас их много, в период кризиса. Люди стремятся избавиться от жилья, которое стало для них непосильной обузой.

      Сделка по ипотечной квартире не представляет из себя ничего сложного. В принципе, её этапы здесь хорошо расписаны.

      Ну а что касается неофициального варианта продажи, то я даже представить не могу, каким глупым должен быть покупатель, чтобы согласиться на такие риски.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий