Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Каждому человеку хочется жить в собственном жилище, но, увы, недвижимость всегда остаётся в цене и не всем по карману.

По этой причине многие покупатели ищут объекты недвижимости, которые могут продаваться по более низкой стоимости, поэтому рассматривают различные нестандартные варианты решений. К таким вариантам можно отнести покупку квартиры, находящейся в ипотеке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 551-82-94. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Справка: ипотекой принято называть процедуру приобретения жилья посредством банковского учреждения, предусматривающую составление договора, согласно которому заёмщик обязуется выплачивать регулярные суммы банку в счёт погашения ипотечной задолженности.

Квартира, обременённая ипотекой, всегда находится в залоге у банка; заёмщик становится полноправным собственником только после погашения ипотеки.

Плюсы и минусы приобретения

Прежде чем решиться на покупку ипотечной недвижимости, следует детально изучить этот вопрос, взвесив все «за» и «против» предстоящей сделки. Не стоит бросаться в омут с головой и наспех принимать такое ответственное решение. Итак, какие плюсы и минусы содержит сделка с приобретением квартиры, находящейся в ипотеке?

Плюсы:

  1. Ипотечная недвижимость привлекает внимание покупателей, прежде всего, своей стоимостью, которая может быть ниже рыночной. Зачастую такое жильё изымается банком у неплатёжеспособного заёмщика и выставляется на торги по сниженной цене.
  2. Благодаря тому что квартира состоит в залоге у банка, покупатель может не бояться каких-либо афер со стороны продавца или прав третьих лиц на владение недвижимостью. Юридическая сторона такого объекта вполне надёжна.

Минусы:

  1. Сам факт того, что квартира находится под обременением, уже отпугивает покупателей.
  2. Сложности с оформлением ипотечной квартиры.
  3. Банк в течение всего срока (а ипотека обычно оформляется на длительное время) будет вправе регулярно навещать жильцов, проверяя состояние жилища.
  4. Необходимость принимать условия и требования банка.
Как оформляется ипотека на строительство дома , вы узнаете, прочитав нашу статью.

Кто может стать участником программы военной ипотеки? Ответ здесь.

Риски

При покупке ипотечной квартиры стоит объективно оценить все сопутствующие риски и минимизировать их. Какие опасности может таить данная сделка?

Главная опасность – вариант продажи квартиры без участия и согласия банка. Помните, что у заёмщика на это нет законных прав, поэтому согласовывайте все вопросы не только с заёмщиком-продавцом, но и непосредственно с сотрудниками банка.

Помимо того, обязательно сходите в Росреестр и получите все сведения о квартире и её владельце, пусть для вас не останется ни одного невыясненного вопроса.

Риск состоит ещё в том, что на этапе оформления и внесения покупателем аванса у заёмщика неожиданно появятся необходимые средства для внесения платежей и поддержка хорошего адвоката.

В этом случае можно потерять вложенные средства. Чтобы избежать подобной ситуации, следует передавать деньги только через банковскую ячейку.

Опасно также приобретать квартиру путём погашения остатка задолженности заёмщика, так как после этого банк снимет с квартиры обременение и заёмщик станет полноправным собственником недвижимости, после чего может отказаться от подписания дальнейшего договора купли-продажи. Во избежание такой опасности следует подписывать предварительный договор купли-продажи с указанием всех условий со стороны покупателя.

Все вопросы и решения, касающиеся оформления ипотечной квартиры и внесения средств, согласуйте с банковским учреждением. В данном случае банк будет являться гарантией безопасности. Не лишней также станет помощь квалифицированного юриста, который поможет грамотно составить договор и учесть все нюансы оформления сделки.

Порядок и способы оформления

Существует три способа покупки обременённой квартиры. Каждый из них содержит свои плюсы и минусы, а также особенности, которые следует учитывать, определяясь с выбором варианта.

Каковы условия досрочного погашения ипотеки ? Ответ в нашей статье.

Узнайте, кто может оформить социальную ипотеку, прямо сейчас.

Покупаем квартиру у банка

Это наиболее простой и безопасный способ приобретения ипотечной квартиры при условии наличия средств у покупателя.

Участие и сопровождение сделки банком – надёжная защита от всякого рода мошенничества.

Тем более, что зачастую банк сам выставляет недвижимости на торги и заинтересован в быстрой продаже, поэтому, разыскав такого ценного покупателя обязательно пойдёт на небольшие уступки.

Данный способ предполагает, что покупатель вносит средства для погашения остатка кредита за квартиру. Как правильно оформить процедуру, чтобы минимизировать все риски покупателя? Рассмотрим всё поэтапно:

  1. Арендуйте у банка две ячейки: одну для банка, вторую – для заёмщика. В ячейку для банка внесите средства для погашения остатка задолженности по кредиту. Остальные средства положите в другую ячейку. После этого банк выдаст соответствующую справку о том, что кредит погашен.
  2. Заключите договор купли-продажи квартиры.
  3. В договоре, кроме стандартных условий пропишите способ расчётов, штрафные санкции для заёмщика в случае, если он будет препятствовать переходу прав собственности на вас, то бишь, покупателя.
  4. Заверьте договор у нотариуса (это необязательно, но – дополнительная гарантия для вас).
  5. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Вместе с договором, возьмите с собой полный комплект документов на снятие обременения с квартиры.

Где можно найти сведения о продаваемых банком залоговых квартирах? Банки формируют специальные витрины залогового имущества, где можно найти недвижимость, продающуюся в любых регионах.

Помимо того, существуют сайты, которые объединяют базы недвижимости различных банковских организаций. Это во многом упрощает поиск для покупателей, ищущих именно такие объекты недвижимости.

Оформление ипотечной квартиры в ипотеку

Этот способ вполне реален, но только в том случае, если кредит берётся в том же банке, где находится под залогом покупаемая вами квартира.

Банки охотно идут навстречу новому заёмщика, разумеется, проверяя его данные и платёжеспособность по всем статьям.

Кроме того, оформление новой ипотеки происходит быстро, поскольку в данном случае фактически происходит замена заёмщика и залогодателя.

Многие банки даже предлагают льготные условия, как то: сниженную процентную ставку, ускоренное оформление и минимальный первоначальный взнос.

Что касается оформления ипотеки в стороннем банке, то это достаточно сложная процедура, банки редко идут на такой шаг.

Узнайте, как оформить кооперативный гараж в собственность , из нашей статьи.

Какие документы потребуются для оформления дачи в собственность? Ответ здесь.

Покупаем ипотечную квартиру у заёмщика-собственника

Такая сделка проходит несколько в иной форме. Помните: даже если вы покупаете ипотечное жильё у самого заёмщика, согласие банка всё равно необходимо. Все этапы сделки должны проходить с участием третьей стороны – представителя банка.

Зачастую в качестве представителя выступает кредитный менеджер. Именно с ним следует обсудить все вопросы, этапы и условия покупки квартиры.

Сделка должна заключаться в банке-кредиторе, а не в том учреждении, где покупатель держит счёт. Ещё один нюанс: заключите предварительный договор, чтобы после передачи продавцу денег (лучше это сделать через банковскую ячейку) и снятия обременения, он не изменил условия продажи.

Далее следует регистрация договора и прав собственности. Конечно, этот вариант самый небезопасный, но если всё предусмотреть, то результат будет успешным.

Какие нюансы стоит учесть?

Обязательно возьмите выписку из ЕГРП и проверьте наличие иных обременений на квартиру.

При любых расчётах всегда берите расписки. Но лучший выход – банковская ячейка.

Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире дополнительных людей, не указанных продавцом. Любые действия согласовывайте с банком.

Как видите, покупка ипотечной квартиры – весьма непростая задача, но вполне реализуемая при условии, что вы подойдёте к её решению со всей ответственностью.

Примите данные в статье сведения как руководство к действию, учтите нюансы и рекомендации, предусмотрите все риски. Думается, что при таком подходе покупка квартиры, находящейся в ипотеке, станет удачным завершением сделки.

Как оформить дарение земельного участка родственнику , вы узнаете, прочитав статью.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры онлайн? Инструкция тут.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (800) 551-82-94 (бесплатный звонок по всей России)
Комментарии 42
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Эльвира

    Здравствуйте. Хотим купить квартиру которая в ипотеке — 2 взрослых собственника и прописан ребенок ( не собственник) . У нас же ипотека одобрена в другом банке. Какие риски? На что обратить внимание и На Сколько это вообще возможно?

  2. Евгения

    Здравствуйте! Хотим купить заложенную квартиру. Банк предлагает выкупить у них закладную, он перепишет закладную на наше имя, теперь мы станем взыскателен у продавца. А потом пойти самим снять обременение и в этот же день подать договор купли-продажи. Так можно? Какие есть риски у нас, как у покупателя?

  3. Алексей Никитин

    Здравствуйте! Приобрел квартиру в новостройке, по ипотеке…Остаток задолженности составляет 1600000. Хочу ее продать.Можно ли её продать? И Как правильно это сделать

    • Наташа

      Алексей, добрый день!
      Вячеслав вам все правильно расписал, вы можете продать квартиру с ипотекой. Но это будет долго и муторно, так что удачи вам!

    • ВЯЧЕСЛАВ

      Если Вы решили продать квартиру за которую не выплачен долг по ипотеке ничего страшного Вы можете это сделать.Найдя покупателя на квартиру Вам необходимо составить договор о переводе долга, правда он должен быть оформлен с согласия банка.В данном случае покупатель становится должником банка вместо Вас

  4. Олег Макаров

    Хочу купить квартиру, находящуюся под обременением, в потеке. Как правильно составить договор, что бы обезопасить себя от риска остаться с ипотекой и без квартиры?

    • Елена

      Доброго времени суток! Если кредит за квартиру еще не выплачен полностью, то первым делом вам нужно связываться с банком. Потому что банк имеет право поставить какие-то свои дополнительные условия, без выполнения которых сделка заключена не будет.

    • Анна

      Олег, добрый день!
      Самое главное, что вы можете сделать,чтобы обезопасить себя — это взять обязательно выписку из ЕГРП и проверить наличие иных обременений на квартиру.

  5. Злата Кондратьева

    Здравствуйте.Мы с мужем присмотрели квартиру.В ней всё,что нам нужно,учтены наши желания с мужем.Но,квартира находится в ипотеке в банке ВТБ .Сейчас мы ждём одобрения в этом же банке на ипотеку.Это возможно?Если учесть,что заниматься сделкой будет человек,по совместительству друг собственника данной квартиры по генеральной доверенности.

    • Андрей Пудов-Москаленко

      Уважаемая Марина. Конечно институт представительства в нашем законодательстве РФ распространен достаточно широко, однако не всегда им можно будет воспользоваться. Даже при наличии генеральной доверенности, банк может отказать в совершении сделки. поскольку, как правило, заемщики при совершении сделки должны присутствовать лично. Надо уточнять непосредственно в банке. Успехов Вам.

    • Ирина

      Злата, добрый день.
      Не совсем понятен ваш вопрос! Сейчас квартира находится в ипотеке у банка? А на кого эта ипотека оформлена, если вы с мужем только собираетесь ее брать в ипотеку? Разъясните это пожалуйста. И лучше проконсультируйтесь с нашим юристом, оставив свой номер телефона в форме, с права на сайте.

  6. Дарья

    здравствуйте! я являюсь собственником квартиры, которая находится в ипотеке (остаток задолженности 4,500 млн.руб.). не могу продать уже на протяжении 2 лет. покупатели боятся брать ее, т.к. много рисков. скажите пожалуйста, на что может пойти банк чтобы обезопасить сделку?

  7. Николай

    хочу купить кв в ипотеку. кв в залоге. как быть?

  8. Вячеслав Белов

    Здравствуйте , хочем купить кв. Она в ипотеке у продавца и трое детишек у нее , они предлогают сделать залог за квартиру 1мл.300т рублей для погашения ипотеки и снятия обременения . как застраховать себя от нечестной сделки?

    • Александр

      Здравствуйте Вячеслав! Риск покупки квартиры в ипотеке конечно заманчив, и он одновременно опасен. Всякое может произойти с вашим продавцом, когда вы выплатите ипотечную задолженность, а продавец передумает продавать, или не дай Бог умрет. Так что, договор надо составлять только нотариально, это вас в какой — то мере обезопасит, и случись что, хоть и через суд, хоть и сроки растянутся, но вы сможете вернуть деньги.

    • Ольга

      Здравствуйте, Вячеслав. В вашем случае, если вы внесёте залог, то залог вам не вернётся, если сделка сорвётся. Тем более трое несовершеннолетних детей, на вашем месте я бы поискала другой вариант.

    • Марина

      Вячеслав, добрый день.
      Действуйте по закону, составляйте договор купли-продажи, берите все необходимые документы с тех, у кого вы будете покупать квартиру.

  9. Валерий Иванов

    Обязательно ли нужно отдавать в банк оригиналы документов или можно копии при купле-продаже квартиры по ипотеке? Я продавец…

    • Игорь

      Если с вас запрашивают оригиналы, то вы должны их предоставить, с них делаются копии, в том числе нотариально заверенные. Оставлять их у них вы не обязаны, но тогда банк по своим правилам может отказаться от участия в сделке, поэтому, как вам правильно подсказали, в таком случае берите расписку с банка, он в данном случае будет отвечать за их сохранность.

    • Елена

      Здравствуйте, Валерий. Если банк требует от вас оригиналы документов, то взамен он должен выдать вам расписку, что документы у них оригиналы.

  10. Светлана Дмитриева

    здравствуйте. такой вопрос. продавец продает квартиру. которую купил в ипотеку, продает ее, долг по ипотеке около 1000000 р, я хочу ку пить и тоже в ипотеку. сбербанк. стоимость 2400000 р. сейчас имеется 600000 р. на первоначальный взнос. как быть с такой ситуацией?

    • Катерина

      Светлана, добрый день.
      Продавец просто так не сможет вам продать квартиру, если она у него в ипотеки. Только с разрешения банка. Ему надо обратиться для продажи квартиры в банк, где он оформлял ипотеку на квартиру.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Светлана. Продать квартиру, которая находится в залоге у банка, возможно только с согласия банка. Обращайтесь в банк, в котором у продавца квартиры оформлен ипотечный кредит.

  11. Ринат Марков

    Добрый день! Моя родная сестра в 2014 году взяла ипотечный кредит и купила квартиру. Кредит расчитан до июля 2025 года. Могу ли я выкупить у нее квартиру по договору уступки прав и каким образом?

    • наталья

      Здравствуйте Ренат, отвечу вам коротка категорически нет, по той причине пока квартира находится в ипотеке то не каких операций совершать нельзя пока не погасите полностью ипотечный кредит, а квартира пока находится в залоге у банка, правда есть один вариант,но он мало выигрышный это можно по пытаться договорится с банком и пере оформить ипотеку на вас для нужны те же документы которые требуют при ипотеке других вариантов нет.

  12. Марина

    Добрый день.подскажите как лучше сделать,квартира находится в ипотеке,там вложен мат.капитал,сейчас мы хотим взять новую ипотеку через тот же банк.Как нам быть с обременением когда банк даст нам новую ипотеку погасим за квартиру старую,продадим ее и купим новую???

  13. Анастасия

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста! Хочу купить квартиру, она находится в военной ипотеке, один собственник — заемщик. Есть ли различия при покупке квартир в обычной и военной ипотеке? Спасибо!

  14. Гуля

    Здравствуйте! Хотим купить квартиру, но на в ипотеке. Мало того, в ней прописан ребенок, которого не могут выписать, так как есть большие долги по коммунальным платежам. При условии, что мы оплатим коммунальную задолжность ребенка сразу выписывают, есть куда. Плюс мы погашаем ипотеку! Какие есть риски для нас и как их избежать?

    • Юрист-эксперт Олег

      Здравствуйте!
      Во-первых, это заблуждение, не основанное на законе, что ребенка не выписывают из-за долгов по ЖКУ — такая причина вообще не является основанием для прекращения регистрации вообще кого-либо напрямую. Это если суд примет решение о выселении в другое жилье в связи с длительной и серьезной задолженностью по ЖКУ. Однако, момент прописки несовершеннолетних детей регулируется законом особенно и строго.
      В связи с чем, во-вторых, ребенка можно перерегистрировать только тогда, когда есть куда, т.е. новый адрес прописки одобрен органами опеки. А в вашем случае, для уменьшения риска возникновения такого обременения, и надо сделать.
      Только после этого, в-третьих, есть смысл заключать договор, где будут обговорены досконально остальные детали, включая погашение долгов по ЖКУ.

      Бесплатная помощь юриста!
      +7 (800)  551-82-94 Вся Россия
  15. Евгения

    Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, какие подводные камни могут быть при покупке квартиры находящейся в собственности банка. Т.е. когда то банк по суду получил эту квартиру за не выплаченную ипотеку. Квартира в собственности банка более трех лет. И как можно проверить юридическую чистоту квартиры? Достаточно ли взять выписки из ЕГРП?

    • Юрист-эксперт Олег

      Здравствуйте!
      Вы считаете данный банк ненадежным? Т.к. если речь идет о собственности банка, полученной по суду, то выписка из ЕГРП, по идее, должна показать, что данная квартира не имеет более обременений. А в качестве дополнения или окончательной проверки ее «чистоты» — это выписка из домовой книги, чтобы в ней не был прописан никто посторонний. После чего можете заключать с банком договор. Разве что, проконсультировавшись с юристами, внести в него какие-либо дополнительные условия для подстраховки или просто показав договор своим доверенным юристам.

      Бесплатная помощь юриста!
      +7 (800)  551-82-94 Вся Россия
  16. Ирина

    Добрый.У отца есть квартира.Часть суммы субсидия и 600 т ипотека.Я являюсь созаемщиком по данному кредиту.На данный момент сумма долга 500 т.р.Хочу купить эту квартиру отца и кредит покрыть материнским капитал.Можно ли так.Сама нахожусь сейчас в декрете.

    • Юрист-эксперт Олег

      Здравствуйте!
      Закон о материнском капитале в качестве однозначных требований указывает при использовании выделяемых средств на приобретение жилья или улучшение жилищных условий — приобретение прав собственности на жилье или долю в жилье, либо на погашение ипотечного кредита.
      Другими словами, пока вы не будете единственным заемщиком, а не созаемщиком, т.е. конечным приобретателем жилья должны быть обозначены вы в ипотечном договоре и/или вашим созаемщиком будет только ваш муж, материнский капитал на указанные вами цели вы использовать не можете. Т.е. или договориться с банком о переоформлении ипотечного договора, или дождаться полного его погашения, чтобы ваш отец вам мог продать жилье на материнский капитал.

      Бесплатная помощь юриста!
      +7 (800)  551-82-94 Вся Россия
  17. Василиса Тимофеева

    Здравствуйте, хотим купить квартиру за 3000000 рублей, она в ипотеке, продавец должен банку 2000000 рублей. Какие минусы в этой сделке и как правильно оформить предварительный договор купли-продажи?

    • Оля

      Лучше вы бы этого не делали. Так как с одной стороны будет собственник квартиры, а с другой банк, которому должны деньги. И каждый может тянуть на себя одеяло.

    • Татьяна

      Минус для вас будет только в том, что вы будете иметь дело не с одним собственником, а с двумя. Вторым будет выступать банк. И сделка будет проходить именно в банке и под его неусыпным контролем. Условия погашения ипотеки, если вы захотите рассчитаться с банком сразу, тоже придется обсуждать с представителем банка. Ну а предварительный договор вам помогут заключить там же, формы такого договора есть в интернет, я думаю, что и в банке такую форму вам предоставят.

  18. Александр Гусев

    Здравствуйте! возможно ли получить ипотеку на покупку квартиры у своей мамы?

    • Александр

      Ипотека – это кредит под залог приобретаемого имущества. Для кредитной организации не имеет значения, кем был продавец. Главное, чтобы кредит обеспечивался залоговым имуществом. Мама ваша, как собственник вправе распорядиться имуществом по усмотрению. Препятствий не вижу.

    • марина

      Здравствуйте. Если вы хотите купить квартиру в ипотеку у своей мамы, то вы можете это сделать, в этом нет ничего противозаконного, но конечно же последнее слово будет за банком давать ли вам ипотеку или нет. Поэтому теоретически это возможно и легально, а как будет на практике зависит только от банков и их решения.

  19. Тарас Лебедев

    Добрый день, подскажите, пожлста, если продавец ипотечной квартиры утверждает, что ипотека будет погашена сразу после внесения аванса за квартиру, как можно проверить отсутствие обременений по данной квартире? Спасибо

    • Александр Сенченко

      Проверку обременения практически по любой квартире можно проделать онлайн на сайте Россреестра и с помощью электронной выписки из ЕГРП на объект недвижимости, то есть на покупаемую квартиру, а там уже ждать ответа и смотреть обманывает вас человек или всё же говорит правду, так что эти два метода помогут вам избежать обмана.

    • марина

      Здравствуйте. Вам следует взять выписку из ЕГРП на эту квартиру и проверить нет ли там задолженностей по ней, также возьмите справку из домой книги, чтобы у вас там не оказалось дополнительных жильцов в дальнейшем. Конечно же упомяните что ипотека будет погашена после внесения аванса в вашем договоре и берите все выписки и бумаги по оплате.