Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Покупка ипотечной квартиры

Каждому человеку хочется жить в собственном жилище, но, увы, недвижимость всегда остаётся в цене и не всем по карману.

По этой причине многие покупатели ищут объекты недвижимости, которые могут продаваться по более низкой стоимости, поэтому рассматривают различные нестандартные варианты решений. К таким вариантам можно отнести покупку квартиры, находящейся в ипотеке.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Справка: ипотекой принято называть процедуру приобретения жилья посредством банковского учреждения, предусматривающую составление договора, согласно которому заёмщик обязуется выплачивать регулярные суммы банку в счёт погашения ипотечной задолженности.

Квартира, обременённая ипотекой, всегда находится в залоге у банка; заёмщик становится полноправным собственником только после погашения ипотеки.

Плюсы и минусы приобретения

Прежде чем решиться на покупку ипотечной недвижимости, следует детально изучить этот вопрос, взвесив все «за» и «против» предстоящей сделки. Не стоит бросаться в омут с головой и наспех принимать такое ответственное решение. Итак, какие плюсы и минусы содержит сделка с приобретением квартиры, находящейся в ипотеке?

Плюсы:

    Плюсы покупки ипотечной квартиры

  1. Ипотечная недвижимость привлекает внимание покупателей, прежде всего, своей стоимостью, которая может быть ниже рыночной. Зачастую такое жильё изымается банком у неплатёжеспособного заёмщика и выставляется на торги по сниженной цене.
  2. Благодаря тому что квартира состоит в залоге у банка, покупатель может не бояться каких-либо афер со стороны продавца или прав третьих лиц на владение недвижимостью. Юридическая сторона такого объекта вполне надёжна.

Минусы:

  1. Сам факт того, что квартира находится под обременением, уже отпугивает покупателей.
  2. Сложности с оформлением ипотечной квартиры.
  3. Банк в течение всего срока (а ипотека обычно оформляется на длительное время) будет вправе регулярно навещать жильцов, проверяя состояние жилища.
  4. Необходимость принимать условия и требования банка.
Ипотека на строительствоКак оформляется ипотека на строительство дома , вы узнаете, прочитав нашу статью.

Кто может стать участником программы военной ипотеки? Ответ здесь.

Риски

При покупке ипотечной квартиры стоит объективно оценить все сопутствующие риски и минимизировать их. Какие опасности может таить данная сделка?

Главная опасность – вариант продажи квартиры без участия и согласия банка. Помните, что у заёмщика на это нет законных прав, поэтому согласовывайте все вопросы не только с заёмщиком-продавцом, но и непосредственно с сотрудниками банка.

Риски покупки ипотечной квартирыПомимо того, обязательно сходите в Росреестр и получите все сведения о квартире и её владельце, пусть для вас не останется ни одного невыясненного вопроса.

Риск состоит ещё в том, что на этапе оформления и внесения покупателем аванса у заёмщика неожиданно появятся необходимые средства для внесения платежей и поддержка хорошего адвоката.

В этом случае можно потерять вложенные средства. Чтобы избежать подобной ситуации, следует передавать деньги только через банковскую ячейку.

Опасно также приобретать квартиру путём погашения остатка задолженности заёмщика, так как после этого банк снимет с квартиры обременение и заёмщик станет полноправным собственником недвижимости, после чего может отказаться от подписания дальнейшего договора купли-продажи. Во избежание такой опасности следует подписывать предварительный договор купли-продажи с указанием всех условий со стороны покупателя.

Все вопросы и решения, касающиеся оформления ипотечной квартиры и внесения средств, согласуйте с банковским учреждением. В данном случае банк будет являться гарантией безопасности. Не лишней также станет помощь квалифицированного юриста, который поможет грамотно составить договор и учесть все нюансы оформления сделки.

Порядок и способы оформления

Существует три способа покупки обременённой квартиры. Каждый из них содержит свои плюсы и минусы, а также особенности, которые следует учитывать, определяясь с выбором варианта.

Досрочное погашение ипотекиКаковы условия досрочного погашения ипотеки ? Ответ в нашей статье.

Узнайте, кто может оформить социальную ипотеку, прямо сейчас.

Покупаем квартиру у банка

Покупка квартиры в ипотекеЭто наиболее простой и безопасный способ приобретения ипотечной квартиры при условии наличия средств у покупателя.

Участие и сопровождение сделки банком – надёжная защита от всякого рода мошенничества.

Тем более, что зачастую банк сам выставляет недвижимости на торги и заинтересован в быстрой продаже, поэтому, разыскав такого ценного покупателя обязательно пойдёт на небольшие уступки.

Данный способ предполагает, что покупатель вносит средства для погашения остатка кредита за квартиру. Как правильно оформить процедуру, чтобы минимизировать все риски покупателя? Рассмотрим всё поэтапно:

  1. Арендуйте у банка две ячейки: одну для банка, вторую – для заёмщика. В ячейку для банка внесите средства для погашения остатка задолженности по кредиту. Остальные средства положите в другую ячейку. После этого банк выдаст соответствующую справку о том, что кредит погашен.
  2. Заключите договор купли-продажи квартиры.
  3. В договоре, кроме стандартных условий пропишите способ расчётов, штрафные санкции для заёмщика в случае, если он будет препятствовать переходу прав собственности на вас, то бишь, покупателя.
  4. Заверьте договор у нотариуса (это необязательно, но – дополнительная гарантия для вас).
  5. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Вместе с договором, возьмите с собой полный комплект документов на снятие обременения с квартиры.

Где можно найти сведения о продаваемых банком залоговых квартирах? Банки формируют специальные витрины залогового имущества, где можно найти недвижимость, продающуюся в любых регионах.

Помимо того, существуют сайты, которые объединяют базы недвижимости различных банковских организаций. Это во многом упрощает поиск для покупателей, ищущих именно такие объекты недвижимости.

Оформление ипотечной квартиры в ипотеку

Как купить квартиру в ипотекеЭтот способ вполне реален, но только в том случае, если кредит берётся в том же банке, где находится под залогом покупаемая вами квартира.

Банки охотно идут навстречу новому заёмщика, разумеется, проверяя его данные и платёжеспособность по всем статьям.

Кроме того, оформление новой ипотеки происходит быстро, поскольку в данном случае фактически происходит замена заёмщика и залогодателя.

Многие банки даже предлагают льготные условия, как то: сниженную процентную ставку, ускоренное оформление и минимальный первоначальный взнос.

Что касается оформления ипотеки в стороннем банке, то это достаточно сложная процедура, банки редко идут на такой шаг.

Оформление гаража в собственностьУзнайте, как оформить кооперативный гараж в собственность , из нашей статьи.

Какие документы потребуются для оформления дачи в собственность? Ответ здесь.

Покупаем ипотечную квартиру у заёмщика-собственника

Такая сделка проходит несколько в иной форме. Помните: даже если вы покупаете ипотечное жильё у самого заёмщика, согласие банка всё равно необходимо. Все этапы сделки должны проходить с участием третьей стороны – представителя банка.

Зачастую в качестве представителя выступает кредитный менеджер. Именно с ним следует обсудить все вопросы, этапы и условия покупки квартиры.

Сделка должна заключаться в банке-кредиторе, а не в том учреждении, где покупатель держит счёт. Ещё один нюанс: заключите предварительный договор, чтобы после передачи продавцу денег (лучше это сделать через банковскую ячейку) и снятия обременения, он не изменил условия продажи.

Далее следует регистрация договора и прав собственности. Конечно, этот вариант самый небезопасный, но если всё предусмотреть, то результат будет успешным.

Какие нюансы стоит учесть?

Покупка ипотечной квартиры-нюансыОбязательно возьмите выписку из ЕГРП и проверьте наличие иных обременений на квартиру.

При любых расчётах всегда берите расписки. Но лучший выход – банковская ячейка.

Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире дополнительных людей, не указанных продавцом. Любые действия согласовывайте с банком.

Как видите, покупка ипотечной квартиры – весьма непростая задача, но вполне реализуемая при условии, что вы подойдёте к её решению со всей ответственностью.

Примите данные в статье сведения как руководство к действию, учтите нюансы и рекомендации, предусмотрите все риски. Думается, что при таком подходе покупка квартиры, находящейся в ипотеке, станет удачным завершением сделки.

Дарение земельного участкаКак оформить дарение земельного участка родственнику , вы узнаете, прочитав статью.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры онлайн? Инструкция тут.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 16
  1. Анастасия

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста! Хочу купить квартиру, она находится в военной ипотеке, один собственник — заемщик. Есть ли различия при покупке квартир в обычной и военной ипотеке? Спасибо!

  2. Гуля

    Здравствуйте! Хотим купить квартиру, но на в ипотеке. Мало того, в ней прописан ребенок, которого не могут выписать, так как есть большие долги по коммунальным платежам. При условии, что мы оплатим коммунальную задолжность ребенка сразу выписывают, есть куда. Плюс мы погашаем ипотеку! Какие есть риски для нас и как их избежать?

    • На вопрос отвечает эксперт сайта Олег

      Здравствуйте!
      Во-первых, это заблуждение, не основанное на законе, что ребенка не выписывают из-за долгов по ЖКУ — такая причина вообще не является основанием для прекращения регистрации вообще кого-либо напрямую. Это если суд примет решение о выселении в другое жилье в связи с длительной и серьезной задолженностью по ЖКУ. Однако, момент прописки несовершеннолетних детей регулируется законом особенно и строго.
      В связи с чем, во-вторых, ребенка можно перерегистрировать только тогда, когда есть куда, т.е. новый адрес прописки одобрен органами опеки. А в вашем случае, для уменьшения риска возникновения такого обременения, и надо сделать.
      Только после этого, в-третьих, есть смысл заключать договор, где будут обговорены досконально остальные детали, включая погашение долгов по ЖКУ.

      Бесплатная помощь юриста!
      +7 (499) 703-45-84Москва +7 (812) 309-50-48Санкт-Петербург
  3. Евгения

    Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, какие подводные камни могут быть при покупке квартиры находящейся в собственности банка. Т.е. когда то банк по суду получил эту квартиру за не выплаченную ипотеку. Квартира в собственности банка более трех лет. И как можно проверить юридическую чистоту квартиры? Достаточно ли взять выписки из ЕГРП?

    • На вопрос отвечает эксперт сайта Олег

      Здравствуйте!
      Вы считаете данный банк ненадежным? Т.к. если речь идет о собственности банка, полученной по суду, то выписка из ЕГРП, по идее, должна показать, что данная квартира не имеет более обременений. А в качестве дополнения или окончательной проверки ее «чистоты» — это выписка из домовой книги, чтобы в ней не был прописан никто посторонний. После чего можете заключать с банком договор. Разве что, проконсультировавшись с юристами, внести в него какие-либо дополнительные условия для подстраховки или просто показав договор своим доверенным юристам.

      Бесплатная помощь юриста!
      +7 (499) 703-45-84Москва +7 (812) 309-50-48Санкт-Петербург
  4. Ирина

    Добрый.У отца есть квартира.Часть суммы субсидия и 600 т ипотека.Я являюсь созаемщиком по данному кредиту.На данный момент сумма долга 500 т.р.Хочу купить эту квартиру отца и кредит покрыть материнским капитал.Можно ли так.Сама нахожусь сейчас в декрете.

    • На вопрос отвечает эксперт сайта Олег

      Здравствуйте!
      Закон о материнском капитале в качестве однозначных требований указывает при использовании выделяемых средств на приобретение жилья или улучшение жилищных условий — приобретение прав собственности на жилье или долю в жилье, либо на погашение ипотечного кредита.
      Другими словами, пока вы не будете единственным заемщиком, а не созаемщиком, т.е. конечным приобретателем жилья должны быть обозначены вы в ипотечном договоре и/или вашим созаемщиком будет только ваш муж, материнский капитал на указанные вами цели вы использовать не можете. Т.е. или договориться с банком о переоформлении ипотечного договора, или дождаться полного его погашения, чтобы ваш отец вам мог продать жилье на материнский капитал.

      Бесплатная помощь юриста!
      +7 (499) 703-45-84Москва +7 (812) 309-50-48Санкт-Петербург
  5. Василиса Тимофеева

    Здравствуйте, хотим купить квартиру за 3000000 рублей, она в ипотеке, продавец должен банку 2000000 рублей. Какие минусы в этой сделке и как правильно оформить предварительный договор купли-продажи?

    • Оля

      Лучше вы бы этого не делали. Так как с одной стороны будет собственник квартиры, а с другой банк, которому должны деньги. И каждый может тянуть на себя одеяло.

    • Татьяна

      Минус для вас будет только в том, что вы будете иметь дело не с одним собственником, а с двумя. Вторым будет выступать банк. И сделка будет проходить именно в банке и под его неусыпным контролем. Условия погашения ипотеки, если вы захотите рассчитаться с банком сразу, тоже придется обсуждать с представителем банка. Ну а предварительный договор вам помогут заключить там же, формы такого договора есть в интернет, я думаю, что и в банке такую форму вам предоставят.

  6. Александр Гусев

    Здравствуйте! возможно ли получить ипотеку на покупку квартиры у своей мамы?

    • Александр

      Ипотека – это кредит под залог приобретаемого имущества. Для кредитной организации не имеет значения, кем был продавец. Главное, чтобы кредит обеспечивался залоговым имуществом. Мама ваша, как собственник вправе распорядиться имуществом по усмотрению. Препятствий не вижу.

    • марина

      Здравствуйте. Если вы хотите купить квартиру в ипотеку у своей мамы, то вы можете это сделать, в этом нет ничего противозаконного, но конечно же последнее слово будет за банком давать ли вам ипотеку или нет. Поэтому теоретически это возможно и легально, а как будет на практике зависит только от банков и их решения.

  7. Тарас Лебедев

    Добрый день, подскажите, пожлста, если продавец ипотечной квартиры утверждает, что ипотека будет погашена сразу после внесения аванса за квартиру, как можно проверить отсутствие обременений по данной квартире? Спасибо

    • Александр Сенченко

      Проверку обременения практически по любой квартире можно проделать онлайн на сайте Россреестра и с помощью электронной выписки из ЕГРП на объект недвижимости, то есть на покупаемую квартиру, а там уже ждать ответа и смотреть обманывает вас человек или всё же говорит правду, так что эти два метода помогут вам избежать обмана.

    • марина

      Здравствуйте. Вам следует взять выписку из ЕГРП на эту квартиру и проверить нет ли там задолженностей по ней, также возьмите справку из домой книги, чтобы у вас там не оказалось дополнительных жильцов в дальнейшем. Конечно же упомяните что ипотека будет погашена после внесения аванса в вашем договоре и берите все выписки и бумаги по оплате.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий