+7 (499) 288-16-27Москва

Как оформить продажу железного гаража: советы юристов

Гараж — это недвижимое имущество, которым владелец может распоряжаться по своему желанию (Конституция РФ, ст. 35). Переезд, продажа автомобиля, лишение водительских прав — главные стимулы, подталкивающие к продаже помещения для хранения транспортного средства.

Процедура проведения сделки не всегда одинакова: порядок оформления перехода права зависит от характера имущественной сделки, хотя и производится по общим правилам продажи собственности (ГК РФ, ст.130, 131).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Какие есть способы?

Наиболее известный метод — оформление договора купли-продажи, однако число вариантов перехода права собственности на гаражную постройку не ограничивается только данным способом.

  1. Продажа в ГСК. Владение имуществом подтверждается после внесения средств (под расписку) и вступления в кооператив. Особенность продажи — получение гаража вместе с арендуемой землей.
  2. Инвестирование. Продажа оформляется еще при отсутствии построенного объекта на основании договора инвестирования в рамках переуступки права. Только после возведения строения застройщиком возможно вступление в собственность.
  3. Продажа приватизированного объекта. Более 80 % сделок осуществляется с уже возведенными постройками, которыми владеют частные лица.
  4. Гараж без документов. Самая опасная сделка, которая производится только под расписку. На проведение такой процедуры обычно решаются собственники самовольно возведенных строений, подлежащих сносу, или при наличии других скрытых недостатков.
  5. Продажа строения может производится на территории, находящейся на земле муниципалитета. В такой ситуации необходимо оформить договор аренды, если в собственность оформлена только постройка (ЗК РФ, ст.39.20), или перевести территорию в свою собственность после получения разрешения от муниципалитета.
Справка. Проще всего реализуется сделка с гаражом, расположенном на участке, который также находится в собственности продавца.

Продать самостоятельно: достоинства и неудобства

Если у собственника есть возможность уделять достаточное время поиску клиента, то можно осуществить продажу и без привлечения специалиста.

Преимущества поиска собственными силами:

  • минимальные материальные затраты;
  • возможность тщательно анализировать предложения;
  • высокая независимость в действиях;
  • вероятность появления выгодных знакомств.

Однако отсутствие посторонней помощи создает условия для возникновения дискомфортных моментов.

Недостатки:

  • потеря свободного времени;
  • длительный поиск покупателя;
  • небольшие, но частые расходы;
  • умение вести переговоры;
  • высокая вероятность обмана.

Чтобы постоянно привлекать интерес потенциальных клиентов, необходимо рекламировать объект на сайтах, которые часто требуют внесения оплаты для выделения и поднятия объявления. Самостоятельный поиск также увеличивает риск потерять время из-за юридической неосведомленности.

Внимание! Продажа гаража, нажитого в совместном браке, без предоставления согласия жены или мужа (СК РФ, ст.35) может быть не зарегистрирована Росреестром и аннулирована судом.

Исключение — признание второй половинки безвременно отсутствующей (ГК РФ, ст.42, 43).

Статья 43 ГК РФ. Последствия признания гражданина безвестно отсутствующим

  1. Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом.

    Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим обязательствам безвестно отсутствующего.

  2. Орган опеки и попечительства может и до истечения года со дня получения сведений о месте пребывания отсутствующего гражданина назначить управляющего его имуществом.
  3. Последствия признания лица безвестно отсутствующим, не предусмотренные настоящей статьей, определяются законом.

Через агентство недвижимости: плюсы и минусы

Не все граждане имеют свободное время, чтобы тратить его на процедуру поиска приемлемого варианта. Гораздо проще поручить задание узкопрофильным сотрудникам, работающим в риелторских компаниях. Специалисты в состоянии точно проверить чистоту сделки и найти оптимальный вариант, который устроит клиента.

Плюсы обращения в агентство недвижимости:

  1. Экономия времени.
  2. Сбор документов сторонним лицом.
  3. Защита от покупателей-мошенников.
  4. Отработанный механизм поиска клиентов.
  5. Показ гаража без присутствия хозяина.

Обращаясь в такие агентства, продавец вправе быть полностью юридически неподкованным, однако процедура продажи все равно будет выполнена согласно букве закона.

Минусы:

  1. Минимальное время общения с покупателем.
  2. Зависимость от квалификации менеджера.
  3. Влияние на результаты поиска в зависимости от загруженности специалиста.
  4. Высокая плата за услуги.

Последний пункт связан с необходимостью внести до 3 % от стоимости недвижимости в пользу компании, которые обычно не работают по фиксированному тарифу, а привязывают свои услуги к цене реализуемого объекта. Другая опасность — возможность присваивания денег, если на сотрудника выписана доверенность по оформлению сделки.

Внимание! Взыскать средства с агентства в таком случае нельзя, т. к. именно сотрудник получил деньги, поэтому рационально в такой ситуации обращаться в полицию (УК РФ, ст.159).

В соответствии с некоторыми пунктами, часто включаемыми в риелторские договоры, посредник может не соглашаться на снижение цены объекта при общении с клиентом, даже если хозяин настаивает на этом (остается приоритетное право на формирование стоимости сделки).

Госпошлина: какова цена и кто платит?

Переход права собственности связан с государственными расходами, необходимыми для проведения операционных изменений государственными органами. По этой причине внесение пошлины должно производится лицом, регистрирующим право собственности, то есть покупателем.

Стоимость перехода прав оценивается в 1 000 рублей (НК РФ, ст.333.33, п.1 ст. абз. 22). По договоренности возможно деление расходов с продавцом, но факт, чьи деньги будут внесены, не имеет значения для регистрирующего органа. После оплаты пошлины в базу вносятся изменения и выдается свидетельство, подтверждающее владение имуществом для хранения авто.

Если в собственности имеется «линейный» — встроенный — гараж, который включен в ряд других аналогичных построек с общими стенами, то законодательно он считается нежилым помещением, размещенным в здании.

Нюансы для недостроенных объектов

Важно. Объект, который относится к незавершенному строительству, не вправе считаться гаражом, пока все монтажные и иные работы не будут выполнены.

Отсутствие стен, крыши, минимальных отделочных работ позволяют юристам присваивать такому гаражу статус недостроя.

Однако получить право собственности на него можно, если строительство ведется на приватизированной (не чужой) земле — в противном случае объект могут признать самовольной застройкой, подлежащей сносу (ГК РФ, ст.222).

Особенности продажи недостроя:

  1. Вызвать работников БТИ.
  2. Получить кадастровый паспорт.
  3. Обратиться в Росреестр с документами.
  4. Предоставить договор аренды или документ на собственность.
  5. Зарегистрировать право.
  6. Найти клиента.
  7. Заключить договор купли-продажи.

Скачать образец договора купли-продажи гаража

После оформления его в имущество, можно легально продавать недостроенный гараж. Оформляя переход права, продавец также должен учитывать, что покупатель одновременно получает во владение (или пользование — при аренде) и землю, находящуюся под гаражом (ГК РФ, ст. 271).

Статья 271 ГК РФ. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

  1. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

    Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

  2. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Продажа недостроенных объектов вызывает сложности при заключении сделки, поэтому в самых безнадежных случаях собственники могут подарить постройку родственникам или иным лицам, а также безусловно отказаться имущества (ГК РФ, ст.236).

Во втором случае гараж признается бесхозяйным и подлежащим приобретению любыми гражданами (ГК РФ, ст.225, 226). Передача имущества будет уже производится государством или муниципалитетом, который ведет учет бесхозяйного имущества.

Иногда заброшенные строения имеют собственника, который может продать объект за символическую плату. Такая сделка оформляется классическим договором купли-продажи — только после этой процедуры новый собственник имеет право распоряжаться имуществом. При обнаружении факта пользования чужим имуществом возможна подача иска (ГК РФ, ст.247).

Справка. Проверить наличие хозяина у заброшенного гаража можно при получении выписки из ЕГРП.

Особенности сделки по членской книжке

Согласно правовым нюансам, при переходе прав на пользование гаражом, если присутствует только членская книжка, необходимо трактовать процедуру не как покупку, а как переуступку права. Подобный механизм смены владельца происходит в кооперативах.

Алгоритм продажи:

  1. Обратиться к председателю кооператива.
  2. Подтвердить внесение пая предыдущим владельцем.
  3. Получить справку от председателя об отсутствии долга.
  4. Составить заявление о выходе из ГСК.
  5. Забрать новую членскую книжку.

Покупатель также составляет заявление, формируя просьбу вступить в ГСК — после проведения общего собрания покупатель становится его членом. Описанная схема несет обычную формальность, поэтому получение прав на новое имущество происходит гораздо быстрее, чем при оформлении другими способами (покупка через договор купли-продажи).

Однако его рекомендуется заключить для дополнительной гарантии: после перехода книжки к другому лицу продавец может на следующий день посетить БТИ и зарегистрировать гараж в собственность, что не дает возможности покупателю подтвердить факт перехода прав к нему.

По этой причине договор купли-продажи оформляется вторым этапом: его приносят в БТИ, который регистрирует собственность на имя нового владельца. После оформления техпаспорта следует посетить Регистрационную палату, которая выдаст свидетельство.

Справка. При получении гаража, доставшегося после смерти предыдущего владельца, покупатель имеет право попросить предоставления документов о праве на наследство.

Скачать типовой бланк заявления о выходе из ГК

Прекращается ли аренда земли у продавца при переходе права на такое строение?

Часть существующих гаражей находится на арендуемых территориях, особенно если объект возведен еще во времена СССР. Особенности государственного устройства не позволяли приватизировать строения, затем ограничение сняли, но некоторые владельцы оформили только право на постройку, а не земельный участок.

В рыночных условиях также сохранилась возможность взять в аренду участок для размещения гаража, но преимущественно строений некапитального типа («ракушка», «бокс»). При продаже гаража следующий владелец оформляет новый договор аренды, но не получает землю во владение. Кроме представителей государства и муниципальных организаций арендодателями (продавцами) также могут выступать лица юридические и физические.

Опасность владения имуществом на арендуемой территории заключается в возможности собственника земли потребовать снести постройку или демонтировать гараж. Дополнительно повышается риск потери строения в случае конфискации земельного участка государством после банкротства арендодателя.

Учитывая данную особенность, покупатели чаще приобретают гараж из металла, который доступно оперативно перевезти на другое место при возникновении конфликтной ситуации. Время аренды также ограничено — для капитальных гаражей сроком 49 лет, некапитальных («боксов») — 5 лет.

Важно. Если гараж принадлежит нескольким собственникам, то от каждого лица необходимо получить на продажу согласие, которое составляется письменно у нотариуса.

Заключение

Процедура продажи гаража оформляется с небольшими отличиями от механизма перехода права на квартиру, поэтому при наличии такого опыта заключение сделки не вызывает сложностей. Проще всего продать приватизированные постройки для хранения ТС, а вот продажа жилых гаражей или реализация гаражей на арендованной земле сложнее, поскольку необычный имущественный статус обычно вызывает недоверие у потенциальных покупателей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-27 (Москва)
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий